經過幾年的潛水觀察，學習研究，2010年9月份決定自己買一塊地，建新房子出租。8個月過去了，我的這第一個項目即將完成，特向各位學長學弟學妹們介紹一下進展情況。
1. 9/26/2010 這個是當時下決心做決定的帖子：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html
周末灌水貼：買地建房子
我要買地建房子啦！您給瞅瞅這想法有什麽毛病沒有。
費城坦普大學附近，16街至18街之間的lot大概6萬左右能拿到一個。建一個3單元共8個臥室的房子，2000尺左右。跟建築商聊了一下，建築費用70-95每平尺不等。craigslist上找到的說70，房產經紀推薦的人說95.總建設資金加地皮的開支大約25萬吧。25萬全部從銀行借出（房子equity line裏麵掏）。
提供床，桌子板凳等家具。出租給學生們，沒人每月400塊。學生自己負擔水電氣等。這樣每月的租金收入有3200塊。
在市場條件不好的今天，準備拿住這個房子N年。如果把每月的房租都投入還本付息，大概10-12年可以收回投資。如果市場好轉，按照租金決定房價的原則，再考慮到周邊相似的新舊房售價的話，30萬左右是容易出手的。這樣，10年左右，將25萬銀行的雞蛋變成30萬自己的雞蛋，投資收益率在每年10%上下。如果接下來的十年中什麽都不做，自己的房子倒是沒有欠款，但是肯定不會憑空生出這30萬的一個投資房來， 是吧？因此， 我覺得應該掏這25萬蓋個房子。
買這個地區類似大小的舊房子，也需要25萬左右。因此，還是蓋新房子合算，畢竟新房子出租時有更強的競爭優勢。
這想法對不對？有什麽需要注意的呢？
$500到$51500， 一塊地皮12年間的價值變遷
費城天普大學旁邊的一塊16x87的地皮今天被我買下了，花了$51500.
以下是這塊地皮的曆史售價：
9/8/1998： $500
2/28/2003: $10,000
5/23/2008: $50,000
10/8/2010: $51,500
不蓋房子，光炒地皮也可以發財啊！每年的稅才185塊。不過我這次是要蓋房子啦。
3. 買到地皮後首先找到一個設計師事務所給設計。
設計師是bjmom 同學給我推薦的，在此感謝！bjmom我給你打電話幾次都打不通，隻能在這裏表示感謝了。
設計師事務所是華人開辦的。把活交給他以後，給我拖了一個多月還沒有動靜。我著急了，打電話催促後才動手。
這樣一個多月時間就白白浪費了。zoning設計好後第一次投稿給市政府，被駁回了。原因是我的地皮是屬於C2商住混合zoning.
設計師是完全按照residential住宅設計的，因此被打回來。設計師告訴我可以這麽做，如果被拒就上庭打官司。
他有律師朋友可以幫我打官司。看到拒絕信之後，我跟審批官員打電話交流一下， 他說你根本就不要考慮打官司的事，
你不可能贏的。設計師仍然堅持打官司，我覺得打官司太玄了，就決定不打官司。重新按照C2設計之後送市政府審查時，
一位收件的官員對設計師說，你的設計不能被接受.因為設計兩單位必須有兩個停車位，但是16英尺寬的地皮隻能設計一個
停車位，兩個停車位需要至少17英尺寬。這下子設計師徹底傻眼了，告訴我沒辦法了，必須得打官司。我仔細研究之後，
決定改變設計，把兩個單位改成一個單位，建成一個單家庭的8臥室的大房子。打電話問審批官員是否可以，答曰“合法”。
這樣經過幾番修改之後拖到今年2月中旬終於拿到了zoning的批文。你看，一個建築師就給拖了4個多月。
隨後是申請建築許可，這次又給拖了近一個月，直到3月中旬才拿到建築許可。跟建築師最初談的原計劃11月底開工，
這麽一拖就到了3月中旬。這樣一來我原計劃新學年開學前完成建造的計劃已經岌岌可危了。另外有一點經驗可以告訴您，
政府的審批都是可以加快的， 我每次都是花$400按快件申報的。快件保證5個工作日內批準或拒絕， 慢件要等2-3個月。
4. 建築商。
我通過各種途徑找了幾個建築商，給我的報價分別是：美國人48萬， 韓國人39萬，俄國人23萬， 中國人23萬。
我最終選擇了俄國人建造，因為中國人非常不熱心，也很不專業，俄國人則很認真。3月中旬開工，至今外部基本完工，
內部本周將完成所有水電管道的安裝。通過驗收後就可以做內部的牆體了。估計6月底7月初可以完工，正好不耽誤學生
8月份搬進去。
5. 進展圖片：
This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.
6. 找租客。
首先建了一個網站，把房子的各種信息放到網上。再在craigslist上登招租廣告。從4月初房子骨架搭好就開始了。
第一個簽約的學生是在還沒有門窗，隻有外牆骨架的情況下簽下的。目前為止所有9個房間有8個已經簽了合同，
最後一個我已經不再發愁了。網站及廣告內容：
This building is under construction now. It will be available on 8/1/2011.
Floor Plans
| 1st floor | 2nd floor | 3rd floor |
 |  |
Bedroom 1, 4, 5, 8: $580/month
Bedroom 2, 3, 6, 7: $550/month
Fully furnished apartment. All bills paid by owner!
7. 設想的收益率：
總投資（地皮+設計+建設+家具）$310000.全部銀行貸款，平均利率4%左右（HELOC）。
每月總租金收入$5080.
估計每月支付的utilities $1000左右。
前10年免地產稅，這是費城政府給的優惠政策。
我希望每年的淨收入能有3.6萬左右。
8. 這是我的第一個房地產項目，多謝各位前輩分享的經驗.
也希望我的這個項目能給學弟學妹們提供一些有益的經驗。
生財有道，佩服！