怎麽評估房價取決於你投資的市場和你的投資目的

在評估房價是否合理值得投資這個問題上，我非常同意Conehead給出的公式，你心目中的房價 = 投資價 + 投機價。每一項你能接受的絕對值以及二者的比例取決於你投資的市場和你的投資目的。

比如說，我和Conehead都是投資在low-end market。這個市場的價格已經降到或低於建築成本，因為大家都不看好，投機成分被完全squezed out。因此雖然是SFH，但完全可以按commercial income property那樣用rent-to-cost ratio （or cap rate）去估值，是完全的投資價。另外，我們的投資目的也很相似，就是追求cashflow，所以我們買入時rent-to-cost ratio（or cap rate）是我們最重要的考慮。我們不是喜歡我們買的房子，而是喜歡我們得到的deal，因此我們是在用純粹的投資價在評估是否買入。

另外我注意到壇上其他人買白菜房的經驗，很典型的一個是“半月灣裏的月亮”在Phoenix的投資。她的一個描述給我的印象很深，“有一棟房我一眼看上去就喜歡上了”，馬上找agent寫offer，還怕搶不到。很明顯，那裏的房價對她來說都已經足夠低了，當然要挑一個自己喜歡的。這樣做也有她的道理，她喜歡，別人（而且是大多數人）也會喜歡，房市回暖時，應該是這樣的（SFH）房子漲得快漲得好。所以說，起碼在潛意識裏，她的投資目的是將來的 appreciation。但是凡是涉及到“將來”，都有預測和賭博的因素，這就是Conehead所說的投機價吧。

對於現在美國的房市，我認為low-end market的投資價比較合理，而整個房市的投機價都不算高。

對於現在中國的房市，我認為投資價占整個房價的10%，其他90%是投機價。如果你覺得不舒服，就不要買。