房價與地價的關係

目前中國房價高企，輿論驚人一致地把矛頭指向了地價。

如果說開發商抱怨地價過高，那是再正常也不過的。 一方麵是可以轉移焦點，讓禍水東流；另一方麵，如果運作得當的話，地價真下來了，對它們也是有利可圖的。

一般民眾把矛盾指向地價，也是不難理解的。批地過程中的種種貓膩，也成了公開的秘密。 用民憤極大來形容，也不為過。

但如果經濟學家也這樣認為，就怎麽也說不過去了。最近，厲以寧教授給出的辦法是，土地出讓可以不必價高者得。其隱含的意思就是要通過抑製地價，來達到抑製房價的目的。

地價對於房價來說，隻是一個成本項目。 在計劃經濟中，由於缺乏相應的供求信息，價格是由成本加成來決定的。在市場經濟中，價格是由供求決定的。除非是在壟斷的條件下，否則價格的確定是外在於生產者（開發商）的，因此也與生產者的成本無關。如果一定要說二者之間有點關係，那也隻能是生產者根據外在的市場價格來控製成本，從而獲取最大可能的利潤。

厲教授作為國內經濟學界的泰鬥，應該是學貫中西的。但無論是馬克思主義的經濟學，還是西方經濟學，都找不到地價決定房價的論述。西方經濟學把土地當作一種生產要素，與工人等同。地租也與工資是同樣的性質。地租的資本化就是土地價格。馬克思在講到地租理論時，也不得不放棄他的勞動價值論，承認土地本身並沒有價值。地價是土地收益（地租）的資本化。兩者在這方麵並沒有本質的不同。

土地的收益，通常又是由土地的用途決定的。對農業土地來說，就是適合種什麽樣的農作物；而對城市土地而言，則是適合蓋什麽樣的房子。這就是物業估價裏麵最重要的最高最佳利用原則的精髓。這也是為什麽開發商那到土地之後，第一件要做的事就是試圖變更土地利用規劃。因此，從源頭上看，地價來源於土地的收益，而土地的收益是由房價派生的，是房價在扣除其他成本和合理利潤之後的剩餘項，這就是物業估價中的剩餘法原理所表述的思想。