優勢房產
分享投資房地產和法拍屋的經驗，尋找共同投資創業的夥伴。
正文
一直覺得有必要寫一寫上周投拍法拍屋的前後，一方麵給不熟悉的朋友介紹一下拍賣的過程，同時也為感謝投資的朋友們能在兩三天之內就將$470K資金匯集到一起。因為最近家裏剛剛添了一個new born, 所以拖到現在。抱歉！
先糾正一下“法拍屋”這個名詞。我們現在幾乎所有人都籠統地將“foreclosure"的房屋稱之為法拍屋。其實，foreclosure 分為judicial foreclosure 和nonjudicial foreclosure兩種類型。我們在trustee's sale 也就是拍賣會上買到的房產主要是nonjudicial foreclosure 的房子。雖然這些拍賣會一般都在法院的門前進行，但和“法”沒什麽關係。因此，不加區分的翻譯成“法”拍屋似乎有些不妥，不過我們就遷就習慣用法了。關於nonjudicial 和judicial 的區別，我們今後在另文解釋。
我們上周的拍賣主要是針對3個房子，分別在Cerritos, La Mirada, 和Hacienda Heights。其中最想得到的是Cerritos的。因為這個房子在 13708 Felson Street。屬於Cerritos最好的學區，4房兩浴，欠稅$1900, 在現在的市場條件下非常好賣。房主和內部的狀況都比較熟悉，得到後的管理成本不會太高。Ray 在仔細比較周邊相似的銷售記錄後確定市場價值應在$540k到$560k。 因此，我們確定理想的出價應在$420k左右，最高不超過$450k。由於確定下來要投拍離開拍隻有幾天的時間，但資金還有$150k的缺口。於是抱著試一試的想法給一些朋友打電話。出乎意料的是大家的反應都非常積極，很快就找到了足夠的資金。
拍賣會的前一天下午，我和Ray 一起對La Mirada 和Hacienda Heights 的房子進行的實地考察。出發之前， Ray 打印了一些附近的相似房子的銷售記錄。通過對這些最近銷售的房子的狀況一並考察比較，我們可以對要買的房子得到更精確的市場價值判斷。我們首先到達La Mirada的房子，在房前正好遇到房主的兒子。和他聊了幾句後知道他的媽媽在這裏住了20多年，正在想盡辦法的保住這個房子，包括可能申請破產。當時就意識到這個房子可能會延期拍賣。他還很意外的允許我們進去參觀，絲毫不介意我們有可能拿去他們住了幾十年的房子。我們也在離開時衷心的希望他們能成功的保住房子。和諧的氣氛充分體現了民主黨領導下的資本主義社會優越性！：）然後我們又在周圍街區轉了轉後便直奔Hacienda Heights。這個房子位於一個安靜優雅的社區，離高速公路較遠，從外觀和綠化看維護的非常好。緊靠著它的房子不久前以$540K的價格售出，狀況和這個房子差不多。很難想象這麽好的房子幾年以前還值$750K，現在卻隻值$500K多一點。在我們還未離開時看到有另外兩個華人也來看房，看來競爭對手還不少。
拍賣會的早晨是個陰天。RAY已經給TRUSTEE打電話再次確認。不出所料，LA MIRADA
的房子被推遲了。(由於房主總會想盡辦法保住自己的住房，大約80%的房子都會被推遲拍賣，有的甚至在最後一分鍾拍賣師才接到電話宣布推遲。) 我們到達Norwalk法庭時外麵已經聚集了很多人了，很多人都帶著椅子，有的還在吃早餐，一看就是幹這行的老手。其中有許多以前拍賣會見過的熟麵孔，基本上是每天都來的那種。當天的拍賣師有4個，每人代表幾個不同的委托公司，而且他們開始拍賣的時間也是相互錯開的。我們首先要確定目標房子是在那個拍賣師的手中，找到後和他最後確認房子的情況。他在電腦裏查到兩個房子的起拍價分別是$500k和$720K，並且說這兩個委托公司（Trustee)基本上不會臨時降低起拍價，看來我們要空手而歸了。 拍賣開始後，人們便眾星捧月般的聚集在拍賣師的周圍，那場景有點象國內城市的街頭大家聚在一起買盜版盤，不知道的人絕對想不到這裏麵正在進行著幾十萬的交易。真正想要竟拍的人會盡量占據離拍賣師較近的位置，而且每個人都拿著一疊表格資料，還不停的對著手機念念有詞。外麵的人基本上是抱著學習的目的來的，神情較輕鬆。拍賣的程序都差不多，首先拍賣師會宣布被延期的房子，速度很快。正式拍賣開始後首先是確認竟拍人的資格。拍賣師會一一察看每一個竟拍人的銀行支票，並把金額寫在一張紙上，這樣一旦價格超過了所帶支票的額度，竟拍人便失去了資格。拍賣的過程沒什麽特別，拍賣師先快速的報出房子的地址，稅號，起拍價等信息，然後就是竟拍。當天最hot的房子是一個位於BEVERLY HILL的，從20幾萬一直到50幾萬。很多房子由於起拍價過高而無人問津並被銀行收回變成REO的房子， 我們當天看好的房子就屬於這種情況。不過，這也很正常，通過拍賣的方式獲取房子隻有10%的機會，大部分的預先工作都是浪費的。
請參見博克或http://groups.google.com/group/us-fangchan 獲取更多拍賣屋合作投資項目信息。
先糾正一下“法拍屋”這個名詞。我們現在幾乎所有人都籠統地將“foreclosure"的房屋稱之為法拍屋。其實，foreclosure 分為judicial foreclosure 和nonjudicial foreclosure兩種類型。我們在trustee's sale 也就是拍賣會上買到的房產主要是nonjudicial foreclosure 的房子。雖然這些拍賣會一般都在法院的門前進行，但和“法”沒什麽關係。因此，不加區分的翻譯成“法”拍屋似乎有些不妥，不過我們就遷就習慣用法了。關於nonjudicial 和judicial 的區別，我們今後在另文解釋。
我們上周的拍賣主要是針對3個房子，分別在Cerritos, La Mirada, 和Hacienda Heights。其中最想得到的是Cerritos的。因為這個房子在 13708 Felson Street。屬於Cerritos最好的學區，4房兩浴，欠稅$1900, 在現在的市場條件下非常好賣。房主和內部的狀況都比較熟悉，得到後的管理成本不會太高。Ray 在仔細比較周邊相似的銷售記錄後確定市場價值應在$540k到$560k。 因此，我們確定理想的出價應在$420k左右，最高不超過$450k。由於確定下來要投拍離開拍隻有幾天的時間，但資金還有$150k的缺口。於是抱著試一試的想法給一些朋友打電話。出乎意料的是大家的反應都非常積極，很快就找到了足夠的資金。
拍賣會的前一天下午，我和Ray 一起對La Mirada 和Hacienda Heights 的房子進行的實地考察。出發之前， Ray 打印了一些附近的相似房子的銷售記錄。通過對這些最近銷售的房子的狀況一並考察比較，我們可以對要買的房子得到更精確的市場價值判斷。我們首先到達La Mirada的房子，在房前正好遇到房主的兒子。和他聊了幾句後知道他的媽媽在這裏住了20多年，正在想盡辦法的保住這個房子，包括可能申請破產。當時就意識到這個房子可能會延期拍賣。他還很意外的允許我們進去參觀，絲毫不介意我們有可能拿去他們住了幾十年的房子。我們也在離開時衷心的希望他們能成功的保住房子。和諧的氣氛充分體現了民主黨領導下的資本主義社會優越性！：）然後我們又在周圍街區轉了轉後便直奔Hacienda Heights。這個房子位於一個安靜優雅的社區，離高速公路較遠，從外觀和綠化看維護的非常好。緊靠著它的房子不久前以$540K的價格售出，狀況和這個房子差不多。很難想象這麽好的房子幾年以前還值$750K，現在卻隻值$500K多一點。在我們還未離開時看到有另外兩個華人也來看房，看來競爭對手還不少。
拍賣會的早晨是個陰天。RAY已經給TRUSTEE打電話再次確認。不出所料，LA MIRADA
的房子被推遲了。(由於房主總會想盡辦法保住自己的住房，大約80%的房子都會被推遲拍賣，有的甚至在最後一分鍾拍賣師才接到電話宣布推遲。) 我們到達Norwalk法庭時外麵已經聚集了很多人了，很多人都帶著椅子，有的還在吃早餐，一看就是幹這行的老手。其中有許多以前拍賣會見過的熟麵孔，基本上是每天都來的那種。當天的拍賣師有4個，每人代表幾個不同的委托公司，而且他們開始拍賣的時間也是相互錯開的。我們首先要確定目標房子是在那個拍賣師的手中，找到後和他最後確認房子的情況。他在電腦裏查到兩個房子的起拍價分別是$500k和$720K，並且說這兩個委托公司（Trustee)基本上不會臨時降低起拍價，看來我們要空手而歸了。 拍賣開始後，人們便眾星捧月般的聚集在拍賣師的周圍，那場景有點象國內城市的街頭大家聚在一起買盜版盤，不知道的人絕對想不到這裏麵正在進行著幾十萬的交易。真正想要竟拍的人會盡量占據離拍賣師較近的位置，而且每個人都拿著一疊表格資料，還不停的對著手機念念有詞。外麵的人基本上是抱著學習的目的來的，神情較輕鬆。拍賣的程序都差不多，首先拍賣師會宣布被延期的房子，速度很快。正式拍賣開始後首先是確認竟拍人的資格。拍賣師會一一察看每一個竟拍人的銀行支票，並把金額寫在一張紙上，這樣一旦價格超過了所帶支票的額度，竟拍人便失去了資格。拍賣的過程沒什麽特別，拍賣師先快速的報出房子的地址，稅號，起拍價等信息，然後就是竟拍。當天最hot的房子是一個位於BEVERLY HILL的，從20幾萬一直到50幾萬。很多房子由於起拍價過高而無人問津並被銀行收回變成REO的房子， 我們當天看好的房子就屬於這種情況。不過，這也很正常，通過拍賣的方式獲取房子隻有10%的機會，大部分的預先工作都是浪費的。
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