2011年新加坡買房必讀：政府組屋與私人公寓

2011年新加坡買房必讀：政府組屋與私人公寓 在一個自由經濟體係內，影響商品市場價格的最重要因素—是供需關係。房產，作為一個商品，也不例外。 新加坡經濟在2009和2010年如同“過山車”，由高空落下後又直線抬起。政府先是在2009年初宣布進入有史以來最嚴重衰退；繼而又在2010年創記錄的達到經濟15%的增長。超典型的V字形複蘇，也反映在房屋市場上。 2008年的美國次貸危機給火熱的新加坡房市澆了一盆冷水。本來在上半年私宅市場有3.9%的漲幅，受到下半年的拖累，全年的私宅價格下跌了4.3%。隨著雷曼兄弟的垮台，全球金融風暴的爆發，使得新加坡房市進入了寒冬。在2009年初至7月間，許多轉售組屋都是以低於估價的價錢成交的。私人公寓方麵，許多發展商擔心新推出的單位賣不出去，使用了各種促銷手段降價求售。現在回想起來，在那短短幾個月買屋的人士，撿到了便宜。 這個寒冬確實很短，隨後人們開始意識到這次的金融危機並沒有想象中這麽可怕，信心重新恢複，使得市場在2008-2009年期間的回調結束，房屋價格重新進入上升通道。 房產價格的快速上升引起了政府的憂慮，盡管國家發展部長馬寶山喊話提醒人們不要貿然進場，但房市仍然熱火朝天。在2009年7月，僅新私宅項目就賣出2767個單位，比6月份足足多出52%。在轉售組屋市場方麵，溢價也不斷的推高。在隨後的2010年，無論是轉售組屋還是私人房產的價格都繼續節節上升。 為了給市場降溫，政府打出了一套組合拳。先是不斷增加土地供應，以滿足私宅市場上強勁需求。在2010年3月規定非津貼組屋屋主必須住滿三年才能賣房並將房屋貸款的頂限從90%調低到80%。 隨後，恢複興建共管公寓項目(EC)。在2010年國慶前夕宣布將新興建的組屋增加到1萬6千個單位，並保證在2011年再推出1萬6千個新組屋單位。 我們看政府的調控手段無非是從供需關係下手，必要時增加供應量，目的是使供需達到平衡。但是當所有的手段都顯得無力時，政府開始在需求方麵下手了。 2010年8月30日，政府下重拳給市場降溫。措施包括： 1． 規定私人產業擁有者，如想要買組屋，必須在6個月內賣掉私宅。 2． 規定第二套房貸貸款額不可超過70%。 3． 規定非津貼組屋屋主，必須住滿5年才能賣組屋或買私宅。 4． 規定在海外擁有房產的新加坡公民和永久居民，要購買組屋就必須要在6個月內賣掉海外產業。 從需求的源頭著手，如同給市場打了一劑退燒針。房市終於平靜了下來，私宅市場價格增長放緩，組屋的溢價在2010年10月從3萬元降到2萬5千。 回顧了2009-2010年的房市，那2011年新加坡的房市是怎樣的走向呢？ 對新加坡房產未來預測有兩種觀點：一種是認為新加坡房價還有很大的上漲空間，依據為相比較北京的房價，新加坡的房屋價錢漲的不多；另外一種認為新加坡未來發展有限，房屋價錢現在已屬偏高，未來還會下降。 新加坡房產谘詢網的觀點是，對新加坡的房產市場，應將政府組屋和私人住宅分開來看。 首先，獨特的組屋製度決定了新加坡房產市場和其他市場的根本不同。雖然新加坡大多數人（80%）都住在組屋裏，但是在組屋市場內投機的機會非常小。政府的種種限製和隨時靈活調整的政策，使組屋的價格基本保持在穩定上漲的趨勢。 有人說現在的組屋與前幾年相比已經很貴了，還能夠上漲嗎？ 其實，2010年的新加坡房產價格才剛剛超過14年前即1997年的高峰期。在1997年亞洲金融危機後，2001年911事件，2003年的SARS,給了新加坡經濟一連串的重擊。另外，隨著中國的迅速發展，新加坡的經濟不得不麵臨轉型，使得新加坡從1997年至2003年一直處在經濟低迷期。還記得在那個時期新加坡新興建的組屋無人問津，位於裕廊西，盛港和榜鵝的組屋沒有人要，到了晚上黑漆漆的一片。那時候五房式的組屋隻賣20萬左右。 但是你認為那樣的事情還會有嗎？根本不可能。因為建屋局的政策已不同以往。現在買新屋都是Build-to-order, 政府先拿訂單才去建屋，不會再出現“剩餘”的組屋了。 推動組屋價格穩定上揚的另外一個因素是持續不斷的需求來源—新移民。政府650萬的人口目標不是說著玩的，而是在有計劃的實施。十年前的三房式轉售組屋很長時間內都在15萬左右，現在都要30萬以上。再提醒你一個數字，十年前新加坡的常住人口為400萬，2010年已達到了500萬。什麽時候達到600萬呢？政府的計劃為未來15-20年。 供需關係一目了然，需求還有100多萬，而新加坡的土地供應還有多少？ 如果說組屋是剛性需求，那麽私人房產多少都帶有點投機味道了。在新加坡居住的人賺錢之後投資什麽呢？創業太難了，市場狹小，沒有保證。政府提供了兩個市場，股市和私宅。華人對房產有特殊偏好的，加上政府對私宅的投機活動也遠沒有對組屋市場那麽敏感，造成了私宅價格波動較大的局麵。 私人公寓的價格比組屋高是很自然的，因為它不受政府的限製，買多少個單位都可以，外國人購買也可以。但是要說私人公寓會向北京上海那樣價格幾倍的增長，則不太可能。因為那邊的房產市場是一個整體，買家炒家全都在一個市場。新加坡則分為受保護的組屋市場和帶有投機性質的私宅市場兩部分。 在新加坡購買私宅的有兩種人：一種是占總人口20%的不符合購買組屋的富裕人士；另一種則是已擁有組屋人士，又擁有私人公寓（用來出租）的。後一種人有多少，數據無從得知，但是感覺身邊這樣的人不在少數。 總結來說，組屋的價格今後還是會穩步上揚的，2011年如果沒有另外一個金融海嘯，價格還是會保持穩定。另外，政府也不會讓它短期內大漲大跌。 私人公寓既然有投機色彩，還是選擇一個低入場點比較保險。況且，借用馬寶山部長的一句話，“私宅土地供應足夠，投資者不應貿然進場。”