法拍屋的幾個階段

在和一些洛杉磯投資法拍屋的朋友交流的時候,發現大家都在說foreclosure, 但很多人
並不真正清楚什麽是short sale，什麽是REO。覺得有必要科普一下，自己懶得寫,於是
在網上找到下麵的文章,比較言簡意賅。 所謂的"法拍屋短線炒作"指的是在第三階段購
買。這是最快, 收益最大, 同時也是風險最大的階段。關於這種操作的更多信息歡迎訪
問我的blog或
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什麽是foreclosure？國內很多媒體都把它翻譯為“法拍屋”，但從字麵上看，“法拍
屋”指的僅僅是被法院拍賣的房屋，並不完全代表foreclosure。
其實foreclosure指的是一個過程，即當貸款人或屋主無法履行按揭合約去償還債務時
，債權人通過出售或收回房產權，進而追回屋主所欠貸款的過程。

一般來說，當屋主停止還貸後三到六個月，債權人就會提交一份《拖欠貸款通告》（
Notice of Default-簡稱NOD）並在當地政府機關做記錄，公諸於眾，從此foreclosure
就開始了。既然大家都習慣叫“法拍屋”，我就介紹一下幾種法拍屋的終結形式和購買
方式：

一、寬限期的法拍屋

貸款人或屋主在各州法律允許的寬限期（grace period）內設法還清所拖欠的貸款而使
原貸款得到複效（reinstate）。這個寬限期一般有三個月，也叫做pre-foreclosure 。

在這期間，如果利息降了，屋主可以申請“重新貸款” （refinance）以獲得較低的利
息來降低每月的還貸數目，從而保住自己的房子。但是如果房價已下降到接近屋主的欠
款數目，沒有淨值之後就不可能獲得重新貸款了。在這種情況下，目前，屋主可以申請
“修改貸款”（loan modification），債權人會根據屋主的經濟情況來決定是否給予
適當的降息等，從而讓屋主能夠繼續還貸供房。

二、虧本出售的法拍屋

貸款人或屋主在寬限期內將房產賣給第三者，這樣其銷售所得即可用於還清貸款，其信
用檔案就不再有不良記錄。可是目前絕大多數房屋的銷售所得根本不夠還清貸款，這時
屋主便可以申請“虧本出售”（shortsale），債權人根據屋主的經濟情況決定是否同
意並承擔部分損失。

購買虧本出售的法拍屋，需要極大的耐心。對於屋主來說賣多賣少都已經不能攢一分錢
了，所以為了吸引買主的報價，其掛牌價往往遠低於市場價，且未經得債權人同意，當
買主有意給屋主開價購買後，屋主才能向債權人申請批準。不過此後就可能是遙遙無期
的等待（一般從一個月到半年不等），甚至永遠也等不到結果，或等到的結果卻比掛牌
價還高。如果買主的報價有幸被債權人接受了，買主還有時間去完成產權查驗和房屋檢
查，也有可能得到比市價還低20～40%的折扣。

三、拍賣中的法拍屋

在寬限期終了階段，如果屋主仍然不能還清拖欠的貸款，其房產就會以公開拍賣的方式
（public auction）試圖賣給第三者。

購買拍賣中的法拍屋，最好事先對拍賣的房屋做詳細的調查，然後在公開拍賣市場上出
價。買主需要按規定在競拍後支付現金，而且可能沒有足夠的時間去完成產權查驗和房
屋檢查，但是，公開拍賣會上開出的價錢常常最符合買主的心意，同時還可以避免直接
與屋主交易而帶來的各種不可預見的麻煩。

四、銀行持有的法拍屋（市場上絕大多數的法拍屋就是這種形式）

債權人取得產權，然後再放到公開市場上轉賣。債權人可以在寬限期內與屋主簽訂協議
取得產權，也可以在公開拍賣時購回產權。這樣的房產就叫銀行持有的法拍屋（Real
Estate Owned by the lender，簡稱REO），

購買銀行持有的法拍屋，可以直接與債權人討價還價。一般來說債權人會保證產權的完
整性，並對房屋進行必要的維修,不過仍然有很多這樣的法拍屋處於很破爛的狀況，買
主一定要請專家來檢查房子。REO的掛牌價往往會高於前兩個階段的賣價。

如果法拍屋的貸款是受到政府機構保護的，如住房建設與城市開發部（HUD，
Department of Housing and Urban Development）或退伍軍人安置事務部（VA，
Department of Veterans Affairs）等，那麽銀行法拍屋就變成了政府機構法拍屋，在
這種情況下，就由政府機構來負責出售法拍屋。