美國的東西兩岸房價上漲

最近兩年，美國的東西兩岸房價上漲空前，傳出了很多神話，尤其是在華人居住比較集中的地區紐約、洛杉磯的大小城市如亞凱迪亞、聖瑪利諾的高級住宅區，房價成倍上張，一個普普通通的公寓住房，兩三年之前隻有二十萬左右，今天都在四十萬以上。不由引起人們懷疑這樣的房價是否有泡沫，會不會象1990年前後的美國房事大泡沫，升到了高價位之後一下子有如雲霄飛車般下滑？不過在洛杉磯從事多年房地產的專業工作者黎明先生認為，最近一波的房價不會跌落，因為與十多年之前的情況不同，三大因素牽製其中的原因。 首先是現在人們手上有錢。上世紀九零年代的時候，美國和前蘇聯剛剛結束了冷戰，前蘇聯全部瓦解，共產主義的最強大對手已經成為曆史，美國在裏跟時代花費巨資建立起來的太空戰，瞬間沒有了對手，於是建立在加州南北各地的一大批軍用科研基地、軍用工廠沒有用武之地，發展太空戰耗費的句子現在要開始裁減還債。減少開支的結果是一大批科研人員、工人裁員，這是一大批高薪階層。加州房地產立刻缺少堅實的資金來源和買家，他們反而要將自己的房子出售，引起不久前炒起來的房價統一滑落。而今天買房的人大多數都是美國嬰兒潮出生的人，也就是大約在二次世界大戰一九五零年代前後出生的人，他們都受到過良好的教育，不是在美國的大公司中有一分較工作，就是自己開設公司，成為手頭比較寬裕的企業家。同時這些人的父母大約在八九十歲左右，很多都已經去世，他們給自女留下的遺產包括了當年以及低價格買下的房產。這些人手頭上是切切實實有餘錢的。 第二個原因是美國的房地產已經有多年隻有跌落，沒有上漲，而從長遠來看，任何房地產總會以一種平穩的態勢上漲的。例如三十多年之前的美國房產，今天一般都已經漲了兩倍左右。這是與美國的通貨膨脹概率以及經濟發展同步成長的。但是從一九九零年代開始房地產一落千丈之後，美國的房地產就沒有順著經濟上漲，這是不符合美國的房地產增長規律的。例如亞凱迪亞一座二十五年之前建造的公寓，當時價格是十六萬左右。十年之後大概在一九九零年之前張到了二十五萬元左右。第一波的房地產泡沫使之在一九九四年跌到了十七萬，也就是說十四年中的房地產隻上漲了10%，這在美國的經濟發展中是反常的。從此之後，房地產開始慢慢反彈，自一九九八年進入全麵複蘇階段，到了2000年之後開始飆升，到了目前2004年的五月這幢房子的價格在四十萬左右，雖然從目前來看這種漲價有點離譜，兩年中上漲了100%，但是考慮到十多年中並沒有上漲隻有下降的情況，那麽，二十四年漲到今天的價位也是正常的，因為這十幾年的漲價實際上是補了前十多年的缺課。 最後一個原因是跟我們的新移民大量湧入美國有關。這一次的美國房價飆升的地點主要是在美國的東西兩岸的大城市如紐約和洛杉磯。這兩大城市現在已經成為美國新移民最集中的地區。由於中國的經濟強大和新的掘起，出國移民的人數顯著增加，這些人與十多年之前來求學的中國人不一樣，他們手中有大把的金錢，一到了美國就開始買房子。根據權威的房地產公司統計，洛杉磯的購房者約有80%是第一次購房，也就是說這些人都不是來炒作房地產的，而是想要購房自己住的，這種房子一般不會有很多水分，也是保障房地產不陷入泡沫化的原因。 【本報記者胡清揚鑽石吧報導】南加州熱得不得了的房地產市場是否會崩盤？不僅屋主與投資人萬分關注，也是地方政府、開發商與都市規劃專家們關注的焦點。21日，由南加州政府聯合會(SCAG)主辦的第四屆地區住屋年會，與會專家們再度確認南加州住屋供不應求，未來十年房地產市場不至於崩盤。 不過，專家們也呼籲各級政府必須建立共識，朝著興建設計精良的多單位住宅與住商混合大樓的方向發展。他們認為，精良的設計(Design)可以解決密度(Density)問題，住屋不足與交通惡化是密不可分的。 南加州住屋開發公司購地與規劃主任西莫(John Seymor)指出，南加州六縣現有人口1700萬人，未來20至30年還會增加六百萬人，需要再建造兩百萬戶新屋。然而過去十年，南加州增加50萬份工作，人口增加190萬，但隻建造40萬戶新屋，遠低於南加州需要的63萬3000戶新屋。 西莫指出，不僅南加州存在新屋供不應求問題，全加州都如此，加州每年需要25萬戶新屋，但實際產量隻有14萬3000戶。 持續增加的人口也改變南加州人的生活型態。以南加州某大城為例，十年前每戶房屋平均住3.92人，如今平均住4.53人，許多成年子女搬回家和父母同住。 高漲的房價也讓愈來愈多人買不起房子，全加州買得起新屋的比率降至28%，橙縣、範杜拉縣、洛杉磯縣、河濱縣買得起新屋的比率隻有22%、28%、31%、38%，遠低於全美的55%。購屋人被迫購買偏遠地區的新屋，拉長了交通線，高速公路車滿為患，人們花在路上的時間增加。 南加大教授暨都市總計畫主任麥爾斯(Dowell Myers)也指出，加州存在住屋供需失調問題。他說，九○年代，全加州興建111萬戶新屋，僅及八○年代207萬戶的一半，而且九○年代多單位住宅興建得太少，人口卻依然增加，造成市場供需出現斷層。他認為，新移民不斷湧入，嬰兒潮世代未來十年還會購屋，這兩股勢力支撐下，南加州房屋市場未來十年不至於崩盤。 麥爾斯也再三強調，新移民是新屋的主力買主，比率高達90%以上，相當驚人。而逐漸步入老年的嬰兒潮人口，轉而購買免園丁的集合住宅，也使得集合住宅房價走俏，短期內集合住宅的價格不至於大跌。 住屋供不應求，土地又有限，業界專家們力促政府雙管齊下。Fregonese-Calthorpe公司負責人John Fregonese建議地方政府，一方麵鼓勵業主與開發商改建市區老舊建築與商場，朝向興建設計精良的住商混合大樓發展，一併解決住屋、交通與商業稅收問題。另一方麵則鼓勵開發商興建設計精良的多單位住宅，讓土地使用達到最高效益。 談到土地使用，Olson公司負責人Mark Buckland強調，舊社區重建好處多多，既不讓市政服務造成額外負擔，還會讓附近社區增值，並增加政府的產業稅收。再者，重建計畫比較不會遭遇反開發團體與環保團體的阻力。強烈反對任何新開發案的保守人士與團體，總是令開發商們頭痛萬分。 不過，與會專家們也指出，解決南加州住屋不足問題不能忽略品質管理。他們認為，高密度開發案成功與否，關鍵在於精良的設計與規劃，住商混合樓宇也可以設計得美觀又實用，市政府審核申請案時，必須嚴謹把關。 吳琦幸