房價無情下滑，近1/6美國房主淪為“負資產”族

倍可親(backchina.com)  
        由於房價無情下滑，近六分之一美國房主目前背負的房貸要高於其房屋的價值，這增加了人們拖欠償還按揭貸款的可能性，而正是這一問題在去年時引發了信貸危機。

　　對於已經陷入低迷的美國經濟而言，眾多房主淪為“負資產”一族無異於雪上加霜。由於無法再用現有住房申請轉按揭貸款，人們會感到手頭沒有過去寬裕了，外出購物的欲望也隨之降低。

　　更多房主淪為“負翁”可能意味著，最終會有更多人喪失房屋止贖權，因為在金融市場出現麻煩時，那些負債額超過其住房價值的人是很難用住房作抵押申請到轉按揭貸款的，他們也難以通過賣掉住房來還清背負的按揭貸款。反過來，一處止贖房產往往會拖累相鄰住房的價值下降。

　　大約有7,550萬個美國家庭擁有自己所居住的房屋。由於目前的房市蕭條已導致美國部分地區房價下跌了30%之多，據穆迪投資服務(Moody's)旗下Economy.com統計，現在約有1,200萬戶美國家庭的負債額高於住房的價值，占美國有房家庭總數的16%。

　　Economy.com首席經濟學家馬克·讚迪(Mark Zandi)指出，2006年和2007年時這一比例僅為4%和6%左右。他還說，在當前這場蕭條期內最終淪為“負資產”一族的房主很可能會比曆史上任何時候都多。

　　而過去五年間買房的美國家庭情況更糟。據房地產網站Zillow.com估計，這類家庭有29%的按揭貸款額要高於其住房的價值。

　　不過，美國大多數房主在其住房中的權益仍為正數，即使是那些權益已為負值的人，許多也仍在按時償還抵押貸款。Economy.com住房經濟學部門的負責人Celia Chen說，拜剛剛通過的金融救助法所賜，銀行將不再需要進一步收緊信貸，因此美國房主的處境至少不會再顯著惡化。不過她預計住房貸款的發放門檻仍會很高，而美國大多數地區的房價還將再下跌一年左右。

　　大多數遭遇拖欠的按揭貸款都是在2006和2007年發放的， 當時的放貸標準最為寬鬆，而住房市場也紅火到了極點。由於很多當時購房的人隻支付了很少首付款，甚至根本一分沒掏，因此一開始時他們對自己住房所擁有的權益就近乎為零。

　　而隨著房價下跌不斷侵蝕著人們對自己住房逐漸積累起的權益，較早時所發放貸款的拖欠率也在上升。據研究公司LPS Applied Analytics稱，在拉斯維加斯，2004年發放的住房貸款中目前已有6%出現了拖欠還款30天以上的情況，較一年前的3.7%顯著提高。

　　美國國會今年7月通過立法以幫助那些所欠按揭貸款高於其住房價值的人，規定隻要按揭貸款公司免除這些人的部分貸款本金，他們就可以申請政府擔保貸款，以對原有按揭貸款進行再融資。行業組織美國證券化論壇(American Securitization Forum)的副執行董事湯姆·多伊奇(Tom Deutsch)說，目前還不清楚該計劃能使多少借款人受益，因為按揭貸款發放機構在同意免去借款人部分本金之前，為了減輕他們的償債負擔，普遍都已嚐試過凍結或下調他們的貸款利率了。

　　與那1,200萬左右淪為“負資產”一族的房貸借款人不同，其餘6,400萬有房美國家庭在自己的住房中仍擁有權益。這其中有2,400萬戶家庭擁有自己住房的全部產權，還有4,000萬個家庭所欠按揭貸款額低於其住房目前的價值。

　　First American指數顯示，全美房價在2006年中期達到了峰值，當時的房價較2000年1月時整整上漲了86%。而峰值過後，該指數已下跌了13%。

　　房價下跌使供房負擔變得更可承受，並使許多地區的房價收入比更接近長期趨勢水平。據Economy.com稱，今年第二季度美國房價的中值約為 203,000美元，是美國家庭平均稅前收入的1.9倍；而在此次住房牛市出現前的1985至2000年期間，美國房價中值為美國家庭平均稅前收入的 1.87倍，二者已很接近。

　　住房市場陷入蕭條後往往不會很快有所起色。比如說，加州上世紀90年代初的房價跌勢就持續了很長時間。據S&P/Case-Shiller 住房價格指數顯示，洛杉磯地區的房價在1990年6月達到峰值，此後一路下滑，直到1996年3月仍未見底。直到2000年當地房價才重回1990年時的頂峰水平。（James R. Hagerty / Ruth Simon）