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買地建房子最新進展匯報(過程圖)

(2011-05-25 04:55:34) 下一個

經過幾年的潛水觀察,學習研究,2010年9月份決定自己買一塊地,建新房子出租。8個月過去了,我的這第一個項目即將完成,特向各位學長學弟學妹們介紹一下進展情況。


1. 9/26/2010 這個是當時下決心做決定的帖子:


http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html


周末灌水貼:買地建房子


來源: 關鍵字2010-09-26 11:16:20 [檔案] [博客] 舊帖] [轉至博客] [給我悄悄話] 本文已被閱讀:1415次



帖子歸屬:


我要買地建房子啦!您給瞅瞅這想法有什麽毛病沒有。


費城坦普大學附近,16街至18街之間的lot大概6萬左右能拿到一個。建一個3單元共8個臥室的房子,2000尺左右。跟建築商聊了一下,建築費用70-95每平尺不等。craigslist上找到的說70,房產經紀推薦的人說95.總建設資金加地皮的開支大約25萬吧。25萬全部從銀行借出(房子equity line裏麵掏)。


提供床,桌子板凳等家具。出租給學生們,沒人每月400塊。學生自己負擔水電氣等。這樣每月的租金收入有3200塊。


在市場條件不好的今天,準備拿住這個房子N年。如果把每月的房租都投入還本付息,大概10-12年可以收回投資。如果市場好轉,按照租金決定房價的原則,再考慮到周邊相似的新舊房售價的話,30萬左右是容易出手的。這樣,10年左右,將25萬銀行的雞蛋變成30萬自己的雞蛋,投資收益率在每年10%上下。如果接下來的十年中什麽都不做,自己的房子倒是沒有欠款,但是肯定不會憑空生出這30萬的一個投資房來, 是吧?因此, 我覺得應該掏這25萬蓋個房子。


買這個地區類似大小的舊房子,也需要25萬左右。因此,還是蓋新房子合算,畢竟新房子出租時有更強的競爭優勢。


這想法對不對?有什麽需要注意的呢?











2. 10/08/2010 這個是買地的日子

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/258608.html


$500到$51500, 一塊地皮12年間的價值變遷


來源: 關鍵字2010-10-08 18:25:32 [檔案] [博客] 舊帖] [轉至博客] [給我悄悄話] 本文已被閱讀:530次



帖子歸屬:


費城天普大學旁邊的一塊16x87的地皮今天被我買下了,花了$51500.


以下是這塊地皮的曆史售價:


9/8/1998: $500


2/28/2003: $10,000


5/23/2008: $50,000


10/8/2010: $51,500


不蓋房子,光炒地皮也可以發財啊!每年的稅才185塊。不過我這次是要蓋房子啦。


3. 買到地皮後首先找到一個設計師事務所給設計。


設計師是bjmom 同學給我推薦的,在此感謝!bjmom我給你打電話幾次都打不通,隻能在這裏表示感謝了。
設計師事務所是華人開辦的。把活交給他以後,給我拖了一個多月還沒有動靜。我著急了,打電話催促後才動手。
這樣一個多月時間就白白浪費了。zoning設計好後第一次投稿給市政府,被駁回了。原因是我的地皮是屬於C2商住混合zoning.
設計師是完全按照residential住宅設計的,因此被打回來。設計師告訴我可以這麽做,如果被拒就上庭打官司。
他有律師朋友可以幫我打官司。看到拒絕信之後,我跟審批官員打電話交流一下, 他說你根本就不要考慮打官司的事,
你不可能贏的。設計師仍然堅持打官司,我覺得打官司太玄了,就決定不打官司。重新按照C2設計之後送市政府審查時,
一位收件的官員對設計師說,你的設計不能被接受.因為設計兩單位必須有兩個停車位,但是16英尺寬的地皮隻能設計一個
停車位,兩個停車位需要至少17英尺寬。這下子設計師徹底傻眼了,告訴我沒辦法了,必須得打官司。我仔細研究之後,
決定改變設計,把兩個單位改成一個單位,建成一個單家庭的8臥室的大房子。打電話問審批官員是否可以,答曰“合法”。
這樣經過幾番修改之後拖到今年2月中旬終於拿到了zoning的批文。你看,一個建築師就給拖了4個多月。
隨後是申請建築許可,這次又給拖了近一個月,直到3月中旬才拿到建築許可。跟建築師最初談的原計劃11月底開工,
這麽一拖就到了3月中旬。這樣一來我原計劃新學年開學前完成建造的計劃已經岌岌可危了。另外有一點經驗可以告訴您,
政府的審批都是可以加快的, 我每次都是花$400按快件申報的。快件保證5個工作日內批準或拒絕, 慢件要等2-3個月。


4. 建築商。


我通過各種途徑找了幾個建築商,給我的報價分別是:美國人48萬, 韓國人39萬,俄國人23萬, 中國人23萬。
我最終選擇了俄國人建造,因為中國人非常不熱心,也很不專業,俄國人則很認真。3月中旬開工,至今外部基本完工,
內部本周將完成所有水電管道的安裝。通過驗收後就可以做內部的牆體了。估計6月底7月初可以完工,正好不耽誤學生
8月份搬進去。


5. 進展圖片:


This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.






 



 


 



 


 



 


6. 找租客。


首先建了一個網站,把房子的各種信息放到網上。再在craigslist上登招租廣告。從4月初房子骨架搭好就開始了。
第一個簽約的學生是在還沒有門窗,隻有外牆骨架的情況下簽下的。目前為止所有9個房間有8個已經簽了合同,
最後一個我已經不再發愁了。網站及廣告內容:


  • Brand new building. Built in 2011.

  • 5 minutes walking distance to Temple University main campus.


  • 8 bedrooms. 4 full bathrooms.

  • Fenced backyard with concrete ground.

  • Anti-theft security metal doors and windows.

  • Central heating and AC.

  • Fully furnished apartments.

  • Furniture in each bedroom: 1 full size bed, 1 night stand, 1 desk, 1 chair, 2 lamps, 1 trashcan.

  • Living room furniture: one 60 inch HDTV, 2 leather sofas, 1 coffee table, 2 end tables.

  • Kitchen furniture: 1 big dining table, 8 chairs. 2 refrigerators, 2 microwaves, 2 bread toasters, 2 trashcans.

  • Other furniture: 1 vacuum cleaner, 2 snow shovels, 1 broom set, trash bags, light bulbs.

  • Free washer and dryer.

  • Free internet.

  • Free satellite TV service in every bedroom and the living room. Dish Network service with over 500 channels in over 30 languages: English, Arabic, Chinese, French, Russian, Hindi, German, Japanese, Korean, etc. HBO, Showtime, Starz, Cinemax and Playboy channels are included.

  • All utilities, including internet, satellite TV, water, electricity and trash removal, paid by owner.


  • All you need to bring in are your personal pillows and blankets!


  • Only $550/month for a 12'x12' bedroom!

  • Only $580/month for a 16'x10' bedroom!

  • The price is definitely below market price. Within 19th street, an unfurnished bedroom's market price is about $500 plus utilities. A furnished bedroom costs $70 additional. We only charge $550/$580 for everything! You will live in a fully furnished apartment for an unfurnished price! That's $70 saving!

  • One off-street parking space on site. Plenty of free street parking spaces.

  • This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.


    Floor Plans    















    1st floor 2nd floor 3rd floor

        


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


     


    Bedroom 1, 4, 5, 8: $580/month


    Bedroom 2, 3, 6, 7: $550/month


    Fully furnished apartment. All bills paid by owner!


    7. 設想的收益率:


    總投資(地皮+設計+建設+家具)$310000.全部銀行貸款,平均利率4%左右(HELOC)。


    每月總租金收入$5080.


    估計每月支付的utilities $1000左右。


    前10年免地產稅,這是費城政府給的優惠政策。


    我希望每年的淨收入能有3.6萬左右。


    8. 這是我的第一個房地產項目,多謝各位前輩分享的經驗.
    也希望我的這個項目能給學弟學妹們提供一些有益的經驗。


     


     


     


     


     




















     











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    sefree28 回複 悄悄話 很厲害,感覺樓主也非常大氣,550/580 全包,無線網有線電視laundry一應俱全,非常好的deal.
    生財有道,佩服!
    登錄後才可評論.