家居修理係列:賣房要略（6）小結

家居修理係列:賣房要略（6）小結
 
我在這部分裏的討論僅限於比較小的修整和更新，不包括大項目比如砸浴室換廚房這樣的，這是出於我的能力和經驗所限。

房子跟人一樣，人保持自己的職業能力方能永遠在勞務市場占據頂尖位置。房子也是，隻有保持在新的狀態才能撈到買家群體裏上麵那層油。你要的買家是有良好工作的住家，不是做出租房生意的，更不是做FLIPPER的。而一個房子要保持這個狀態是要時不時放錢進去的，不是你搬進去啥也沒幹住了十五二十年還想要個好價錢。
 
我以前說過一個數字，一個一般的SFH，每年攤平了需要至少投入2000才能維持在市場上要到接近於新的價位，這是多年前說的，經過這些年通貨膨脹，不知道現在該多少了。對一個房子，特別是自己住過很多年的，不要帶感情色彩，該拆的拆，該換的換，這是投資理性的決定。如果你住了10年，沒幹啥，賣的時候沒花出去20000，那來的是一些鯊魚一樣的FLIPPER來宰你，你不想跟他們打交道。

根據行業統計，做以下更新會增加房屋的價值:

空調供暖: 5％
內部油漆: 2％
外部油漆: 2％
地毯: 2％
燈具: 1％
廚房: 7％
浴室: 7％
屋頂: 5％
曬台: 5％
加在一起: 36%

這些數字是買家買房子時考慮出價時願意多出的數額，不等於做這些事的實際費用。做FLIPPER的人掙的就是這個差。

當然，你在這個房子裏住了很多年，很多東西都是在陸陸續續地更新著的，比如你住了十五年，到第五年的時候換了個冰箱，第十年的時候換了屋頂。。。除非你買的房子是新的，上述要元在任何時候都是處於參差不齊的使用壽命階段。如果從純粹理性化量化的思維，這個房子的價值應該是全新的價值，減去各要元折舊的結果。比如一個假想的情況，一個跟市場上四十萬的全新的房子類似的房子，被一對老夫妻住了四十年，到後來沒能力維護了，放到市場上上述要元都沒有殘餘價值了都要換，這就屬於一個比較典型的徹底REHAB的情況，假如我上麵說的數字都是實際更新的費用的話，這個房子的合理價值是四十萬的64％，也就是256000美元。

這是極端的情況，絕大多數情況，上述要元都有一定的剩餘價值，一個房子裏的爐子用了10年，冰箱用了八年，應該大概減去各自價值的一半，依此類推。。。而人買房子出價錢的時候，沒有人真正一項一項地去減去那些折舊，而是根據狀況大概齊地合在一起給個印象分。一般來說，買家對剩餘價值的估計是高估的，是非線性的，比如像上麵都不能用了折舊是100％，大家都看得見，沒人會出高於256000美元。如果折舊50％，很多東西看著還行（比如管道腐蝕了一半你看不到），你可能還是願意出60％的價錢; 而如果房子裏的東西折舊20％，基本看著還是新的，你可能會出90％的價錢。一個五年新的屋頂，你一點看不出來舊，有幾個買家會在出價的時候因為這個打折扣除去1／4的價值呢。這是大眾心理，你無可阻擋，你要是真的按折舊去出價是拿不到房子的，特別是比較新的房子。但是好處也有，你賣的時候也不需要按折舊的價錢去賣，自有人來接你的盤。

房子裏的各種東西，賣的時候換與不換，跟剩餘價值沒關係，而是決定於買家的PERCEPTION。人主觀認知的折舊是不同的。有的東西的剩餘價值被買家高估，那你去換了就是白費力氣，因為不換也能基本賣出這個價錢。有的還有剩餘價值，但是如果你換了買家會給你多於更換的價值，那就是值得換的。以我係列前麵幾篇寫到的，你換幾個插座麵板，給買家造成一個好印象，會多出錢，但是沒有人真正去數你換了幾個，該值多少。你是靠掙印象分來掙錢。

當然，每個人的能力和精力不一樣，能做到哪份上也各盡所能，優化自己的投入和收益之間的比就是了。

提醒各位朋友，自己動手涉及水電等，需要了解當地法規。本人在這個集子裏寫的是過去做的事情，未必符合現在的規定，諸位看了我的帖子想自己動手，自己還得做功課。

我這個帖子是總結多年做出租物業積累的經驗與大家分享寫的係列之一。這個係列全部文章在我的博客裏有興趣的朋友可以去看。

https://blog.wenxuecity.com/myblog/53898/130845.html