中國富人：到美國投資房產去

贏周刊記者 王山而

美國房地產市場經過近兩年調整，平均價格已經從高峰回落了30%~60%。目前種種跡象表明，美國房產價格已趨平穩。許多精明的華人投資者已經率先進場，從遍地“恐慌盤”中選擇有潛力的投資標的。

　
　　近日網友爆出“一萬八千元美國都市置業”的帖子，這個帖子引起眾多投資者的熱議。感覺現在正是美國樓市抄底的最佳時機。

　　實際上，持續近一年處於“寒冬”的美國樓市，正成為中國投資者的下一個掘金地。去年底以來，中國投資者現身美國南部加利福尼亞等地購房置業。而嗅覺敏銳的美國房地產公司也迅速調整營銷策略，低調飛往中國，在北京、上海等地向富人們散發樓書。

　　不過，在各界對次級債危機何時結束判斷悲觀的敏感時刻，此時“抄底”美國樓市引起專家的憂慮，“如果想投資美國房產，還需三思而後行”。

　　業內專業人士認為，目前美國樓市是出現下滑，但是1.8萬元就可以在美國置業的可能性太小了，基本上沒有，同時在美國置業必須對當地的市場比較了解，有時間去美國管理，同時還有很多關係需要理順，比如稅金及入境等方麵的問題，需要相對專業公司進行運作。

　　美國房價在不斷下降

　　來自密蘇裏州弗格森的居民羅伯特•傑克遜不到兩年前買了一處兩居室的房子。如今，已經和妻子擁有4個孩子的他希望換一所更大的房子。不過，不斷下跌的房價讓他無所適從。

　　30歲的傑克遜說，雖然房價下跌對於想買新房的他來說是個好消息，但他如何賣出眼下的房子周轉資金卻麵臨大問題。即使找到買家，如今的市場成交價也可能讓傑克遜蒙受一大筆損失。“我們隻能采取權宜之計，暫時住著，等市場好一點再說(買新房)。”傑克遜說。

　　和傑克遜有相同想法的美國居民不在少數。根據美國媒體14日公布的一份最新市場調查，大約60％的美國人明確表示，未來兩年中不會考慮購買房產，這一比例較2006年9月時的53％有所上升；同時，明確表示將買房的人從兩年前的15％降至目前的11％。

　　調查報告稱，居民對購房的猶豫心理部分源於他們對房地產市場前景的悲觀預期。其中，四分之一的受訪者認為，美國房價將進一步下跌，認為房價合理的民眾比例已經下降到35％，大約一半民眾認為房價存在高估現象。

　　中國投資者欲抄底美國房產

　　而與此截然相反的是，中國相當部分投資者十分看好美國的房地產。

　　可以說，美國樓市一降價，把中國的房價打出了原形。在美國南部一套房21.92萬美元的價格，比北京、上海、深圳的房價要便宜得多了，在這些地方，21.92萬美元充其量隻能買小戶型的限價房。而且，美國的房子一般都是我們所說的別墅，是包含土地價格的，如果考慮到美國的人均收入是中國的30倍左右，美國的房價可以說便宜到家了。也難怪中國的富人磨刀霍霍，要去美國抄一把底了。

　　去年在股市斬獲頗豐的張先生，對他剛在紐約投資的公寓頗為滿意，“離雙子大廈的遺址很近，一平方米才兩萬美元出頭兒，比2006年至少便宜了好幾千(美元)”。這不是張先生的唯一一次出手，他同時還在新加坡購置了房產，下一步需要做的就是等合適的時機再把房子賣出去。

　　“近些年中國富裕階層數量和資產規模大幅膨脹，和幾年前相比不可同日而語，投資眼光也更具國際性。”國際知名谘詢公司波士頓(BCG)發布的最新報告顯示，資產達到百萬美元的中國家庭數量在過去5年裏翻了一番，達到31萬戶，中國正成為財富增長最快的國家之一。

　　最新數據顯示，中國已位居美國房地產市場外國買家的5個主要來源國之一。以投資為基本目標的中國買家高達36%，而其他4國買家中此一比例均低於1/4，如果包括兼以投資為目標者，投資性購房者占中國購房人的總比例為54%，為5國之首。盡管以“降低風險、穩定未來預期”為目標的“分散資產組合”投資，將是中國投資人海外投資的一個重要策略，次貸危機下的美國房地產價格也已大幅下挫，但中國買家仍需理性判斷下一階段的房價走向，謹慎選擇“抄底”時機，並充分認識到利用房貸杠杆帶來的潛在風險。

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　　投資者為何青睞美國房產

　　中國投資人麵臨的投資選擇較少。在國內，股市處於一個相對冷卻期，房市風險日益增大；在國際市場上，黃金、藝術品拍賣等都呈過熱跡象。這樣一來，中國投資人的選擇餘地就不多了。而美國房地產市場，因其相關權利受較完善的法律保護，以及長期投資價值的存在，便成為中國投資人的一個不錯選擇。

　　從長期來看，美國房地產是低風險、高回報的投資品種。即使不考慮租金收入，僅就房產升值部分而言，美國住宅地產過去10年的投資回報也遠遠超過同期股票市場的表現——無論是以道瓊斯指數，還是以標準普爾指數衡量，僅僅略低於同期黃金的表現。假若考慮租金收益，則投資美國房地產的平均年收益率就超過了黃金。

　　而且，投資房地產的收益率波動很小。過去20年若幹項投資品年收益波動的情況顯示，股票、黃金等雖然可能具有巨大短期收益，但也可能造成大幅的短期損失，唯有房地產投資基本保持穩定的正收益率。

　　這種穩定對中國投資人來說更為重要。原因很簡單，多數中國投資人不是職業投資者，且缺乏關於境外資本市場的專業知識，他們不可能花很多精力、也沒有足夠能力去研究境外資產的收益波動情況，以選擇最佳的進入和退出時機。而投資於收益穩定、風險較小的房地產，相對而言便成為一個理想的選擇。

　　也就是說，中國投資人投資美國房地產的目的，不僅僅是為了獲得收益，還有相當重要的“分散投資組合”的含義。如果考慮到中國投資人境內部分資產麵臨著經濟波動的較大風險，那麽，境外置業就可能達到“分散投資組合以降低風險、穩定未來預期”的效果。這也解釋了美國房地產市場前5位的海外投資來源國中，中國投資人為何最為偏好高端房地產。中國投資人購買房屋的中價為34萬多美元，而全美房屋中價僅為20多萬美元。

　　最後一點就是中國投資人投資美國房產，還可享受房貸的杠杆效應。根據2007年的調查，在美國前5位外國投資人群體中，中國投資人最為偏好利用銀行按揭貸款。按揭貸款申請率高達81%。其中重要原因之一，是因為中國人在美國取得住房按揭貸款較容易，通常隻需提供合法身份證件，以及不低於30%的首付現金。由於中國國內目前對住房貸款采取緊縮政策，中國人在美國申請銀行按揭，或許比在國內更加容易。尤其在目前美國房貸利率相對較低的條件下，投資將能獲得可觀的杠杆放大效應。

　　抄底風險不可小覷

　　由於中國經濟依舊處在轉型期，具有較大不確定性，因此，以“降低風險、穩定未來預期”為目標的分散資產組合投資，依舊會是中國投資人海外投資的一個重要策略。既然如此，投資美國房地產，就會持續成為一個有吸引力的選擇，而不一定拘泥於進入的時機。

　　以穩定未來預期為目標的美國房地產投資，應當更看重中長期而不是短期的收益。同時，既然以投資為主要目標，在地域選擇上，就不必局限於傳統的華人居住區，也可不必考慮空間上和中國的距離遠近，不妨放眼全美，著重選擇未來經濟發展潛力較好、房地產增長空間較大的都市圈。

　　在具體投資策略上，中國投資人普遍偏好高端房產，以及偏好使用銀行按揭貸款，這種投資模式其實潛藏一定風險。高端房產固然更有可能提供較高回報，但在房地產周期變化時也更可能導致損失，而使用銀行按揭又將放大這種損失。事實上，如果租金不足以支付按揭貸款，哪怕房價依然增長，隻要增速低於銀行貸款利率，投資人實際上就在蒙受損失。因此，中國投資人或許應適當調整策略，特別應當關注租貸比(租金回報和月供之比)的概念。

　　隨著中美兩國之間往來壁壘的進一步降低，特別是組團旅遊放開後，未來中國人到美國旅遊和短期居住將更為便利。這可能促使另一類購房需求的上升(即以居住為主要目標)。這類購買行為和投資性購買又有相當不同的決策模式，例如應當更關注當前房價而不是增值潛力、更挑剔居住地域的氣候和文化等。