【房東的事：如何避免歧視？】（祝良律師隨筆No. 780b）
每年加州有上千個房客告房東的歧視官司，其中有相當一部分房東是華裔。盡管我經常告誡過，有些房東仍然會犯本可避免的常識性錯誤。
美國的反歧視法大至有三個層麵。一是聯邦的民權法（1964）和公平住房法（1968，1988修）。二是州法，例如加州的公平雇傭與住房法。三是各縣、市的地方法規。這些法律不同程度地禁止如下幾類歧視：宗教，人種，族裔，國籍，家庭狀況（如人數、懷孕等），婚姻狀況，年齡，性別，性別標識（她可以不告訴你她是男或是女），殘疾，性傾向，個人特征，以及是否享受政府救濟。
房東做招租廣告，隻描述出租房屋的幾個技術指標，一般不會在歧視方麵觸礁。問題多出在房客的篩選上。在其他方麵差不多的情況下，你可以拒絕租給黑人嗎？你可以拒絕租給穆斯林嗎？你可以拒絕租給同性戀者嗎？你可以拒絕租給孩子多的人嗎？你可以拒絕租給殘疾人嗎？你可以拒絕租給沒有綠卡的人嗎？你可以拒絕租給老年人嗎？這些是出麻煩最頻繁的幾個方麵。
要避免這類麻煩，房東篩選申請人的政策要一致，要遵守一個比較客觀的標準。每次拒絕一個申請人，要保留好記錄，證明拒絕的理由是正當的。
什麽是客觀的標準？對每一個設定的問題，要有明確的“是”還是“不是”的答案。比如，“以前有沒有因為未付房租而被房東驅趕過？”不論是誰，都會有一個明確的回答。是就是，不是就不是。另外，你可以要求申請人提供有能力支付房租的證據，也可以要求申請人提供前房東的推薦信或證明信。有些物業管理公司設計了自己的打分係統，例如把雇傭時間的長短折算成正分數，把不良記錄折算成負分數，最後出一個總分，選房客時，總分最高者勝出。打分係統貌似客觀，但由於打分標準仍然是主觀的，實際上它並不能避免歧視官司的發生。
你有權查申請人的信用，並拒絕租給信用不好的人。如果你有一個政策，拒絕租給曾經因欠房租而被驅逐的人，那麽在執行這個政策上，你必須對所有的申請人一視同仁。舉個例子，兩位申請人，一位是黑人，另一位是華人，他們的信用都很差，但你以信用差為理由拒絕了黑人而接受了華人。那麽，黑人告你種族歧視，勝訴的可能性就較高。
如果申請人的前房東或前房東的物業經理人在推薦信中對他有負麵評語，例如說他經常晚付房租，違反租約，搬離時把物業搞得一塌糊塗，亂七八糟，那麽你有權拒絕租給他。這裏不存在歧視問題。
如果申請人有被定罪的記錄，不論是重罪還是輕最，你可以拒租，但有一個例外，你千萬要注意——如果他的犯罪記錄是以前用過毒品的，但現在不用毒品了，那麽按照公平住房法，那屬於殘疾問題，你不能因此拒絕租給他。當然，販賣、製造毒品的，現在仍濫用毒品的，則不在此限。
你可以拒絕租給帶寵物的人，甚至你可以允許某類寵物而禁止另幾類寵物。這裏基本上不存在歧視問題。但是，如果申請人帶的寵物不是普通的寵物，而是經過訓練的為殘疾人提供服務的動物，例如導航犬、導航貓，那麽你不能因此拒租，否則會自討苦吃。
最後我要告誡的是性騷擾的問題。如果房東或者房東的物業經理人對房客有性騷擾的行為（例如摸屁股，拍肩膀，動手動腳，經常盯著人家看，對人家評頭論足等等），房客可告房東和直接當事人。按照聯邦民權法第七章，原告可要求懲罰性賠償，沒有限額。性騷擾的實際損害賠償和懲罰性賠償都不在保險範圍之內。如果經理人一時興起，鑄成大錯，一個性騷擾官司就足可以讓房東傾家蕩產，這絕非聳人聽聞。
