房產何價

2013 9 14

     多年來房價的升跌一直是最惹眼最糾人心的話題，我隻看、隻想、卻不言語，還輪不到我說話，觀棋不語，視賭為戲，坐享其成。

       驚人之語不絕於耳：

      ‘屢跌不懈’的謝國忠；‘狂漲不停’的董藩,2013年：“25年北京房價漲到80萬/平米”；‘言出必果’的國世平(2013 9)：“今年房地產跌一半很正常”、“現在買房就成‘最後一棒’”、“趕緊賣掉房子 一套都不剩”；一個比一個牛。以房價打賭的也不乏其人，信誰的？全當看戲！

       多年來，‘房產價值幾何’一直爭論不休，不用講，說‘漲’的都對了，事實上房價一直在漲，說‘跌’的灰頭土麵，隻好一直堅守著其論點，在邊緣處找事實支持，比如，三線、二線城市。

       但，無論論漲者還是說跌者多年來我一直見不到可以令我信服的文章邏輯。

       房價何定？量！

       此‘量’卻非一言兩語說得清楚，往深了說，房價幾何？在黑格爾的《小邏輯》S108-S109裏可以找到解釋，但‘與本案無關，不予審理’，在此隻論述與本案相關的邏輯。

       如何看待房價？房價隻是一個結果，一組相關條件的結果，在不同的區域內，房價的相關條件也會有所不同，不同社區的房價差別的，較為清晰的現象是不同的社區居住了不同生活需求的居民，物以類聚，不同的社區居住了不同的消費群體。

       我們在宏觀的範圍談論房價時，我們需要尋找的是宏觀約束條件：整體的房產政策、土地供應、銀行放貸量，前三年的經濟增長，今年股市，夠了嗎？答案是否定的，缺少了一個最為重要的因素：需求，因為它通常缺少變化，所以它經常被忽略。

       離開了需求談論房價均屬扯淡，我想，這也是我多年來沒有讀到令我信服的文章的主要原因。

       在論述以前，我先闡述我的一個結論，從現象上看，當連續兩次以上的地王拿地被逼賤賣時，上市大部分的地產公司被曝虧損時，我們的房價才會見頂。

        地產比較的啟發

        如果，你以深圳房價的性價比來衡量北京的房價，那麽，你一套房子也不想買；你以深圳房價的性價比來衡量香港的房價，那麽，你一套房子也不想買；如果，你以北美房價的性價比來衡量中國的房價，那麽，你一套房子也不想買。

       為什麽？因為我們沒有找到房價的決定因素，又不巧選擇了一個錯的參照物。深圳是一座富有的新興城市，房產的質量相對強很多，用經濟的語言描述就是性價比較高，事實上，但凡老城，越具經濟價值的地塊房子的性價比通常會顯得很尷尬，此經驗背後有很多原因，但我們隻把它作為規律接受下來就好了：房子是貶值商品，土地才真正是房產的升值動因。房產投資的三個要義：位置、位置，還是位置！

       具體到微觀層麵，每塊地域具有價值的動因卻很可能大不相同，這是我們需要明辨的，也許是商業，也許是校區，也許是風景秀麗，也許是曆史遺跡、、、甚至，在同一社區內，房價也會有所差別。

      這是房產的內在的價值，在不同的經濟環境下它可以體現為不同的價格，比如通脹、股市暴漲、GDP持續增長、、、反之亦然。

        一個現實的佐證

        曾經與一個朋友談論商鋪的投資價值，他向我比較了香港、東京、溫哥華及紐約的決定鋪麵收入的經濟環境因素，地域不同，城市功能不同，人口流量不同，決定了商鋪的投資價值。

        我猜想，也許，應當從地緣的角度來理解經濟，理解不動產的價格，地緣經濟：量，流量、需求量決定不動產的價格。

        在一組約束條件下，房產價格隻是必然的一個結果，盡管你可能並不明白這組約束條件是什麽，但它，這組條件，必然存在，任何人都沒辦法製止它發酵，這麽多年來，你見過中國政府哪一次調控房價成功過？沒有，沒有一次，短期的下跌總是成為下一次上漲的開始，愚蠢的調控，為什麽？因為總理大人隻想壓住泡沫卻不知道控製‘酵母’，甚至持定期地投入酵母：發行貨幣、拍賣土地、縱容貪汙。

       在我看，我們的房價有如下幾個因素：首先我們要看這座城市的功能（參見深圳、浦東、底特律與矽穀的興衰）及城市的人口規模，次之，GDP，貨幣發行量，貪腐，至於貪腐對房價的影響，中國各城市無差別。

       據國世平講，三線、二線城市房價趨於崩盤，很快就會擴散的一線城市，其人自稱是李嘉誠的顧問，李嘉誠最近在中國變賣資產，撤資中國，似乎也佐證了他的觀點。

        城市功能的不均衡切斷了房價崩盤的擴散。

        三線、二線城市與一線城市的功能無可比性，城市沒有有吸引力的產業，吸引不了人們去工作與生活，工作空間有限，教育、醫療條件無法保障，房價上漲，憑什麽？

       一線城市，人們愛恨交加著，親人、工作、糟糕的交通、渾濁的空氣、校區、、、欲罷不能，欲棄無方，找不到替代品，除非去國，多少人可以離去？所以，還要設法在一線城市居住下來，每一次降價，都會有新的入市者填補，土地的稀缺，城市人口規模，使得房價居高不下。

        城市功能的不平等，土地的稀缺，貨幣發行量最終決定了一線城市的房價隻漲不跌，甚至GDP下跌房價依然會漲，隻要有貨幣發行量的增長和土地的稀缺就足夠了。

      國世平自稱是發改委的顧問，其言‘房產稅講按房價的6%征收’，扯淡！

      在全國各城市一、二、三線城市全都算上，各城市的政府部門的首腦及隨從們都均居其所轄城市的風水寶地，有一個算一個，決無例外，房屋商品化之後，其居住地的地價也是全城最貴之處，以司長級官員為例，按規定，司長級幹部居住麵積為140平房米，以北京三環附近的房價為準，（三環邊上有多處機關宿舍，三裏河的機關公寓市價已達7、5萬），房價均已超越3萬元，140的公寓，最保守的價格也達420萬元，以6%計稅，每年應交稅款為：25.2萬元，而以政府規定的工資收入，'三五八壹'序列中，司局級幹部工資為8000元，這稅怎麽交？逼良為娼？

        好了，退一步，司長的自住房不交稅，那麽百姓要交稅嗎？還有一個更為現實的問題，租房而居，租金幾何？不會低於25、2萬元吧？

        政府公務員，養老金不用交，自住房的稅金不用交，你這不是故意往‘茅坑裏扔炸彈’---激起民糞嗎？

        所以，6%的房產稅不可為。

        更何況，凡政府官員，均不止一處住房，‘6%’可以毀掉一個政府----魔鬼在細節裏。

        如果征收房產稅，那麽也一定是低稅率，在0、5%--1%的範疇內，否則，後果及其嚴重，超出了政府所能承擔的壓力。

        國世平在國世平：《趕緊賣掉房子 一套都不剩》http://ndhouse.oeeee.com/html/201309/12/243323.html，中如是說：“國世平教授曾經預測1997年香港房價會下跌30%，那時沒人當真，最後跌了80%。“2007年的時候，我號召深圳居民把多餘的房子賣掉”國世平說道，而當時北京一教授說房子還要漲20年。最後，2008年深圳房價跌了30%。”

       結果呢？張眼睛的都看得到，都回來了，甚至更高。

       國世平在講演中是這樣收尾的：“所以今天我要跟大家講，賣掉房子，買股票。明年如果股票漲上去了，房子跌了，再請我演講，我讓大家賣掉股票抄底房地產”

       我很想問一句，國教授的建議有多大的操作空間？他的房子賣了嗎？拿自己的生活開玩笑，讓他哄自己玩吧，別跟老百姓扯淡，課堂不是酒吧，講話的時候好歹過一下腦子吧！

       順便提一下，國世平那些大的嚇人的名頭，我很懷疑其真實性，我曾認得一個全國政協委員，李鵬找他開過幾次座談會，其後便成了‘李鵬顧問’，與其出差，一路不斷地向地方官員故意提起，他還把自己帶的小阿姨稱為勤務員，給人的印象是'這個委員不一般'，很是唬住了一堆地方官。

        回到國世平，李嘉誠變現中國資產，是私事與國事（氏）無關，據我的經驗，凡拉大旗者，蓋內心空虛且另有所圖，國氏亦不例外，不用太在意，沽名釣譽，混口飯吃而已。

 

        如何控製房價？我知道怎麽辦，但私利其中，並不想講，擔心害人害己。

1、 釜底抽薪：以房產為準核算個人已經繳納的個人所得稅，凡收支不附者課以稅法；

2、 徹底改變公屋政策：增加公屋的土地供應，公屋的產權是政府的，隻租給符合收入條件的公民，隻租不賣，3—5年重新審定一次入住條件，分流購房需求。

       在這個問題上，西方，甚至香港都有很成功的管理經驗，可是中國政府就是看不見，我們永遠沒有辦法叫醒一個裝睡的人，除非他自己願意醒來。

3、 房產無差別地征收房產保有稅，而非土地使用稅，此稅種應在扣除房屋折舊的基礎上核算，此稅理論上應為逐年減少，實行房產交易‘以自主房與非自住房’ 差別稅收，減少炒房者的獲利預期。

        措施會有效嗎？比現行的政策更強，更持久而穩定，房價之錨，房價難控嗎？家想‘裝睡’，你有什麽辦法？

       所以，隻要房產政策不變，買房、買房，還是買房，不過，買的時候要選擇城市與區域：位置、位置，還是位置！

 

 後記：

       由於憲法規定使得房產稅與地產稅在中國變得很有趣、很糾結。

        房產稅的法律依據何在？是房屋所有稅還是房屋所占的土地稅？

        在西方，房產稅由兩部分構成：房屋擁有稅及房屋占地稅；前者，因房屋的折舊逐年下降，而後者是政府對土地價值的評估，可能升，也可能降。

       在中國，我們土地國有，建房者一次性地從國家手中租用，所以，土地升值與下跌與房屋無關，購房者買入房產後，有約在先，土地租金不得更改，所以，房屋隻應因折舊而貶值，難以升值。

       那麽房子為何升值呢？因為＂隔壁地塊＂的土地升值，新的、＂隔壁地塊＂的入住者成本上升了，帶動了舊房產升值。

       而土地為何升值呢？因為土地所有者競價尋租使得土地升值。

       更糾結的問題來了，房產與土地不同，房產有壽，再好的房子終有其歸零點，而土地卻是永恒的，房產價值為零時我們還要交稅嗎？還是我們卷鋪蓋走人？土地非我所有，此稅為何？我猜想，我們要為＂隔壁地塊＂的房產交稅，但，我已經沒有辦法從法理上說清楚它的稅種了。

       如果在房產的臨界點之後翻建新屋，如何界定產權關係？

       問題出在哪裏了？土地的所有權，假如土地私有，那麽所有的法律問題就清晰了，房產有房產稅，土地有土地稅；政府有政府的土地，百姓有百姓的土地，稅項清晰明確，產權明確，百姓方可安居樂業，否則我至少要擔心七十年之後家居何處？

       土地國有，連鬼都怕。

        在中國，我們找不到一塊永久性墓地，所有的墓地都是'沒錢就滾蛋'，這意味著什麽？從長久看，我們都將死無葬身之地，莫非我們都作惡多端？！

        我們是納稅人，但是納完稅之後，活著，不能論政，死了，無處安身，要滾得遠遠的。

        土地國有，讓我們生死都不得安寧。