出租房的資金運用及如何計算回報(上中下篇)

出租房的資金運用及如何計算回報(上中下篇) By Melissa Zhong(240-672-4586) 回報的計算，隻用簡單易明的算法，不用複雜的財務理論，如ROA,ROE,ROI,NPV等等。盡管很多讀者可能已經很熟悉以下的名詞，但為了所有讀者都能分享，我還是將常用的名詞介紹一遍： 1. Cap rate (Capitalization Rate): 淨營業收入 (租金收入減除房地產稅，保險費，維修費，管理費等等費用) 除以買入價格。注意一個誤點，這裏所說的費用不包括貸款利息等資金費用。2. 現金流量（cash flow）:所有現金收入（租金）減去所有現金支出（包括貸款利息）但不包括房屋折舊 。3. 房子淨值/資產淨值（Home Equity）:房子市場價值減去所欠貸款。案例：一棟Townhouse，三房，2個洗手間，980尺，建於1983年。買入價連同裝修共$141,000（現金占用）。銀行估價$200,000（假設賣出也是這個價）。再重新貸款（Refinance）$143,000，利率5.5%（5 year ARM） 。 減除貸款手續費$2,000, 提出來現金（Cash out）$141,000。租金收入每月$1,250，所有費用包括房地產稅，保險費和維修費平均每月共 $300。每月貸款本息$820. 不同資金滾動模式的結果 A．flipping（買賣）。就是將買進來的房子裝修後賣出。從投入現金開始到在把房子在市場上賣出並收回資金，總共需時4個月到半年。用上麵的例子，其每間房子的稅前利潤為:$200,000-$141,000-$15,000(銷售commission及稅)=$44,000 。假設手上有約30萬現金，以平均每年周轉2次算，其全部稅前利潤為$44,000×2×2=$176,000。 但是，如果買進出租一年以上再賣，情況又是這樣怎樣呢？ B. 買入後先出租能買入數量：同樣用上麵的例子。從買進來（現金投入）到再重新貸款 （Refinance）拿回現金，周期最長2個月，周期最短時1個月。就當它平均2個月來算吧。30萬每年周轉6次，每次2個房子，一年就是共買入12 個房子！現金周轉：經過再重新貸款（Refinance），所投入現金全部提取出來。沒有Down payment 在裏麵。但已擁有約30%（以20萬為基數）的增值在房子。Cap rate ($1,250-$300)*12/$141,000=8.1%現金流量（每個房子每年）：($1,250-$300-$820)×12=$1,56012個房子（一年之內的購入量）的總現金流量是：$1,560×12=$18,720稅務效果：出租一年以上再賣出，是long term capital gain, 現在的稅率是15% ，大多數情況下，遠比當年賣出的 ordinary income的稅率要低。房子淨值（每個房子Equity）：$200,000-$143,000=$57,00012個房子（一年之內的購入量）的總淨值 (當年) ：$57,000×12=$684,000投資回報分析（為簡單比較起見，計算時不考慮 money 的 time value，也不考慮30萬資金的利率。就算A與B都是整年占用）A. 買賣（每年）：$176,000/$300,000×100%=58.7%B. 買入後先出租• （第一年出租，第二年賣掉，房價沒上升也沒下跌）：（$57,000-$15,000）×12/$300,000=168%你投入的現金，在1到2個月之內Refinance全部提取出來，也就是2個月後占用現金為零。後麵你沒有現金再投入，房價在上漲，這個回報率你們去假設算吧。每年的正現金流量就算用來補不可預見的維修等費用。每年房子折舊帶來的稅務好處也暫時不算。每年的租金變動也不算。為什麽B比A好這麽多呢？財務杠杆（Leverage）。A狀況時間太短，貸款馬上還掉不容易貸到也不劃算。不過，要聲明一點的是，財務杠杆是雙刃劍，用得好，令你快速致富，用得不好，令你很快破產。 也許有人問，用$100,000 買到價值$150,000 的房可信嗎？這是我2009年買入的其中一個房子的例子。它是中間的，既不是我買入的最好的，也不是我買入的最壞的。買到這樣的房子容易嗎？是不是拿著錢到拍賣場，或買Short sale, Pre-foreclosure就成？當然不是。它的進入障礙（barriers to entry）是知識，判斷力，時間，錢與果斷行動能力（有些人前麵的都具備，最後就是不敢行動）的綜合。這都看你的努力。同時，我得提醒打算像我這樣做的人，統計資料顯示，全美有95%的小型企業（Small business）在開業的五年之內關閉。但假如你有強烈願望的話，經過努力，你都是可以做到的。是不是現在就沒有這種可能，或麵對一個跌市，根本不必去看它？這看對誰而言.現在的房地產市場很差，何時走出低穀？我不知道。也許5-6年不定，8-9年不定，像日本那樣15年或以上？還是說不準，我比較傾向於5年。假如房價從最高峰往下累計跌幅達50%，還是跟我買入的價一樣。我在哪裏買和都買哪些房子？1. 集中（focus）於一個你熟悉地方。要是還沒有，就選擇一個地方，調查，看房，一直到你熟悉才開始。這樣做的好處是當有一個好Deal出現時，你能馬上判斷它是不是夠好。至於這個範圍，根據你個人情況而定，可以小到一個Neighborhood,也可大到多個城市。進 一步的集中範圍是以住地為中心，開車時間不超過1小時為半徑。2. 買中間價以下。隻有這樣，才可增大買到Cap rate 高的房的機會。這樣才最為安全。這也是化整為零，進可攻，退可守的方針。為什麽呢？因為我買5個低價位的房可能等於你一個高價位的房的錢。而租金並不與房價同比例上增加。當市場快速上升時，可能是高價位的升得快點，你賺得多點（當然中間價以下的也升）。可是當市場價不升不跌和市場價下跌時，高價位的出手相對難，要守也難。因為高價位的通常Cap rate 偏低，現金流量差，你需要不停貼錢。貼到何時？像人們所預測的5年，7-9年，還是像日本那樣，15年還不止？3. 作為出租長期持有的物業，我隻買Single family house or town house, 不買Condo。為啥？a) 長期而言隻有地是最有價值的，而Condo是common area，沒有屬於你可獨立使用的地；b)Condo有HOA fee，令你很難獲得好的Cap rate,也就是現金流量差；c) Condo 有 Association, 所有房屋外麵的，包括屋頂，外牆，窗口玻璃等等，你不滿意，想自己花錢Improve也不成，要Association通過，統一行動 ；d) 更冤的是，同一Condo裏，有人財務有問題，不付HOA fee。 Association請律師告。銀行拿去拍賣。當然，住在像紐約那樣的大城市中心的人，你要想買物業，可能很難不買Condo。那我的意見不適用。4. 出租房的Cap rate 與 mortgage rate。我買Cap rate 大於等於，最少也是很接近mortgage rate的房子來出租。要是做不到，我停止買入出租，,或不買。 為什麽我總是喜歡拿Cap rate 來衡量？在談論出租房時，人們最愛問的是，你的租金能不能Cover mortgage? 你的房子是正的現金流量嗎（positive cash flow）？可是你沒問他的Down payment 是多少。20%？30% 或40%？Down payment 有機會成本（Opportunity cost）在呀？換句話說，你的錢不用來down pay 買房，最少也可以放銀行的CD，那也有利息收入不是？至於我的機會成本，起碼要算25%以上。要是你光說租金能不能Cover mortgage，怎麽跟我的例子比呀？就算我例子的Mortgage rate不是5.5%而是7.5%，你的能剛好Cover 而我的不能Cover。那是誰更好呢（假設兩者升和跌都一樣）？5. Price, Price, Price。在房地產經營裏麵，有一句名言，就是投資房產時，第一是Location，第二是Location，第三還是Location。在我看來，從賺錢的角度（不是自住）第一是Price，第二是Price，第三還是Price。怎麽說？給你一個最中心的地方（最好的Location）的一個房子，市價。它可能升值快，你就等著它升值去吧。要是一年後市場不升反跌呢？我拿一個偏地方的，市場價的50%。怎樣？請看例子： 2008 年底，我買入一間房子，，從我住地開車去要一個小時。7萬8千要價，沒別的人競爭，我以6萬8千買下。這個方針同樣適用於上麵的3. 要是你能買到足夠低價的Condo的話，同樣可以。且慢！既然如此，何不現在賣掉，還能每個收回現金約15萬不更好嗎？好主意！可轉念一想，回收的錢放哪裏安全呀？投資股票，基金，黃金還是外匯呢？這年頭，金融市場這麽動蕩。當然對於有這能力的人，可能也是個好機會。我要能看出哪個明天跌，我就沽空，那個要升我就買進。可咱又沒那能力不是，不知怎麽投法呀？那就放銀行存款吧。可是這安全嗎？政府在大撒金錢。但是不灑壞的更快。在一個deflation 的環境下，政府應該大力開支幾乎是大部分（要不是所有的話）經濟學家的共識。更何況，Bernanke 是個用“直升機” 撒錢，印錢以償還巨額債務的主。這通貨膨脹，錢貶值不跟著就來嗎？通貨膨脹，錢貶值是很大可能會出現的，隻是不會在今年。那明年呢？要是錢貶值，我拿出來的那點錢都給貶沒了，再加上也沒有那屋跟著享受通貨膨脹的升值了。這不是兩頭虧嗎？那時，恐怕是誰原先貸款的賺了便宜，而且原先借款越多，贏得越多了。買房賣房,自住房和出租房, 歡迎來電240-672-4586, [e-mail] 谘詢. 自住房和投資房的Guideline是不一樣的,我們下次再聊.