事實與雄辯

2003在上海期間的一篇短文。關於中國房地產業的‘曆史、理論、統計’的問題，現在依然存在。

事實與雄辯

                                                                                    ——兼評當前的房地產泡沫之爭

‘事實勝於雄辯’是一個被普遍接受的道理，似乎也是一個不爭的‘事實’。與此類似的一個說法是‘沒有調查就沒有發言權’，很多人習慣於引用這句話來理直氣壯地反駁某些推斷性的言論，後來經濟學界的於光遠同誌寫了一篇‘沒有調查也有點發言權’的文章，以維護合理推斷應有的地位。

其實，在調查與發言權之間建立聯係是基於對‘事實’的重視，因為調查的重要性在於發現和占有‘事實’，這樣的發言才有可能做到有理有據。從這個角度來說，‘沒有調查就沒有發言權’是以‘事實勝於雄辯’為前提的。然而不幸的是，究竟什麽是‘事實’，在大多數情況下並不是不言自明的，因此不可避免地要經過數不勝數的‘雄辯’過程。

在房地產行業裏，對此感受最深的莫過於對房地產市場表現這一‘事實’的確認上。統計數字都在那裏擺著，為什麽有人認為其中存在泡沫，有人認為健康良好，而也會有些人認為可能會有點小毛病，但不存在根本性的問題？就當前的爭論而言，偏向做出負麵判斷的總體上是一些學術機構和政府監管部門，而偏向做出正麵判斷的則是一些業內人士。他們爭論的‘事實’可以分解為以下4個方麵：

1．房價收入比：當前的房價收入比大約在15倍左右，某些地區甚至高達20倍，算不算過高？

2．開發投資增長速度：2000年我國房地產投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年為28.3%，今年1季度以來，房地產開發投資的增長速度在30%以上，算不算過快？

3．空置率：據中國房地產協會的披露，到2002年10月份為止，全國空置房麵積達到1.25億平方米，空置率為19％，今年1至3月份，商品房空置麵積同比增長8.5%。空置是不是過於嚴重？

4．金融風險：開發商的自有資金率平均在30%左右，另據央行最新透露的數字，2002年底，商業銀行房地產開發貸款餘額達到6616億元，個人住房貸款餘額達到8253億元。截至2003年4月，房地產貸款餘額達到18357億元，占商業銀行各項貸款餘額的17.6%，其中個人住房貸款餘額為9246億元，占商業銀行各項貸款餘額的8.9%。這些數字是不是足以說明房地產開發帶來了巨大的金融風險？

多高才算高？多快才算快？人們這時候才會感慨，數字，或者廣義上的‘事實’，其實是一堆‘死’的東東，它們並不能為自己辯解什麽。人們非要借助於他們來達到某個目的，或者說明某種問題的話，必須要對他們進行某種加工處理，比如說放置於特定的環境中進行比較，而對這些加工處理方法或者特定環境的適用性的不同看法，毫無疑問又是爭辯的起因所在。

在關於房地產業是否存在泡沫的這場爭論中，就不可避免地出現了上述問題。‘房價收入比’和‘空置率’等兩個指標就被放在所謂的國際環境中進行了比較，因此，對‘國際環境’這種特定環境（如果真有的話）的適用性的爭論也就在所難免。

以房價收入比為例，當前的15、20倍是不是比較合理？給出負麵答案的人們的證據，通常是說國際上這一比率大約在10倍左右，因此斷言中國的房價收入比過高，因而又被用來支持他們關於房地產市場過熱的觀點。這種論證方法存在幾個問題：

首先是概念準確性的問題。看到房價收入比這個概念時，人們不可避免地要問：‘是誰的收入和那種房屋的價格的對比呢？’，然而，因為家庭年收入的分布十分廣泛，而房屋價格的分布也是如此，即使是以兩者的中位數之比來代替，也很難保證其代表性，因此這個概念並不具有分析意義。國外的通行做法是應用某種統計方法編製出某個都市區的承受力指數，來反映當地人們的供樓負擔。

其次是可比性的問題。退一步講，即便房價收入比具有分析意義，也不見得它在各國的合理比例都應該是一致的。原因很簡單，各國的經濟發展水平參差不齊，經濟中的消費結構自然各不相同，因此，即使房價收入比這個概念具有經濟分析意義，也沒有理由設想它在各國經濟中都能夠或應該處在相似的水平上。

最後是中國的特殊性問題。還是承接第一個問題，即使房價收入比具有分析意義，但當前用來計算房價收入比的方法不能體現中國房地產市場上的特殊性。從本質上來說，房地產是一個地方性的市場，需求基本上是內生的。然而，在中國房地產發展比較快的一些中心城市，例如上海、北京、廣州、深圳等，其市場卻有明顯的外向性。以上海為例，單價在10000萬元以上的高檔住房中，超過一半被外來資金購買，一部分資金來自外省市，另一部分資金來自海外。而在計算房價收入比時，這部分外來購買者的收入沒有被考慮進來，因而準確性令人懷疑。

同樣的一個指標是空置率，在國外，這個指標是用來研究租賃市場（國內所謂的三級市場）的，而在中國，它卻經常被用來研究權益市場（一級市場），而且也經常被人們用來進行國際比較，難免有點‘驢唇馬嘴’的意味。研究權益市場流動性的指標，應該是吸收率。

關於開發投資增速快慢的認定倒是沒有以國際經驗來判斷，然而卻被拿來和固定資產投資的增長速度進行比較，由於近3、4年來房地產開發投資的增長速度總是固定資產增速高出約10個百分點，因此也被認為是增速過快了。從理論上講，房地產開發投資增速與固定資產投資增速的相對快慢，充其量隻能說明房地產開發投資在固定資產投資中所占比重的變化，換句話說，是投資需求的構成在發生變化。無論是這些相對數還是絕對數，都不能說明投資需求總量是大還是小，因此並不能以此說明它所帶來的宏觀經濟效應。判斷（投資）需求總量過大還是過小的經濟指標是生產資料價格總水平和廣義貨幣供應量的增長（下降）速度。或者也會有人認為這種狀況至少說明國民經濟各部門按比例協調發展的局麵已經或將要被打破了，是宏觀經濟發展的一個不穩定因素。事實上，國民經濟各部門按比例協調發展是計劃經濟的三大規律之一，在市場經濟中也有少數學者提到過類似的思想，這就是經濟發展戰略領域的‘大推進’理論。實踐檢驗的結果是，計劃經濟逐漸被市場經濟取代了，而戰後發展中國家的經濟起飛過程中，比較成功的是那些實行區域傾斜和產業傾斜（優先發展‘先導產業’，使之成長為支柱產業）發展戰略的國家。至於什麽產業能成為先導產業、支柱產業，恐怕還是要由市場來決定，當前中國的房地產業應該就是這樣一類產業。

類似地，僅僅從房地產貸款餘額在商業銀行各項貸款餘額中所占比重的上升也不能說明金融風險與房地產貸款餘額之間是否有某種關聯，持這種觀點的人們的判斷是建立在承認房地產市場存在泡沫的前提下的。其邏輯是：房地產市場存在泡沫，一旦泡沫破裂，相當一部分的房地產貸款餘額必然就成為了金融體係中的不良資產，正因為這種貸款餘額的比重一直在增加，所以集結的金融風險也在持續放大，這其實是一個循環論證。在經濟學上並不能找到金融風險與貸款餘額總量與構成之間的必然聯係。當前的金融風險主要是製度風險和技術風險。

從上述分析不難看出，對加工處理方法的爭論經常涉及一些理論問題，主要是對經濟變量之間的相互關係及其性質的認識。另一個方麵的問題是統計，即對那些死的‘事實’的確認。在這場爭論中，這種事情也發生了，除了前麵提到的關於對房價收入比的統計外，對空置房屋的統計也有這樣的問題。

盡管在公布的統計數據中通常都隻有具體的數字，而不會提供相關的統計口徑的說明，但從一些相關的敘述中，人們有理由相信當前公布的空置房屋的統計數據中包含了‘爛尾樓’等不具備使用功能甚至沒有竣工的樓盤。如果真是如此，這個統計數據就失去了經濟分析的意義，起碼是不能用來反映房地產市場的運行狀況。在理論上，空置是有效供給超過有效需求的部分，而‘爛尾樓’等樓盤，是無法直接推向市場的，因此並不能構成有效供給。在工業統計中，類似‘爛尾樓’之類的產品應該被歸為殘次品，是應該被報廢而不是放在庫存中的。

這次基於房地產業發展的‘事實’而展開的‘雄辯’，暴露了房地產業研究中的很多問題和無奈。要解決這些問題和擺脫這種困境，依靠的不應該是時間的流逝，而是要回到經濟學家熊彼特那裏，做到‘曆史（事實）、理論（雄辯）、統計（事實的確認）’一個都不能少。