合同利率與實際利率

房屋是一項比較特殊的資產，能夠在被使用的同時實現價值增殖，因此它兼有消費品和投資品的特性。 對於大多數人來說，買房都是一項重大的投資。由於買房通常都伴隨著大額的借貸，在作出這項投資決策時，借貸成本當然是一個重要的考慮因素。當貸款機構，或者貸款經紀人提供給借款人一個貸款產品時，一般會給借款人簽署一個類似於承諾書性質的書麵文件，裏麵列舉了貸款機構將提供的產品的主要條款，也許還有借款人必須要滿足的條件等等。這個書麵文件的主要內容之一就是利率。很多借款人在比較貸款時，看的就是這個利率，因為大家都知道，借貸成本是反映在借貸利率上的。但是，相當一部分的借款人並不清楚的是，這個利率隻是合同利率，或者叫做名義利率，而不是這筆貸款的有效利率（也叫實際利率），因此並不反映真正的借貸成本。

那麽，合同利率與有效利率的區別是如何造成的呢？

1. 複利。
大家都知道，房屋貸款的利率從來都不是單利，而是複利計算的。這是有效利率不同於合同利率的原因之一。

舉個簡單的例子，如果一個為期1年的貸款麵額是$1,000， 年利率是10%，計算單利時的利息負擔是$100。 如果是半年計算一次複利，那實際的利息負擔就是$102.5，因此，有效利率是10.25%。

2. 啟動利率。
有些貸款機構喜歡給借款人嚐點甜頭，往往在初始階段提一個相當低的利率，稱之為啟動利率（introductory rate），然後給一個較高的正常利率。有些借款人可能會因為啟動利率過低而忽視了後麵較高的利率，從而低估了整個產品的有效利率。

比如說一個為期1年的貸款麵額是$1,000，頭3個月利率為3%，後9個月13%，它的有效利率是多少呢？在不考慮複利的情況下，應該是10.5%

3. 相關成本
在辦理貸款過程中，總會產生一些相關成本，比如估價費、律師費等等。如果兩個貸款產品的相關成本不一樣，即使他們的合同利率相同，他們的有效利率也會不同。

舉例來說，如果一個5年期的貸款的麵值是$25,500，合同利率是10%，在25內攤還。借款產生的估價費用是$455，律師及其他相關費用是$1,000。那麽這個貸款的有效利率是多少呢？

首先注意到這個貸款的實際價值隻有$24,045 （$25,500-$455-$1,000），所以它的利率係數（Yield Factor）為0.943，它的實際利率大約為11.625%

4. 現金回贈（Cash Back）
在有現金回贈的情況下，貸款的實際價值要高於麵值，因此有效利率將低於合同利率。

還有其它一些因素也需要考慮，比如提前償還（Prepayment）的額度等等。所以，如果借款人要比較兩個不同的貸款產品，應該去比較它們的有效利率，而不是合同利率。