買房子和炒股的時間尺度是不一樣的

買房子和炒股的時間尺度是不一樣的

 By Melissa Zhong (240-672-4586, [e-mail])
 
買房做出租的人，就好比是挑一個績優股，分紅比較多的股票，長期hold。這是投資不是投機。就像巴菲特老爺子，股市不好的時候特喜歡買公司。股市好的時候，反而不買了。這是價值投資，不是投機。買房等漲價，那是投機。首先房市變化緩慢，要確定一個房市底需要較長的時間。另外還有反複。比如說很多地區前幾年房價都漲了一些，今年又跌了。如果你就等房市確認觸底，你很可能就買在一個local的頂上。房市交易費用大，不是股市那樣可以輕易斬倉止損的。房市基本不可能用股市的一套TA的方法去分析。是不是底，身在其中，是很難確定的。唯一的方法就是FA的價值投資，覺得大致是好時機了，就買，而不是等到最低。房市下跌途中，其實有很多好deal。在房價漲勢中，有經驗的地主知道，是很難買到good deal的。巴菲特為什麽是股神？因為他研究一個公司值多少錢，這個工作他做的好。看到一個公司的股票比內在價值低，他有能力作出這個判斷，低到一定程度，他就願意出手買進，然後捂到股票實現其價值為止。有時候市場是會走極端的。巴菲特買入後可能該股票持續走低，可是如果巴菲特堅信自己是正確的，那麽他就繼續捂著，甚至買進更多。當然他也有判斷失誤的時候，可是如果大部分判斷正確，他就賺錢了。股票，或者一個公司的價值，並不是一個容易評估的東西。所以我們想要仿效巴菲特，並不是一個很容易的事情。但是我們可以借鑒他的經驗，用於我們的房地產市場分析。一個房子值多少錢，其實也是可以做類似的基本麵分析的。做過appraisal的人都知道，房子的價值基本有三種判斷標準：1）市場價是多少？查類似的房子最近賣多少錢，這個就是市場價。2）投資價值。看這個房子能租多少錢，根據普遍的市盈率，反推這個房子值多少錢。3）取代價值。如果這個房子不存在，我重造這麽一個房子，要花多少錢？當然還要算上地價。這三個標準，都不是萬能的，但是三個結合起來，大致可以確定一個房子的價值。如果一個房子的買價大大低於用以上幾點估算出來的價值，那麽你就有比較多的safety margin。當然如果未來經濟基本麵有所變化，房子的價值也會隨著變。這個就不太容易分析了。世界大勢，國內大勢，本地的經濟形勢，都是很複雜的，對於我們個人來說，大家都有自己的一套看法，究竟誰對誰錯，是很難確定的。如果你對經濟基本麵比較悲觀，那麽這個margin你得留大一點。買房賣房,自住房和出租房,
 
歡迎來電240-672-4586,[e-mail] 谘詢.