轉載來的《石庫門的房東們》

上海的最大問題在於住房，有言道若是在上海你走弄堂裏向隨便一家人要一口飯吃吃， 是很容易的，但別說陌生人就是親人，要求留宿一夜都是比較困難的，不是六親不認是實在沒有地方啊，這點又是一種城鄉差別，在農村求宿不難，最不濟睡柴房去。上海的住房難難於上青天，解放初期的五十年代，大修了一批工人新村，雖說條件並不好，但畢竟解決了大批普通職工店員中小學老師一般低中級幹部還有相當的知識份子，各行各業，幾十萬人受惠，可惜自58年起，工人新村的修建停頓了幾年，直到60年代中期恢複修建，剛開始沒幾天文革又暫停，70年前後再開始修建，到80年代初的大建特建，再往後建的就不是分配而是購買了。而轉載的這篇文章說的是石庫門，這種居住的窘迫，自家有數。好在上海的住房（指有戶口者）已基本解決。當然這篇文章並沒有完全擺脫階級鬥爭為綱的路數。轉載者。

最早投資建造石庫門的，應該是一批洋商。講到外商，人們往往想起巨額的進出口貿易，想起鴉片、洋布洋紗的傾銷。實際上，房地產投資向來是外商矚目的重要領域。特別在小刀會起義和太平軍進攻江南後，上海租界裏開始華洋雜居。華人潮水般湧進租界以後，成批興建供華人居住的住宅成為洋商的致富捷徑。昔日依靠販賣鴉片起家的洋商紛紛轉向房地產，老沙遜、怡和、仁記等洋行都以巨資進軍房地產界，成為上海灘大房產商。造房子離不開地皮，於他為們往往也是大地產商，手中擁有不少地皮。   
以經營房地產為主業的第一家洋行據說是1870年成立的德和洋行，英商的番漢公司、匯利洋行、匯廣洋行、德羅洋行，法商的法華洋行都在這些房地產公司之列。到民國初年，這些公司總數達到30家之多。
   新沙遜洋行，是這些外國房地產商中首屈一指的大鱷。1877年，它以8萬兩白銀的價格買下了現在和平飯店北樓的那塊地皮，開始經營房地產。同年，這家洋行趁中國商人徐潤資金周轉不靈之際，以95000兩的低價，買進了他擁有的蘇州北岸寶康裏地塊28餘畝。至19世紀90年代，新沙遜又陸續買進南京東路上的和樂坊、慶順裏、長鑫裏，蘇州河北岸的乍浦裏、德安裏等地皮10餘處，逐漸成為上海房地產業的第一大戶。從1880年開始，新沙遜將南京東路地產大王的頭銜保持了35年之久。
房地產多，租金收入也多。1921年，新沙遜的租金收入已經達到73萬多兩，到1938年，更高達425萬元之多。在新沙遜名下，高樓大廈不少。除了它買進的第一塊地皮上蓋起了沙遜大廈，原來徐潤的寶康裏蓋起了河濱大廈，還有許多高層曾經是新沙遜的產業。但是，它從石庫門弄堂裏得到的租金也絕不是個小數目，而且增長極快。1915年至1931年期間，上海的幣值相對穩定。而新沙遜從廣福裏、廣安裏等8條弄堂的租金收入，就從1915年的14.4萬兩，上升到1931年的45萬多兩。海上巨富哈同，同早期的房產投資客比，隻能算是小輩。但是，這個後生小輩卻能後來居上。
   哈同是個猶太人，1874年來到上海，先在沙遜洋行供職，逐步升到地產部經理。在此期間，他除參與沙遜洋行販賣鴉片之外，還從事房地產，積累了一筆資金，自立門戶，創設哈同洋行專營房地產，成為巨富。他在上海有房屋1200多幢，30萬平方米以上。1931年英國領事估計，哈同財產值400萬英鎊。
   後來，南京路上凡是“慈”字打頭的房產，如慈淑大樓(今東海大樓)、慈裕裏、慈慶裏、慈順裏、慈豐裏、慈永裏等，都是哈同的產業。據說，這同他夫人羅迦陵信佛，講究大慈大悲有關，雖然他賺錢時一點也不仁慈。當初郭氏家族要在南京路開辦永安公司，向哈同租地造屋。哈同開出條件，30年後永安的房產歸他所有，逼得永安在30年期滿前另造一幢新永安。出租房屋，哈同堅持按農曆收租。因為，隔幾年就有一個閏月，可以多收房租。他還可以為幾塊錢的房租，親自爬上三層閣樓。
   他又曾出資用鐵藜木鋪設南京路，借此當上租界工部局董事。哈同可以同清朝內廷的太妃結交，也會出錢資助革命派的蔡元培辦愛國女校、愛國女社，更可以在辛亥革命勝利後在自己的住宅愛儷園中宴請孫中山。哈同，一個色彩豐富的洋房地產商。
銖錙必較，是房地產外商賺錢的重要法門。保證他們有大錢可賺的，在於租界政權在他們手中，哪裏是市政建設發展的方向，也是由外商們決定的。於是他們捷足先登，以低價收買那裏的地產，然後造房出租，這樣的買賣豈非穩賺不虧。難怪另一條房地產大鱷，業廣地產公司的老板認定，“適合中國住戶使用的產業，必然成為賺錢的事業”。這家公司特點就是多造石庫門，給中國人居住。所以它鼎盛時占地一千多畝，房屋3000多幢，大部分都是中國人居住的石庫門。
不過，不要以為洋商辦洋行、開房地產公司用的都是洋人從外國帶來的錢。許多洋行裏，都有華商附股，即將中國人的資本投入外商企業以分取紅利。這些附股的華商熟悉行情，知道房地產利潤豐厚，很早就對此投入巨資。1888年成立的上海業廣地產公司，是一家外資公司，由於附股的華商多，1891年由大股東徐蘭齋擔任了公司華股代表。
   當然，這些華商中也有一些人自己直接投資房地產。著名買辦徐潤，1883年時擁有地產三千多畝，房屋數幹間，一年坐收租金十多萬銀元。其他買辦，如程謹軒、周蓮堂與徐潤相仿，也擁有大量房地產。南京路、北京路、西藏路一帶數幹幢房子屬於程氏名下，20世紀30年代時估計，價值2000萬元。周氏的房產集中在福州路、廣東路、浙江路一帶，規模也很可觀。至於與徐潤等人差不多同時代的李鴻章、盛宣懷等官僚，在這方麵也不甘後人。
   經營房地產利潤豐厚，而且風險也小，吸引不少人把錢投入了這個領域。近代上海房地產業中號稱四大台柱的張、劉、邢、龐四家，都是浙江南潯－杭嘉湖地區生絲重要集散地的大商人，先後將經營生絲積累起的資本，轉而投向房地產。劉姓一家，就在福州路廣西路一帶有會樂裏、會香裏、洪德裏、昭德裏等十多條弄堂。有顏料大王之稱的洞庭東山人貝潤生，1918年以後開始向房地產投資，短短十幾年，他就擁有各類房屋近千幢，麵積16萬平方米以上。一些著名的工商業者，如虞洽卿、陳炳謙、魏廷榮，都有可觀的房地產收益。到上海解放前夕，華商房地產商人大約有三千多家，近6萬幢房屋歸他們所有，總麵積在l千萬平方米以上。其中，占有1萬平方米以上的有160多戶，占有3萬平方米以上的也有30多戶。
這裏單單說一說程謹軒、程霖生父子，這可是上海灘首屈一指的地產大王。程謹軒沙遜洋行出身，一邊幫洋老板賺錢，一邊自己積累起巨額財富，成為地產巨頭。20世紀20年代一擔米隻有三四兩白銀，程家每月房租收入卻在l 0萬兩白銀以上。為了保住這份家產，父親慫恿兒子吸鴉片，防止他去冒其他的風險。這是當年許多富人經常采取的方法，今天看來當然有點想入非非。實際上兒子繼承遺產後還是難改紈絝子弟的常態，一是假充斯文，喜歡收藏古董，被人騙去不少錢，接著又投機買賣黃金，還喜歡到賭場上豪賭。老話說富不過三代，程氏隻傳了兩代，到程霖生手中，不消多少年偌大家產花得精光不說，還欠債2000萬兩白銀。此時他們全部家產不過1000萬兩，隻得破產了事。這也是一出發人深省的人間活劇。
石庫門裏還有二房東，承租人將自己承租的房子，轉租或分租給他人，成為所謂的二房東。二房東的房客再將所祖房屋轉租、分租，就成了三房東……舊上海房屋租賃關係因層層轉租、分租而複雜化。隨著房荒嚴重，二房東以房牟利，以不同程度的中間剝削補貼一部分家用，也有不少以此為生的，成為石庫門中的畸形兒。
   房屋的建造總趕不上人口的增長。而且，大部分人不可能有獨居一幢房子的經濟實力。於是就有人從大房東那裏承租了一幢房子，自己住一部分，將其餘的分租給其他人。本來，分租房子收取租金是為了減少自己的負擔，客觀上也替人解決了住房困難，無可厚非。毛病出在利之所在，引誘人趨之若鶩，讓一樁還不錯的事情變味變質，演繹出許多奇奇怪怪的現象。
   奇怪之一，石庫門裏出現了“七重天”。七重天原是南京路上永安公司新樓七層樓上一家歌舞廳的名稱，當時算是一個高檔的娛樂場所。用在石庫門裏，卻是二房東的“傑作”。20世紀二三十年代，人們就在議論，石庫門弄堂裏幾乎沒有不添建搭建的：天井、曬台被改造成房間，客堂間、前樓、廂房都可以一分為二，屋脊傾斜處可以搭出兩個閣樓。這樣一來，原來隻能居住一家八九人的一幢房子，可以分租四五家乃至八九家，足足容納二三十人。抗戰以後，搭建之風更加厲害，客堂間等處都加搭閣樓，原來兩層的一下子變成了四層樓，三層的變成六層樓，使用麵積往往增加一倍有餘。
   奇怪之二，大房東反而會遭到二房東的抵製。二房東現象抗戰以前就有。1937年“八一三”抗戰爆發後，國民黨的上海市政府頒布的戰時房屋租賃法令，規定房東沒有確實必要，不能將出租房屋收歸自用，無形中承認了二房東的永久租賃權，讓二房東成為操縱居民居住條件的特殊力量。
奇怪之三，二房東成了最穩妥的生財主道。20世紀40年代時，二房東一般超收房租400％－1400％。1944年江寧路一幢石庫門裏，二房東每月付給大房東134元，卻向住在灶披間和亭子間的三房客收180元，這兩處僅占全部居住麵積的六分之一。大房東要求加租，反而會成為二房東增加收入的機會。此外，二房東還有更多的來錢門路。經常性的，如抬高租金，加攤水電費之類。臨時性的，花樣不少。一種叫頂費，原是舊房客將不易拆走的裝修等讓與新房客使用，收取一些費用，後來變成居住權的讓渡費。為了更多地收取頂費，二房東還會挖空心思逼走老房客，重新出租，收取新的頂費。1939年，一間前廂房的頂費要7石大米。1944年，漲到60～70石大米。1948年更有一間亭子間的頂費要12兩黃金。除了頂費，二房東還有預收押金、房租，還要收裝修費、搬場費等等名目。
   向二房東租房有一套習慣做法，在民國十四年（1925年）出版的《上海寶鑒》中稱為“規則”，有較詳細的記述，全錄如下：
   手續：欲租者於各裏門閱招祖帖，即可至該宅請求領看，並詢租金及其他情形，如認為合格，當給定洋說明何日遷入起租。   
   定洋：如已給定洋而到期不來住，定洋即不能叫回，倘二房東收定洋後，不願出租或另租他人，當將定洋加倍退回。
   租金：普通習慣，二房東報租金時，皆有一二元虛數，可酌量還低，先付後住，以扣足一月再付，無小費等名目。凡巡捕卷（按即房捐、地稅）、掃街、看門等費，皆歸二房東出。
   公用：房內之客堂間、灶間、曬台、自來水等等，均須於起租時說明公用。
   電燈：屋內電燈，或連算於租金之內，或另算。另算者，自裝火表，較為順便；與租金連算，則開火熄火，皆受二房東限製。
   退租：二房東欲向房客回租，或房客回二房東者，均須於十日前知照，否則即為續租。
   注意：二房東對於來租之房客，必問明其確實職業，且辨別是否正當，租屋者對於二房東亦如此，以免發生意外。(上海慣例，二房東皆拒絕無家室之房客——原注)。
凡事不能一概而論。二房東中形象惡劣者不少，可也有些好人。一部舊上海的老電影《新舊上海》裏有個二房東，就是一個善良的婦女。電影裏表現的是房地產不景氣，職員失業，教師拿不到工資，賣笑生意也不好，這個二房東就收不到房租，同樣十分痛苦。一般說來，二房東總是賺錢的時候多，所以，三四十年代，二房東的隊伍越滾越大。1952年時調查，老式石庫門中有二房東的約占90％，新式石庫門也有44％。