2008 (110)
前幾天,和朋友一起轉完了每年一度的溫哥華房地產展銷會,順道去看看剛開業的在溫哥華市中心的香格裏拉,之所以有興趣,是因為4年前,61層的香格裏拉裏的公寓出售價,曾經是溫哥華公寓的最高價,當時一般市中心的新公寓價格在450 - 500加元一個sf ,但香格裏拉的平均叫價是$1000 / sf ,我覺得是天價,據說很快就賣出了大部分,現在隻剩下頂樓上的幾層,都在幾個million以上還在待售。
參觀完香格裏拉,有點小小的失望,因為地盤小,3個規格的標準房都很小,價格在$345,$480,$850,不覺得物有所值,室外遊泳池甚至小於許多家庭遊泳池,健身房也非常一般,餐廳,咖啡廳的設施更算不上豪華。
其實,酒店好壞不是我要關心的,我關心的是從37層到61層的condo,當時它的賣點是,$1000 / sf ,賣的是5星級酒店的設施,如果自住或出租,你和你的租客可以每天享受5星級酒店式的服務。我想,如果你買個500sf 的公寓,自住,你享受的是,每天進出香格裏拉的好心情,這裏的遊泳池和健身房,不比一般的公寓好多少。出租,50幾萬的房子,每月的成本大約3000多,如果按照$345 / 天,滿月租出,可得到大約$10000的收入,可別忘了,賣家,香格裏拉就是你的最大競爭對手,他的16到36層是公寓式酒店,凡是入住15天以上的客人可以低價入住,有5星級享受,又有家庭式小灶的方便。
香格裏拉的 hotel 隻需要30層,卻蓋60層,甘願和平民雜居,這裏有個成本的問題。這塊黃金地段,如果隻蓋30層,土地成本是每 $200 / sf ( 叫 buidable ),60 層可把土地的成本降到 $100 / sf ,建築成本大約 $500 / sf ,60層的成本要比30層高一些,假設是 $600 /sf ,他的成本是 $700 / sf ,賣給你是 $1000 / sf ,香格裏拉賺了你 $300 / sf , 加上土地的 $100 塊,60層把30層的成本由$700 塊壓縮到 $400 / sf ,還有,如果將來房子和地繼續升值,香格裏拉還給自己留了一手,16 到 36 層可賣可租。所以,你慕名而去,香格裏拉用他的名字拉你做了陪嫁。
溫哥華的downtown 有些condo 是酒店式管理,500sf 左右,買的時候裏麵就配備有統一的家具,廚房餐具,owner 隻投錢,出租必須全包給物業公司,他們每月收取基本費用,外加租金的百分比,如果空房,owner 也要照出基本管理費,如果出租率很高,owner得到的回報要比一般的租房好很多。
參觀香格裏拉,我想再次印證一下自己的感覺:我不喜歡這種投資方式。既然花了幾十萬買房,就想做個清爽的owner ,和香格裏拉這樣的大財團糾纏在一起,感覺有點是蛇和大像玩兒在一起。