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ZT - ARM和Fixed利率究竟應該選哪一個

(2014-06-23 19:16:42) 下一個

很多房貸申請人,或者隻是想要了解一下房貸知識的網友都在問這樣一個問題:固定利率(fixed)和浮動利率(ARM)我究竟應該選哪一個呢?現在從以下幾個角度給大家分析一下:

 

(首先,有關浮動利率是怎麽一回事,請參閱另一篇文章-ARM中的5/1, 3/1, 5/2/52/2/6是怎麽一回事兒?》 - http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201009/5817.html
 

風險偏好

眾所周知,除非發生經濟滯脹,ARM的利率肯定會比fixed要低,那麽關鍵問題是:這個低利率在5年或7年的固定期過了以後會不會漲?會漲多少?事實是沒有人能夠回答這個問題,就如股票市場的漲跌幾乎無法預測一樣。所以說,如果你是一個保守的人,一個厭惡風險的人,擔心ARM利率在固定期過了以後會漲的很厲害,那麽最好還是選擇固定利率;如果你對風險不是很厭惡,那麽不妨選擇ARM

 

.既得利益

ARM利率有一個好處,就是至少前57年的利率低很多,也就是說這個好處在前5年或者7年是鎖定的,沒有人能夠改變。那麽之後呢?生活有時候就如利率,是不能預測的,小孩的教育支出,換工作,unemployment甚至是死亡。那麽何妨不在這能夠預測的57年以內把利率先拿到手呢?再者,在ARM的固定期內,如果整體利率能夠降低,ARM利率總是可以refinancefixed利率或者一個更低的ARM利率的(固定期重算)。再者,如果不考慮每個月節省的payment而隻考慮節省的總利息,假設是7ARM且利率在固定期結束之後確實漲了,那麽總有一個時間點是一個breakeven point,在這個時間點上,7ARM利率固定期裏節省的總利息被固定期結束之後ARM上漲的利率“吃掉”了,使得在這個時間點上fixed的利率和ARM的利率已經付出總利息相等。(例如ARM的固定期利率是3%,後來預測漲到了6%,而fixed利率是4%breakeven point是第12年)如果12年在你心裏是一個能夠接受的底線的話,那麽選擇ARM,否則就選擇fixed

 

.生活壓力

如果貸款金額比較大,越是高的金額ARM每個月能夠節省的payment越多,有時甚至是$400-$500,一筆不小的金額,所以如果生活壓力比較大,平常的支出比較多,ARM之於fixed能夠緩解一些。

 

.持房時間

一般來說,長期持有的房子fixed的利率比較好;如果5-7年以內肯定會賣房子,那麽一定就是選ARM利率了。這點不用多說。

 

.Fixed利率和ARM利率的利差

如果ARMfixed利率的利差不大,那麽選fixed當然比較好,因為ARM利率不能夠實際上節省多少利息且還有利率上漲風險(例如2012年初那樣);如果ARMfixed利率差別比較大,那麽應該結合上述四點來選擇。

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