怎樣估算房價？一般的方法是看市場周圍價格。這個方法包括了環境等諸多因素。對投資房可能不適合。以下是我總結的投資房價估算五方法。
1。租售比
這是最簡單的方法。把租金乘以年數即為房價。乘多少年看個人情況。在加州我想得乘15-20年(猜測而已）。在內陸三四線城市，隻要乘8-10年。比如我的第一個房（數據參考第三集），租金1200美元，乘以10年即144000，乘以12年即172，800。房價應該就在15-17萬。
這個方法常常被用來估量某個地區的房價總體情況，比如中國的售租比是50，香港25，澳大利亞20，美國一般15（數據從文學城一篇文章提取）。
2。Cap Rate
這個方法計算收回投資的年數。把租金減掉費用，即全年的淨收入，除以房價即為cap rate。一般市場上8.5%是較好的房源。平均在5-6%。condo，SFH 會低一點，0-5%；apt building 6-7%。
以我的第一個房為例，租金收入（14400），空關5%（-720），tax（-961），HOA（-1200），保險（-137），維護（-100），management（0），utilities（0）；income=11282
如果8.5%cap rate，133，000美元。如果5%cap rate，226，000美元，如果6%cap rate，188，000美元。所以這房大約值19-20萬。
3。收回投資年限
以上兩個方法都是建立在一次付清的基礎上。貸款對不同的人的條款會很不同，是個variable。所以把貸款刨除有一定的道理。房地產投資回報美國全國平均在6%左右就是如此計算的。現實操作中，回報率會高一點。因為買房的人會申請貸款，即杠杆。阿基米德說過一句著名的話：如果給我足夠的貸款杠杆，我能買下整個宇宙。
把貸款包含進來就是拿上麵那個cap rate數據減去利息以及貸款保險。以我的第一個房為例，11282再減去8622利息和527保險，即2133盈利。如果10%首付，3000closing cost，如果回報率是10%一年（大於全國平均，小於DJS的11%），房價是x，那麽2133除以（0.1x+3000）=0.1，x=183，000。
4。After Tax Model
以上方法忽略了稅收這一項，後果很嚴重。因為IRS為房東們準備了退款卻沒有去拿來。稅法很複雜。首先depreciation是個好同誌，每年房東都可以挑起depreciation的大旗，把地麵建築的總價的27.5分之一抵稅。但是有catch。買房的時候IRS會要回這部分稅。在IRS的book裏，房子的價值=原價-每年抵稅累計。你如果關心你的房子的話，那麽賣價肯定會高於買價。你的賣價跟IRS book的差異要交兩部分稅，一是depreciation capture，20%，二是capital gain，15%。如果你高收入，恭喜你，因為每年你抵稅抵掉20%以上。如果你在15%區間，加上州稅，你還是有盈餘。
以我的第一個房為例，因為沒有賣掉，還沒有交depreciation capture和capital gain。第三集中說當年的tax benefit是181。depreciation capture部分4951美元=4951×（20%+6%）=1287。6%是州稅。capital gain以房價增2.5%計算（通貨膨脹率），即164000×0.025=4100。其中要交15%的稅=4100×（15%+6%）=861。所以總的benefit=181-1287-861=-1967。既然算了capital gain tax，那麽也把capital gain加上，即4100。另外假設持有5年，五年後房價18萬5，賣掉經紀費1萬1，每年2200。所以對於我的第一個房總盈利2133-1967+4100-2200=2066。對於我這個房子這個方法計算的房價跟第三個方法是很接近的。當然，其他案例會有很大差異。
5。Proforma
以上的方法都是一維的，即隻考慮當年的情況。房產投資是長期的鬥爭。所以應該把今後幾年都考慮進來。首先要assign一個capital cost rate。這個比較複雜，牽涉到很多risk management，financial management的東西。最簡單的方法是用通脹率。將來的錢比現在的錢不值錢；明年收到的租金得打個百分之幾的折扣，很簡單的概念。
把將來考慮進來，這個分析就是二維的了。這個分析叫proforma。5年後房子賣掉的時候，有增值，還了貸款，拿回首付，還有cash盈餘，打了通脹的折扣，加在你的cash flow裏。另外賣房的傭金也以此辦理。proforma方法可以麵麵俱到，隻有你想不到的，隻要你能想到，就能加在分析裏麵。
我所有的買賣都以proforma分析為準，因為它是最精確的。以我的第一個房為例，房價大約在195，000.
