我的投資房旅程
和有一同興趣的朋友共同探討投資房子的心得
LLC = Limited Liability Company 早就不是什麽新鮮玩意了。原始概念源自於一個德國人的公司，始建於1892年，一係列相關法律隨後在德國建立並逐步完善。鑒於其一係列有利於商業公司的建立和發展，這種有限責任商業公司組織形式逐漸在歐洲和拉丁美洲得到了廣泛的接受和推廣，相關法律也得到了不斷的完善。實際上一直就這家德國公司是否是第一家LLC有爭議。早在1874年美國第一家沿用類似概念和法律的有限責任合夥人企業協會（limited partnership association, LLP）就在賓夕法尼亞州得到州政府批準成立。直到1977年，美國的第一家真正意義上的LLC才在懷俄明州得以通過立法合法成立，然後逐漸擴散到美國的各個州，得以被各州法律承認。
LLC四要素：
1、名稱內必須包含有限責任字樣LL;
2、該商業實體必須被賦予完整的法人人格（full juristic personality），負有完全的法律特性與責任；
3、沿用合夥人製的法律：LLC依據自己的章程（LLC Agreement or By Law）批準新合夥人的加入；
4、懷俄明州法規定了免除LLC合夥人（LLC general member）和經理（LLC member manager）由於LLC責任導致的訴訟。
隨著LLC被推廣到了美國各州，各州法律基本上沿用了懷俄明州關於LLC的法規。
請特別注意：不僅僅由於LLC可以將訴訟帶來的損害限製在這個LLC之內，還有上麵的第四條在滿足特定條件時，LLC成員有可能在訴訟中免責。正因為這樣的有利條件，許多新建公司不約而同地選擇了LLC這種公司形式。不少百年老公司也紛紛為自己的百年老店建立了LLC形式的母公司或持有公司（holding company）。眾多的房地產投資者也紛紛利用這樣的LLC公司形式為自己的房地產投資提供一層有限責任資產保護。
成立LLC後，LLC的owners or partners需要指定LLC的member manager(即中國生意場上常聽到的所謂法人，不過中國的公司法僅僅抄襲了美國公司法和LLC法中的一部分，絕對不是全部，老瞎曾經做過專門對照研究！)；成立LLC後，美國的LLC必須有自己的稅號，如果LLC僅僅有一人構成，稅號可以是這個人的社會安全號（SS#）, 報稅（tax filing）可以會同個人收入稅一起申報。如果成員在兩人或以上，需要向IRS申請 稅號EIN(entity identification number)，然後用這個EIN向本州稅務局申請本周LLC稅號。
在申請稅號EIN時，LLC必須選定公司類型（Form8832 Entity Classification Election），一共有四個選擇：個體戶sole proprietorship;；合夥人製partnership；微小公司S Corp.；大公司C Corp.
選定後，依選定的公司形式依法報稅。
個體戶按個人收入申報LLC經營活動相關稅務（Form1040）；兩人以上合夥人製申報Form 1065；不是LLC的S Corp.申報Form 1020S；是LLC的S Corp.以及是是LLC的C Corp.申報表格不詳，請自己學習或者向會計師谘詢！！！肯定的是：是LLC的合夥人製或者S Corp.報稅最後的LLC盈虧均使用Schedule K-1表格（SCH K-1）在個人稅表的1040表中的SCH E表格中計入個人收入。
另外，實際操作中，有朋友注冊了LLC作為一個空殼公司，沒有任何商務活動，無收入無開支，於是就選擇了不報稅。大錯特錯！除非你有你的會計師告訴你這種情況可以不申報，並替你擔當責任，否則你必須申報！！
下麵是關鍵！請特別注意！
上述常識中顯示了種種LLC的有限責任好處，但是有一個關鍵你必須弄明白並遵守才能避免你被官司牽連。這就是你必須依法保證你的LLC的完全獨立經營（To be operated independently）在財務上，合同簽訂，任何經營活動不能和私人生活攪到一起。賬目往來必須完全分開。個人向LLC轉入資金，必須有文檔記錄是屬於私人貸款還是追加投資，前者要細化到term of the loan, interest of loan以及一切和loan相關的信息。後者也要谘詢會計師妥善記賬。LLC賬號向私人賬號轉移資金也有一係列要注意，不能混成一鍋粥。不論你選擇哪種LLC，這些都適用！！雇工，簽租約，哪怕是大馬路上拉一個老墨做粗活也必須明確聲明你以LLC名義雇用，否則你個人就要為一切負責！！
否則在法庭上法官會因為To be seen through而限製你用LLC為自己免責以及其他！！
投資房title轉入LLC有什麽考慮呢？如果是現金購買的，比較簡單，似乎影響不大。如果有貸款問題就來了。多數銀行的貸款協議中均有條款，一旦出現title變化，原貸款人仍然私人對貸款債務負全責，而且可以要求立即全款償付貸款。另外，這會造成上述的LLC不完全獨立運營。LLC法的免責有可能被擊破。
另外一套玩法：有人考慮在NV（Nevada State內華達州）設立LLC利用NV的LLC法特殊性（很有限的私人信息要求），給訴訟律師設置尋找真正owner的障礙，另外還可享受一些免稅。然後讓這個NV LLC做成一個holding LLC來擁有自己在本州的一串LLC。這樣做也會有一係列問題。比如額外的LLC建立和維持的費用，額外的報稅費用等等等等，還可能被法官挑戰設立多層複雜LLC結構的真實意圖而喪失LLC的免責。
地主們要想順利發展自己的房地產生意，必須設法建立自己的團隊，這個團隊應該有得力的handymen, property managers, CPA, Attorney等等等等。這些人都很重要，要想做大還不被煩死，這個團隊的建設就是關鍵。團隊的建設需要時間，某種意義上比急著找deals要重要得多！沒有得力的團隊，你的錢早晚被別人拿走！！
為什麽不直接建立S Corp （而不是LLC）呢？ 好像很多人都是在LLC和S Corp之間困惑， 樓主的建議是什麽？或者說S CORP的catch是什麽啊在這個語境中？