楓林舒語
楓澤潤目繪春秋， 林韻拂耳訴歡愁。 舒眉展顏瞻星月， 語盡回眸返部洲。
正文
房產AA製不適用於婚姻中的弱勢群體
關於《新婚姻法》若幹問題的解釋（三）第十條 的討論
2011年8月13日起施行的最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若幹問題的解釋（三）》第十條 原文：
“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
解釋(以買房為例）：
情況1婚前全款買房：一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，即使婚後獲得房產的物權隻是財產權利的自然轉化。也就是說婚前錢都付清了，另一方因為沒有參與投資，也就失去了婚後房產增值部分的補償。
情況2 婚前貸款買房：一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了部分購房款（頭款），大部分的購房款實際是由婚後夫妻共同財產償還的，如離婚時有爭執，將房產認定為貸款方的個人財產，另一方 則在離婚後根據其參與還貸獲得一定房產增值補償，失去房產。在此基礎上，由貸款方繼續還貸。
看了相關條款和文章，感覺基本調調是AA製和誰投資，誰受益。基於現在中國的基本情況，這是為城市富有男性服務的法律；沒有對婚姻中的弱勢群體（沒有收入的家庭主婦和農村婦女）的房產及其他不動產利益進行保護：
在婚前全款買房情況1中，沒有收入的主婦和農婦所付出的家務勞動的奉獻價值沒有被考慮和衡量，以至不擁有任何房產及其增值部分。一旦婚變，淨身出戶，流落街頭。
在婚前貸款買房情況2中，“雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”是很難量化界定的。貨幣方式還貸的比例去計算相應的增值部分,不利於無收入的主婦和農婦。在條款中沒有對無收入的主婦和農婦對家庭的貢獻的物質化的規定。從而導致協議失敗。而且如果貸款方出示證據顯示用婚前財產還貸，房產也會判給貸款方。此時如將房產認定為一方的個人財產，又忽略家庭勞動的價值，另一方在離婚後幾乎還是被迫淨身出戶。
AA製，適用於象家庭主婦和農村婦女這樣的婚姻中的弱勢群體嗎？這個法律文件也提示了國內的姐妹們：婦女能頂半邊天----想回家做太太，三思。
關於《新婚姻法》若幹問題的解釋（三）第十條 的討論
2011年8月13日起施行的最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若幹問題的解釋（三）》第十條 原文：
“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”
解釋(以買房為例）：
情況1婚前全款買房：一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，即使婚後獲得房產的物權隻是財產權利的自然轉化。也就是說婚前錢都付清了，另一方因為沒有參與投資，也就失去了婚後房產增值部分的補償。
情況2 婚前貸款買房：一方在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了部分購房款（頭款），大部分的購房款實際是由婚後夫妻共同財產償還的，如離婚時有爭執，將房產認定為貸款方的個人財產，另一方 則在離婚後根據其參與還貸獲得一定房產增值補償，失去房產。在此基礎上，由貸款方繼續還貸。
看了相關條款和文章，感覺基本調調是AA製和誰投資，誰受益。基於現在中國的基本情況，這是為城市富有男性服務的法律；沒有對婚姻中的弱勢群體（沒有收入的家庭主婦和農村婦女）的房產及其他不動產利益進行保護：
在婚前全款買房情況1中，沒有收入的主婦和農婦所付出的家務勞動的奉獻價值沒有被考慮和衡量，以至不擁有任何房產及其增值部分。一旦婚變，淨身出戶，流落街頭。
在婚前貸款買房情況2中，“雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”是很難量化界定的。貨幣方式還貸的比例去計算相應的增值部分,不利於無收入的主婦和農婦。在條款中沒有對無收入的主婦和農婦對家庭的貢獻的物質化的規定。從而導致協議失敗。而且如果貸款方出示證據顯示用婚前財產還貸，房產也會判給貸款方。此時如將房產認定為一方的個人財產，又忽略家庭勞動的價值，另一方在離婚後幾乎還是被迫淨身出戶。
AA製，適用於象家庭主婦和農村婦女這樣的婚姻中的弱勢群體嗎？這個法律文件也提示了國內的姐妹們：婦女能頂半邊天----想回家做太太，三思。
婚姻法第十七條至第十九條是關於夫妻財產製的規定。解釋（三）是對原來的無論是動產還是不動產，均屬於夫妻共同財產進行的修改。換言之，動產一個分法；不動產一個分法。而不動產往往是家庭裏比重最大的部分。依照解釋（三）之前的法律，一方在不動產上做了讓步，就會在其他財產的分割上獲得補償。現在不是這樣了，因為要以解釋（三）為準。
共同還貸是不是五五開，到目前為止我沒有查到專業或權威的發言，隻有極個別論壇提及到，但非專業論壇的可信度是要考慮的。
解釋（三）之所以能掀起軒然大波，就是把投資增值最高的房產分割做出了重新規定。試想一個普通家庭，結婚後不用共同財產投資回報率高的項目以達到完全產權，這是不是很不地道？解釋（三）就是給這種不地道的行為開了個口子。解釋（三）涉及的不僅僅是增值部分，即“泡沫”，因為房產有三塊：本金、還貸和增值。
婦女持家的勞動應該更加得到尊重，這是我們有同感的。
但是認定“共同還貸”有這麽難嗎？婚姻法十七條規定了什麽是夫妻共同財產。如果像brent2008說的丈夫用其個人財產（婚前財產）還房貸，那麽他婚姻期間的其它收入就多出來可以共同消費儲蓄或投資，不是隻有房產的錢算是錢。幹嗎一定要盯著人家婚前財產？真的這樣在乎，結婚時可以講好要分房的，那就有協議了。向前看，房地產泡沫有破裂風險，錢都在房子裏未必是好事。
問題是產權登記方要是不想賣房，條文也沒規定強製賣房；另一方根本就分不到房，想還貸款也沒資格。
公平就是民法的原則之一。婚姻法既調整夫妻人身關係，又調整夫妻財產關係。解釋（三）涉及更多的是離婚時的財產劃分，所以有人戲稱為“離婚法".
謝謝你的評論。
以下文字引自 《東方早報》的《婚姻法新解釋或使生育率下降》。這篇文章已經被廣泛轉載。
“《婚姻法》的新司法解釋沒有顧及到男女分工的不同，缺少對女性的保護，也沒有考慮到家庭主婦的利益。這種做法，正如現行GDP的核算方式一樣不合理。GDP核算沒有把無報酬的家務勞動計算在內，例如，一位家庭主婦從早到晚從事撫育年幼孩子、買菜、煮飯、搞清潔、洗衣服等家務勞動，但在國民經濟核算體係中，這位家庭婦女被看作是沒有生產力的、沒有職業的、在經濟上沒有活動性的。很多婦女從事照料孩子的工作，但這些工作由於沒有工資，所以沒有被計算到GDP裏去。”另外，文中也指出了對農村婦女的負麵影響更為嚴重。
同時，第十九條 本解釋施行後，最高人民法院此前作出的相關司法解釋與本解釋相抵觸的，以本解釋為準。
所以，“雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”對弱勢群體在操作上難度極高。那就要看律師的手段了。問題是：在國內，這些弱勢群體雇得起律師嗎？
誰歧視了誰？給個理由先？
“丈夫在婚姻期間的收入也是無工資收入的妻子的共同收入，用於還房貸，就是“共同還貸”。”哪一條文規定的？又有哪一條文明確界定了無工資收入的妻子在你所謂的“共同還貸”的還貸比例能用於去分割其相對應財產增值部分？
本文討論的解釋（三）第十條 就是對不動產的“夫妻共同財產”部分的重新規定。第十九條明確指出： 本解釋施行後，最高人民法院此前作出的相關司法解釋與本解釋相抵觸的，以本解釋為準。
既然“家務勞動”沒有在法律條文上出現是一個遺憾”那又如何做到“沒有工資收入的農婦當然有權從共同還貸的部分獲得補償”呢？因為《婚姻法》解釋（三）第十條明確規定是婚內共同還貸部分的相對的增值部分。
本文討論的解釋（三）第十條就是針對涉及借貸的不動產的的規定。至於其他婚後共同財產的劃分，請參見其他條款。而且本文討論的是第十條體現的“AA製和誰投資，誰受益“，不適於象家庭主婦和農村婦女這樣的婚姻中的弱勢群體。換言之，這些沒有能力AA製的群體被AA製了。
離婚是婚姻過程的一個組成部分即婚姻終結（死亡等其他婚姻終結方式見其他條款），而本文討論的這一條就是關於涉及借貸的不動產的婚前、婚後、離婚的全程規定。
“家務勞動”沒有在法律條文上出現是一個遺憾。但是法律在確定婚後共同財產時也蘊含其在內，概括在兩人共同生活中。否則沒有工資收入的農婦離婚時如何能獲得家庭財產分割？婚後所得還有自己的消費和感情方麵，不能隻看離婚時的分割。婚姻是一個過程，用離婚時的靜態結果來評判其價值是有失偏頗的。
“雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”是指以貨幣方式還貸的比例去計算相應的增值部分。主婦和農婦沒有貨幣收入，就沒有貨幣還貸，無緣財產增值部分。所以是淨身出戶。當然去法庭前可以達成協議，這很大取決於貸款方的決定“家務勞動的價值體現在所有婚後所得“，這是一個主觀性的評估，而且麵臨離婚，結果如何也可以想像。這正是人為刀俎，我為魚肉。如達不成協議，“家務勞動的價值體現在所有婚後所得中”是不被法院認定的----所以是淨身出戶。
我讚同你關於弱勢群體問題的確是整個社會的問題的觀點。我們先看一下弱勢群體的定義：“是指在正義權利實現過程中，因為沒有得到社會資源受益的均等機會和權利分配上的基本權利目標，從而在境況上處於惡性循環狀態的社會成員群體。這篇博文所討論的就是家庭主婦和農村婦女，作為婚姻家庭問題上的弱勢群體，沒有得到社會資源受益的均等機會和權利分配上的基本權利目標。至於如社會保障和就業不足，房產業過於商業化泡沫化等等不在婚姻法的範疇。
另外，隻有認識到家庭中可能的和現有的矛盾，才能避免和解決矛盾。
謝謝你的留言。
另外重要的一點是：弱勢群體問題不是光靠婚姻保護能夠解決的，而是整個社會的問題，如社會保障和就業不足，房產業過於商業化泡沫化等等。沒有必要無謂地升高家庭內部的矛盾。