出租房屋的幾點體會 --（4）長線投資，獨立屋的出租

        我在溫哥華島還有兩個 house ，這是我的房地產長線投資。買 house 時，考慮到出租的幾率和租金，選房時要求有：

（ 1 ）兩層 family single house ， 10 年左右新，樓上樓下分門進出， 4 個以上的臥室，地越大越好。

（ 2 ）樓上樓下有兩個足夠大的廚房，共用的洗衣房要有兩個進出口，樓上樓下都要有一個以上的 full bathroom 。

        出租和持有 house ，都比公寓麻煩。但作為長期投資，我認為它的保值功能要強許多。比如我在多倫多買的高層公寓， 15 年樓齡，現在管理費已經到了每月 $587 ，而且每年還在往上漲。這個單元的第一個主人在 16 年前買下，花了 $176000 ，一年半前賣給我是 $328000 ，樓房超過 20 年，它以後的增值會越來越慢。而獨立屋的價值在地，房子如果管理的好， 30 ， 50 年的老房子，隻要肯花錢，可以隨時翻新。

       幾年前買的一個 house ， 13000sf 的地，房子是 2200sf ， 12 年新，樓上樓下各有兩個臥房，這樣的格局，分組和單獨租的租金差別不大，因為房間數量少，樓上租 $900-950 ，樓下租 $750-800 ，租給一家人也是 $1600-1700 ，它的好處是地大，還有一個 single double garage ，這些好處不能在租金裏明顯體現。

        找個好租客，維護房子的 condition 很重要。頭兩年的租客，男的是機械工程師，修修補補的小事他們都做了，第二年我沒有漲租金，作為給他們的回報。一年前又租給了一對同居的年輕人，半年後，他們的關係破裂，男的要求提前搬出，女方問我，她的孩子很喜歡這裏的學校，剛入學又要搬家，能不能讓她住到一年的租約到期，但她付不起全部房租，如果我允許，她可以負責找租客，分租。出於同情心，我同意了，而且和樓下的新租客另外簽了短期租約，在 7 月 24 日到期日，他們要一同搬出。今年的 4 月，我和他們簽了 End Tenancy Agreement ，一切平安，我在 6 月份開始登廣告出租， $1750 月。

        這期間發生的事教育了我。 6 月的一天， BC GOV Social Development: Persons with Disability for money 打電話給我，確認我是否容許我的租客出租我的 house 的一樓給一個叫 Steve 的人，故事的大概是：我的女租客，在網上找到一個黑人男朋友，戀愛了一個星期，這個女人就擅自讓這個男人搬進了我的 house ，這個男人沒有工作，去市政府領救濟，要出示法定住址，女方就謊稱是我讓她出租一樓給這個男人，這個男人要挾我出示假證明，讓他領到救濟金。在我拒絕之後的兩個星期，我每天都在為我的房子擔憂。這個男人是個無賴，所有的電話和 email 都由他掌控，最後一個月的房租也沒有付，我完全不知道這 house 裏發生了什麽事，隻聽樓下的租客說，這個男人每天從早到晚放著古怪，可怕的音樂。

我要做的事：

        摘下出租廣告，我不能和任何人簽租約收訂金，因為如果這個租客在 7 月 24 日不搬出去，新租客可以告我賠償損失。

        等到 6 月 25 日，這個租客不付租金的證據在手時，立刻到政府的 Residential Tenancy office 網站上， copy 填寫 10 day notice to end tenancy for unpaid rent ，郵寄給她，再托人把信親手交給她，以節約時間，盡快進入投訴階段，減少損失。這個過程要兩個星期。如果上法庭，把她趕出去最少要花 2 個月的時間。敢上法庭等裁決的租客，一般都準備好了要賴賬，如果用討債公司追款，你也要付討債公司一半。 7 月 1 號有人告訴我她在搬家， 2 號一早，我就坐船去看我的房子，裏外都有垃圾，院子裏的草長得有半腿深。一個壞租客，可以把你的房子糟蹋得不成樣子，清掃，修理，要花許多時間，錢和精力。在 business 上隻有原則，不可以用同情代替原則，我因為同情這個單身女人帶著三個孩子，讓她多住了半年，結果給自己找了許多煩惱。

        我的房子要徹底整修，我有好運碰到一位新租客，是女同性戀結婚， 40 多歲，其中一位在 BC 客輪工作，和前夫有一個 16 歲的女兒，同住，另一位是木工，她們相識有 10 多年， 2 年前，她女兒的父親去世，這兩位女性結婚，她們看上去善良，聰明，漂亮，她們又增強了我對男，女同性戀的好感。我把每月房租從 $1750 降到 $1500 ，和她們簽了內容詳細的合同，她們幫我維修房子，隻付工本費，不付 labor ，還捎帶幫我管理另外一個房子的簡單事宜。

       她們剛賣掉自己的 house ，我去看過，很漂亮，這樣的租客，都很注重居住環境，她們很樂意維修房子，為了自己住得舒適，而且第一年就省去 $3000 房租，對我，刷房子的人工成本是 $1.50 / 1sf ， 2200sf 就是 $3300 ，她們還幫我做 garden ，這對她們對我都很合適。這個房子要從新 paint ，我說，我自己也刷過房子，知道有多麽耗時和辛苦，她們幫我刷房子，我是要付人工費的，不可以說隻付油漆錢，隻是告訴我預算。她們傳來了賬單，人工費是零。

        她們要在我的 house 裏住 3 年，等她女兒高中畢業，她們就會買一個 farmer house 過美麗的田園生活。我相信， 3 年她們會把我的 house 住的煥然一新。最近我也在看 farmer house ，如果可能我願意買一塊地離她們近，還讓她們幫忙照看。對我，目前租金隻要能保本就行，因為我要持有許多房地產，不能事必親躬，原則是，讓每一個房子自己管住自己，包括成本，管理，這樣我就省心，有時間做更多的投資。

       在出租 house 的過程中，因為出了問題，要求我逐字逐條的閱讀 BC Tenancy Law ，無數次的電話谘詢，也讓我有了更多的具體知識，去管理 property ，促使我以後會做得更細致，合理，完善。

       我家的別墅的附近，有一個很少見的完美 water front house ，是主人的父母在 1971 年買下，花了 $17500 ，現在的市值是 $180 萬。

       這個獨立屋， 3 年前付了 $263000 ，每月還貸是 $1059 ，稅是 $221一個月，政府的 Statement of user rates bill $20 / 月，每月固定成本是 $1300 ，另加維修費。按目前房租$1500 的租金，依然有 $200 月收入， 12 個月是 $2400，我把它作為維修費用。現在它的市場價是 $370000 ， 10 以後，它的房貸隻剩一半多一點， 20 年後房貸基本還清，而租金，每年最少都會有 4%-5% 的升幅，這個房子 3 年前的租金是 $1400 ，現在是 $1750 ，平均每年漲租 8% 。按平均租金年升 5% 計算， 10 年後，租金大概是 $2300 月，而成本降到隻有現在的一半， $2300 – 530 + 221 + 20 = $1529 。一個 house ， 10 年後，就可以每月為我提供收入 $1529 ，把房子作為自己養老的金庫是現實可行的。

       至於操心，沒有錢是從天上掉下來的，房子隻有在換房客時有些麻煩。管房子，我可以每天坐在家裏，不影響我看電腦，旅遊，做飯，做瑜伽，也不影響我寫博克，還能掙錢，想通了，偶爾有點煩心算什麽，比天天趴在電腦上炒股票，心裏七上八下的，有保證多了。天天上班，幾十年下來，也隻領一點退休金。我把管房當作一份輕鬆的兼職工作去做。

[阿凡弟]

頂！怎麽沒有人坐沙發？