本文跟帖於WQPY和黎明新生，keeprain等人的有意思的探討：
“根本找不到有正的現金流的房子，那應該如何找到有健康現金流的投資呢？或者在這樣的城市，應該如何投資房地產呢？”
問的好來說的妙，投資理財要趁早。
迷思誤解真不少，我把真情表一表。
迷思之一是時機，大家隻想去抄底。
迷思之二是地點，本地現金流不見。
迷思之三是人物，我生懶惰兼頑固。
時間人物和地點，不是投資三要件。
任何企業，比如銀行，何時何地何人都有銀行。沒有說，這個地區不好，沒有銀行，那個地區好，才有銀行。也不會有，現在經濟好，開銀行，當時機不好，就沒有銀行也樂。大家知道，不同時間，不同地點，不同人物，銀行可以開展不同業務，股票，債卷，期貨，fixed income。。。不同時間做不同的東西。
在大家說得所謂“現金流不好”的地區，其實就是租價比底的地區。房地產投資不是不能做，而是要另辟新徑。
在大家說得房地產低迷的時機，房地產也不是不能投資，而是和高飆期不同而已。
對，我說得就是房地產的全天候，無禁區的投資。
舉個例子，我在一個“現金流不好”的地區，房價崩潰時機的房地產投資。
房子在2006年，售過價格：52萬，09年foreclosure，我以31萬拍買到。化了二萬裝修。總投資33萬。
類似房子市場上有，要價42左右。我list40萬，半年沒有賣掉。其實喜歡房子的人非常多，賣不掉的原因是（1）銀行貸款貸不下來（2）沒有錢付首付和closing cost.(近10萬）。
雖然現在房價下來了，利率低了，但是批準難了，特別是loan to value LTV ratio降低了。要買房子的人沒有辦法買。
在這半年裏，也有想租的，但是租金最高的不到2500。這是典型的“現金流不好”的地區。
當時我剛剛開始房地產投資，了解了這個情況後，我問一對在聯邦政府工作的夫妻，他們手上有多少錢，他們說不超過1萬。
於是我當機立斷，以0首付，46萬5的價格，把房子賣給他們，我給他們提供貸款。隻收取9000元的escrow。我的貸款利息7.5%。於是做成了land contract.
按合同，走lease to own,如果第5日不付，即可攆人。deed在prin過半時候過戶。46萬5，利息7.5%，30年，月付 3251.35加地稅，保險，HOA。我不用為房子做任何的維修維護。
同時我從銀行貸出32萬。加收的9000元，投入為0。我的32萬貸款利息4.25%，30年，月付 1574.21。
各位注意了，這就是我的在“現金流不好”的地區，而且房價崩潰時機的房地產投資。特點是：
1）無投資。0投入
2）每個月坐收 $1,677。14.不用管理。
說實話，與其說我在做房地產，不如說我在做金融。我隻是利用一個房子的轉手為平台，為媒介，把一個利息4.25%，30年的32萬貸款，轉賣成7.5%，30年的46.5萬的貸款，而已！而且，這是在時間，地點，人物，都處逆境下的投資。總之，投資不拘泥於一時，一地，一人，隻在乎你能否比別人多一點邊際利潤.
那些把房地產比作掏大糞的，請問你們，在你們的行業，能掏的到這樣的大糞嗎？
