試論房地產投資的四個層次 （1）

我依據自己的觀察實踐和思考，將房地產投資分為以下四個層次：

1. 業餘層次。
在這個層次投資的人一般都有一個全職工作，而且一般薪水不錯收入穩定，生活消費之後還有餘錢。錢要找地方放，保值或錢滾錢升值。買自住房的人廣義上講可以歸為此類，但在本文中將他們排除在外，隻當自住是純享受了。這個層次的投資人之最大特點是追求資產升值（appreciation），對於每月的現金收入（cashflow）至多是要求正現金流，能break even就滿意了。而基於對今後升值的信心與期望，即使現金流暫時為負，也會從其他收入來補貼撐下去。其根本原因是不差這點錢，因為他們的主要收入很好，相比之下，一兩棟房的cashflow即使為正，也少得可憐。有很大一批人是在換自住房時留下舊房出租而進入此層次的房產投資。我本人就是十年前換自住房時留下第一棟房出租的，想想也算是我做房地產投資的起點吧。據我觀察和猜測，在此層次上的人應該是所有做房地產投資人的絕大部分，應占80%以上。那麽有多少人因換房而進入房地產投資呢？我的觀察是很少很少，應不到10%。很大一部分原因是人們不喜歡與租客打交道或厭惡修房子，另一原因是人們換房時一般是move up，需要賣掉前一棟房子拿出現金作為買下一棟房子的首款。我當初留下那棟房，完全是因為emotional attachment。我們人生的第一棟房，與老婆度過的年輕激情甜蜜歲月（大女兒就是在living room的地上種下的），兩個孩子陸續出生，還有兩隻前房主留下的可愛的貓（老貓，always cool, 咪咪，sensitive and timid）。。。，都是在這棟房子裏發生的。 我實際上非常害怕與有利益衝突的人（tenants belong to this category)打交道，也非常的不handy, 因此就專找不給我找麻煩的租客。這棟房租了十年下來，我依然是不handy，但已經不那麽害怕與租客打交道了。這時候，08年開始的金融風暴把我卷進了地產投資的下一個層次。