2014 (86)
2015 (70)
2016 (57)
2019 (35)
2020 (76)
2021 (45)
2023 (36)
做一個房東，要像孫悟空那樣一路披荊斬棘，時而山清水秀，時而凶險陰霾，要有火眼金睛識破各路妖怪，還要有金箍棒橫掃一切牛鬼蛇神。 要學會修理房子、修理房客，還要學法律抵擋意外襲擊。就像股票市場風雲變幻，無人可稱專家。周立波舞台說笑中講到：那些股票專家天天電視上教導別人怎樣賺錢，他們自己肯定賠的空空如也。如果熟知股票賺錢之道，專家們哪有時間天天在電視台混？早就去發財了！
房東的道路也有點相似，沒人知道明天會發生什麽？這些年遇到過形形色色的房客，不幸跑過十幾個法庭，經風雨磨煉，總結出：精選房客至上！房客好，平安而至。房東要具備遇事不慌的心裏素質，要有水來土掩，兵來將擋的才華 ，才能榮辱不驚地沿著房地產45坡度的山間小道，登上不愁吃喝的琉璃瓦台。真不容易的！
加州疫情中州長紐森出爐好多個亂世怪法：讓疫情房客免費居住；付25%房租，住100%的房子；地稅飛漲，房租限漲；他們下令關閉法院停止驅趕；還有偷盜950塊不入監獄；最近還有超級優惠減刑計劃出爐，30年刑期去掉一個零，變3年刑期；…… 他們借疫情之由，篡改法律，是在悄悄地改變美國法製社會！
有幸的是新冠疫情高潮期間，房客沒有大鬧，小風波都以忍耐而過。我以為是終於平安度過了這場世紀災難。沒想到康鬥社區管理HOA 又橫刀出場，給我來封信威脅要拍賣我的房產。大汗淋漓！
前天收到HOA的厚厚一封信，打開一看都是難懂的法律文件，說是我欠了HOA 一千多塊錢，按照某某法律，30天以後執行拍賣我的房產。其中還有一張欠款賬單，賬單上寫著兩筆賬：
1，今年1月到4月沒有支付HOA費。
2，四個月的遲付費。
他們湊出這個賬單，要我立刻支付或回複。說要是30天之後沒有收到付款，就要加付律師費等法律費用，和拍賣我的房子。
真是令人震怒！HOA好像一個屠夫，寒光閃爍的大刀高高舉起，要殺個鮮血淋漓。想到地主準則要“遇事不慌”。 我分析目前有幾個選擇：要麽乖乖付掉“欠款”，要麽坐等房子被拍賣？還是花錢找律師出場？隻有30天時間。 我去社區轉了一圈，看到一戶人家開著門，就隨便聊聊，她們說社區很惡！不能讓她們賣掉你的房子！她們是欺負你一個女人！你找人陪你去跟他們辯！還有人建議找個黑人去，現在黑人所向無敵！幫兄們上哪兒去找啊？
人們看到這樣的信件，一般就會花錢免災，乖乖地付掉“欠款”，因為那是最簡單整救風險的方法。我是經受不了冤假錯案的。 從十年前買下這房子，每個月準時支付HOA費是基礎工作，從未忘記或遲付過。這個“欠債賬單”是絕對錯誤的。支票和銀行記錄都隨時可查。我找到這幾個月支付HOA費的支票，和銀行付款記錄。做張表，準備回複他們。我寫封信給他們：
HOA管理員
我收到你們的來信，非常震驚！根據你們提出的欠債細目，現回複如下：
1，今年1月到4月，我每個月都按時支付了HOA費392塊。我不欠HOA一分錢（見支票附件）
2，我沒有欠任何“遲付費”。每個月的HOA費都在15日之前入你們的賬。（見銀行賬單）
我是房子的主人，每個月支付$392.00 是請你們管理房子的。你們應該努力工作，保護環境和我們的房產。疫情期間經濟受挫，很多人失業，我們還是按時支付HOA費，讓你們有正常收入。你們拿著房主給你們的工資，做假賬威脅房主要拍賣房產，真是令人震驚！
這個社區以前隻有87塊社區費，現在已經漲到392塊，社區沒加建設施或任何改善。我們已經付出很高的社區管理費。請你們用心管理好房產，不要製造麻煩給房主。
社區房主xiaoxiao
好了今天就這樣了。這封信用掛號信發出，看看他們怎樣回複。 我找了黑人裝修工聊聊，他一聽就明白，自告奮勇要陪我去找HOA談判，說：“他們是在欺負你！我和你一起去！去的人越多越好！”。以前聽人說HOA是個黑社會，看來真是惡勢力。我不放棄，走著瞧吧！
人生所有的經曆都是一筆財富。我的房東艱辛故事都寫在了論壇，裝進了一本書裏。童話故事中“從此過上幸福美滿日子……”便是沒有故事了。
https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1483080.html
欠債賬單是這樣製造的
磨刀霍霍！
真實記錄是這樣的，規定15日以後要付遲付金?
我的十年房東艱辛都在投壇，也裝在這本書裏了。
發表評論於 2021-05-26 16:00:15
回複 'tobyd_媽媽07' 的評論 : 很多人都說這個，HOA就像一個黑洞，深不可測。 第一次聽到賣房子還要給他們錢？！
原來的房子賣的時候，買家的律師要求HOA提供上一年的財政收入和支出明細，HOA要收賣家$150才肯出具。
我就去做HOA Board，到了業委會，第一件事就是把物業公司換了。
選HOA Board 也很簡單，因為是義務勞動，勞心勞力也沒錢，屬於為大家服務的事情。 你說你要當，大家肯定是鼓掌通過，高興還來不及的，自然不會有人反對。
HOA （Home Owner Association)，中文叫業主委員會，業委會， 是由業主選出，代表全體業主行使對小區公共區域管理的權力，並負有維護業主公共區域的責任。 業主委員會的人， （HOA Board） 怎麽選舉，怎麽決策，有哪些公共區域需要管理維護，這些都是依據小區憲章（Declaration）來的， Declaration是可以經由小區業主大會修改的。
所以買房子的時候，如果買的是Townhome，一定要看他的Declaration， 有些Townhome可能不允許出租，這些都是在Declaration裏麵寫的。 一般來說業委會的委員（HOA Board）都是義務的，除非是非常大的小區。
再說HOA的管理公司，中文叫物業公司， 這個是小區業委會雇用的，經業委會授權來管理/維護小區公共區域，比方說收物業費，找人除草，鏟雪。。等等。 但管理公司所有的權力都來自業委會的授權。 包括那封信，也是業委會授權發出的。每個業委會的授權方法不一樣，有的業委會可能是依規則授權，有的業委會可能是一事一授權。 基本上來說，日常管理維護是依規則授權，重大房屋維護是一事一授權。
所以賬務出錯肯定是去找管理公司對賬，打電話最方便。
還有就是業委會的所有資料，包括賬目，業主都有權知道，可以問管理公司要（除了哪些牽涉業主隱私，比方說誰欠物業費，誰晚交了之類的）。
============================================================================
回複 'x瀟瀟' 的評論 :
回複 'tobyd_媽媽07' 的評論 : 很多人都說這個，HOA就像一個黑洞，深不可測。 第一次聽到賣房子還要給他們錢？！
隻要有人的地方，總有不守規矩的。
但HOA和管理公司不是盼著要拍賣你的房子。 首先，管理公司無權直接拍賣房子，一定要由HOA的授權， 而HOA授權需要過半數的董事同意，而且必需是在公開會議上形成決議。
這些都是很多程序要走，各種簽字和會議，HOA和管理公司必須保證程序上不出差錯。不然他們要承擔責任的。 這就是我說的太麻煩了。
這個事情的關鍵是聯係管理公司和銀行，看為什麽付款沒有收到。 至於Late Fee， 如果最後發現不是戶主的原因造成的話，戶主是不應該付的。 即使是戶主的責任，隻要不是故意的，也可以和HOA商量商量免除的，當然了， 要看HOA的董事好不好說話了。
================================================================
localappleseed 發表評論於 2021-05-26 12:55:55
西北偏南“ 你不用太擔心，沒有HOA或者管理公司願意打官司或者拍賣房主的房子的，太麻煩了。”。
你這個有誤導。HOA收不到錢，會有律師接手，拍賣律師會按法定程序，通知再通知，然後拍賣，房東不理，當然承擔拍賣後果。
你這個有誤導。HOA收不到錢，會有律師接手，拍賣律師會按法定程序，通知再通知，然後拍賣，房東不理，當然承擔拍賣後果。
你不用太擔心，沒有HOA或者管理公司願意打官司或者拍賣房主的房子的，太麻煩了。
我在Amazon上買了本 《一個上海女人的美國法庭征途》， 一睹才女的文字風采，不錯，不錯！
就是由一點不太理解， 為什麽用繁體字呢？ 雖說是繁體字，但語言風格明顯是大陸的風格，這樣豈不是港台人看著不習慣，大陸人也不習慣嗎。
建議你查看社區的管理憲章（Declaration）， 看是不是有什麽以前不需要HOA維護的東西加到HOA管理列表了， 是不是社區有銀行貸款要還。 這些都是很重要的信息，作為房主，你有權知道，也最好去了解一下。
像你這種情況，很可能是管理公司搞錯了。 那個催款信也是管理公司發出來的格式信。 你可以去找管理公司對賬，並 CC 給 HOA董事會的主席。
另外我的建議是您要積極參與社區管理，如果你也住在附近的話，建議你去選HOA的董事。
我在我們HOA做財務秘書（董事會成員）很多年了， HOA董事會也沒有多少。一般來說，每年開至少4次公開會議，來決定年度預算，重大維護項目，選著日常維護承包商。 很有一些董事會成員私下工作會議提前商議這些東西。
謝謝您的支持，不過我是慫人，從來不為房地產稅的多少跟郡裏爭辯，錢永遠不夠花，多那幾百或少那幾百我也窮不了，也富不了。
我有一個朋友逃稅，後被政府捉住罰以重金，分期付款，到了第二次交罰款的日子他
很不情願的去交罰款，結果工作人員一打電腦，然後對他講：你為什麽還要交罰款？
你都已經交齊了、、、這小子一聽心中竊喜，那是相當大的一筆款額！
如今幾年過去了，據說至今無事。
瀟瀟妹妹，美國銀行的走賬每一筆都有跡可查，這事清清楚楚，沒準那個HOA的會計也是個傻X，搞錯了，也沒準是被哪個人貪了？
恭喜才女瀟瀟出書！
瀟瀟大才女真是太不容易，太能幹了！