這幾天買地建房成了討論的熱點。老關正好做過一些，就給大家說道說道吧。
老關的安全原則：
1. 能買房就不要建房。建房子是因為市場上買不到合適位置合適價位的好房子。
2. 不做單家庭，不做郊區房，不做純商業房，不單純建房賣房賺差價。這些都是找死的節奏，市場逆轉開發商就會死翹翹。
3. 唯租金是論。沒有租金沒有正現金流的房子不要建。
以下是作為開發商的詳細建房步驟：
1. 買地。 位置第一！ 買地之前就應該知道你能建什麽樣的房子，能收多少租金，新房子市場價是多少。可以用現金，也可以向銀行申請貸款。一般是30%首付，貸款期限一年，interest only。在這一年裏做完各種開工文件。
2. 申請Zoning Permit.。找一家建築設計師事務所，幫你搞定所有文件。
3. 申請building permit.。設計師事務所幫助搞定。這一步好要做GEO Survey。
4. 拆舊房子。
5. 申請貸款。找當地小銀行比較靠譜，因為大銀行看不上我們。一般情況下銀行會給70%-75%總建築費用包括土地。利率4.5%-6%。 我做了幾個項目後銀行可以給到85%貸款。銀行會要求你買Builder's risk insurance, liability insurance.
6. 開工建造。這個比較複雜，看運氣。如果能有人推薦信譽好的GC最好。在這個行業做的人基本上都沒有念過大學，人的文化素養沒有那麽高。坑蒙拐騙的事層出不窮，防不勝防。建房的難點也就在這一步。造價各地會有差別，主要是根據當地的經濟狀況，房市情況。但是硬的建築成本應該在每平方英尺$100左右。如果項目太大，有可能被建築工會盯上，那樣你的建築成本可能會超過$200每平方英尺。工會是美國社會的毒瘤，流氓黑社會。
7. 政府監察。政府監管部門會在以下步驟檢查施工：開工前要通知政府監察人員，挖好坑準備澆水泥前，做好框架，安裝完水電氣管道，insulation, drywall. 完工驗收。 驗收合格後政府會發給CO. certificate of occupancy.
8. 拿到CO就可以住人了。
這麽難，為什麽還要自己建房？沒事找事唄！如果能買到合適的房子，就不要自己建房子！
案例分析：
通過渠道了解到一個破房子要賣。這個破房子是單家庭住房，兩邊帶兩塊空地。Zoning Code 顯示這三塊地可以建12單元公寓房。我放狗搜索，花200塊錢查到了房主人的名字和聯係方式。直接跟房主聯係，聽說已經有買家出價40萬。 我加價5萬塊拿下。買價算45萬。
銀行貸款75%，自己付現金25%。 8個月後做完各種開工手續，銀行給評估土地價值80萬，給總建築貸款80%。開工建築8個月竣工。最後決算，12單元總建設成本約2米。減掉建築貸款結餘後實際總現金投入36萬。貸款總數1.65米。竣工後全部租客立即搬入，每月毛租金收入$24000+。當地政府給予10年免地稅的優惠政策。 申請貸款時銀行評估新建築市場價2.7米。 現在已經平穩運行6個月，銀行同意給我們掏出來60萬現金。如果能在2月份順利掏出60萬，這個項目就相當於0首付，當初投入的現金全部收回，還順便賺了24萬現金。
以上案例是BSO一個典型的成功案例。還有不怎麽好的，痛苦掙紮，曆經艱辛的苦逼案例就不說啦。。。
