八 漫漫生意路 之 西風壓倒東風?

MAR 2002 八 漫漫生意路 之 西風壓倒東風? 這一章寫的不痛快，因為記錄自己的失敗曆程不是那麽有趣。 當然算不上失敗，隻是領教了這兒商業係統中無情的一麵，這種經曆難免會對澳大利亞——這個原本印象中自由、淳樸的國家——和澳洲人產生清醒的認識和理解。要在這個白人的社會中混，除了改變自己，適應體製，別無他法。 自猶太人哈同把一整套商業房地產租賃方式帶入舊上海灘，整個舊封建商業體製發生了顛覆。一些民族產業家在寫到這段經曆時，還心有不憤，把這種商業運作方式比作“燕口奪食，針頭削金”式的精明到肉。可是哈同的這種方式是現代西方社會商業房地產，尤其是商場租賃的基本模式，我看從十八世紀初的大上海到現在2004年的悉尼，這種模式壓跟兒就沒有變過。 簡單來說，除非你是在商場以CASUAL的方式租攤位，或是租街麵店鋪，否則你必須熟悉商場租賃的流程、你的權利和義務（通常義務多於權利）。你的權利是什麽？在這個商場開業！義務？租賃條約上以嚴密的法律條文給你規定了50頁！ 首先，未開業時，租客要交3個月的BOND金，加1個月的預交租金； 商場有MARKETING LEVY，分攤到你頭上，你也得交； 每年的租金根據CPI上調3%-5%左右，不管你的生意是否真的隨CPI提高了。大多數情況下，你的產品成本沒變，售價沒變，而因為競爭、經濟大環境，生意反而萎縮，這種情況下怎麽辦？ 另外租約一般簽3年到5年，大多數商家是掙錢的，但碰上你不運氣，就是虧本，每個月搭著人工往裏賠。又怎麽辦？跟商場說不玩了，瀟灑走人？慢著，先跟商場把帳結清了再說。根據租約，你的義務是賠償商場從你退租日到實際租約結束這段時期的租金損失。看明白了哦，即使你今天走了，明天就有新租客上門來開業，商場也要你把租約剩下的那份錢給交了。 我們在這家商場開業後一年，包括我們在內，陸陸續續有4家店鋪變更東主。我們的賣家M因為成功把店鋪出售給我們，所以沒有ATTRACT任何費用。但是M也不是完全逃脫幹係，因為商場隻肯簽“轉租租約”；如果我們在原租約期內經營有問題，交不起租金，在扒掉我們這層皮後，還要追溯到M身上。而另外三家店，都分別交了5萬~8萬元“分手費”。 所以在租客入駐之前，商場要查承租人的商業背景及資金情況。一般個人業主承租的話，要用房產做抵押。這樣才能保證在你交不起“分手費”時，商場可以從你的房產上打主意。 所以別人才說我們Lucky，能夠申請到租約,還能生存下去。一個在Paddy’s Market 練過多年服裝攤的生意人，直說：“我們來了這麽多年，都不敢在這商場開店！” 是啊！我們要是做不下去，商場當時可是多一分錢也拿不到的，明顯違反了原則。這隻能說老虎也有打盹的時候吧！ Anyway，事情到此還未結束。到商店裝修這一環節了。稍知商場運作的人都知道，商場尤其是大型商場，在租約裏明確規定，Shop每隔3~5年要強製性重新裝修，以配合商場的整體氛圍和檔次。新店主買店入駐後，刷牆、拋光地板、重做Sign的費用不用說了，逃不掉的。而老店主呢，就拿我隔壁的一個店主的話來說吧：“我剛剛緩口氣，又讓我把辛苦錢拿去裝修，整一個給商場打工呢！”有時，商場還把你的店挪位置，前五年在一樓，新簽約時給你挪到三樓去，多多少少有強製你裝修的意思在內。 是否強製裝修一事，見仁見智。用H的話來說，即使商場不叫我裝修，但為了店鋪的檔次，自己也願意投入。但是在接下來的這個環節，卻讓人覺得：“這兒的大公司可真夠腐化、官僚的。” 新店入駐，從店鋪裝修、設計，到施工隊的選擇，店鋪沒有自主權。你要是覺得盤下了一門生意，自己要當家作主了，那可是大錯特錯了。你自己找家設計公司來試試，商場壓跟兒不會接你的設計師的電話，你就慢慢等商場負責設計審批的人玩政治吧。我們就是吃了這虧。前幾篇說到我們自己找了家做SHOP設計的公司，由他們出裝修效果圖。這家設計公司說小不小，高檔商場Chatswood chase中的SHACK店就是他們的設計。但因為他們沒有與我們這家商場打過交道，好家夥，這工作別提多難開展了！設計審批的人根本不接我們這設計師的電話，害得我們隻能在中間當傳話筒。我們的設計師得不到第一手信息，摸不清審批者的意圖，隻能聽我們的傳達；而審批者反過來以此為難設計師，設計圖來來回回修改了無數次。直到最後我們把商場總經理搬了出來，這設計才通過。 現在我們又麵臨裝修的問題，為了省心，我們隻能向“惡勢力低頭”，選用了商場的設計師、施工隊。即使花費貴一倍，但是為了讓事情能順利Move on，隻能看開點兒。 在成功申請到租約到裝修完畢的這段時間，我們的創業激情多多少少被商場的官僚作風冷卻了一下。畢竟能邁出創業的這一步，是“Lucky + 無知者無畏”；能在這兒生存下去，就必須具備生存的智慧。這種智慧學校裏學不到，跟智商也無關。無論東方OR西方，在社會中成功生存的基本理論是一樣的。而我們，開始了艱難的學習過程。

[blackjack8]

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