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拆遷在美國
丁林
其實，自從普林西普提出要談談拆遷，我沒空但是卻記住了。我知道最近幾年國內拆遷造成的風波和冤屈很多，但是我對國內情況了解不透，不好貿然評論的。而美國的情況，實在是相差很大。有人為我擔心，怕我掉到什麽政治圈套裏麵去，實在是沒必要。政治這個詞，美國人和我們中國人用法相差很大。美國人隻有在黨派活動，競選，立法議會辯論這一類的場合，稱之為政治。政府的運作，行政歸行政，司法歸司法，都不叫政治。至於老百姓的看法，和黨派觀點無關就不叫政治。所以，“發動一場政治運動”，在美國根本就是一種負麵的話語。那位為我擔心的朋友，實在是對美國的個人自由太沒有概念了。
再說，我記住了普林西普的要求，卻不知從何說起，怎麽辦？前幾天在小鎮上買吃的，出門的時候花兩毛五分錢買了一份我們這個縣的報紙。我們這個縣，這個小鎮，人口到不了我們國內的一個鄉，卻也有兩份獨立的報紙，周刊。買報紙的原因是，頭版頭條新聞，縣區劃委員會否決了某開發商的小區計劃。
咱們就從這區劃委員會ZONING BOARD說起好了。
我們這個縣，大概和美國所有的縣一樣，有一個區劃委員會。說“大概”，是因為美國的聯邦製和地方自治原則，理論上說，各個縣可以自行其事，不是上麵統一規定，我沒有經過研究核實，永遠不敢丟開這個“大概”。區劃委員會負責對本縣實行區域規劃的立法，這樣的地方法規叫ordinance，它和國會或州議會通過的成文法案（叫bill或act，或者統稱為成文法statute）不同，是很具體的本地的規定，具體到每一塊地的用法。
區劃委員會的成員是六人，全部普選產生，定期改選。這六人在我們這個縣，全部是兼職的，都有自己賴以謀生的職業。當區劃委員，對他們來說，是為公眾服務。不過，他們有時候其實也很忙。為什麽呢？
有關土地用法的ordinance，規定得非常詳細。美國人喜歡規範化，土地的用法都編成代碼，分門別類。比如我們這個窮鄉僻壤，土地分成農業區，居住區，商業區，工業區，其中又分成高密度，中密度，低密度，等等。各類土地的建築，用途，包括建築麵積，最高高度等等，都預先分類編碼。然後，全縣每一寸土地，不管所有權是誰的，都有一個區域規劃的代碼。法律要求你，服從這一代碼的規定。
那麽，為什麽區劃委員會有時候還是很忙呢？不是有ordinance規定好了嗎？
因為他們也在不斷建設，情況在不斷變化。
要講清這個過程，沒有比我們自己的親身經曆更簡單的了。可能有些朋友已經知道，我們兩人曾經窮人的事情窮辦法，自己動手給自己蓋了一棟房子，這就有了一點故事。
我們到美國一年後，買了一塊地，地上有一棟已經一百多年的農舍，還有歪斜的穀倉。一百多年前，門口大概是偶然有馬車經過的農家小道，現在卻是98號州級公路，日夜有呼嘯的大卡車飛駛而過，排山倒海。冬天，寒風透屋，可以看到自己的褲腿隨風擺動，很冷。我們在這農舍裏一住十年。偶然有幾次客人來的時候，我們非常抱歉，因為居住生活的條件實在是不怎麽樣。
妻子是學建築的。我們兩都在建築工地上工作過。到美國以後，也涉及過建築相關行當，經常跑建築材料商店。美國的建築工具，材料配件，多，好，價格也合理，叫人愛不釋手。我們給別人蓋過那麽多房子，現在，自然想，為什麽不給自己蓋一棟？自己動手，豐衣足食嘛！
當我們一分一分地攢錢，差不多的時候，就打算在遠離公路的樹林深處，蓋一棟房子。自己動手。
蓋房子的第一件事，到附近小鎮上，縣的建築管理部門，申請許可證。這個部門的女士，第一件事，查一下我們這塊地的區劃代碼，是不是符合縣裏?ordinance的要求。這一查，問題來了。根據已有地規劃，不可以。
我妻子到小鎮去申請許可。
縣上辦事的女士一查ordinance，說我們的這塊地，屬於低密度農業性質。這麽大麵積的地上，隻能有一棟居住建築。有了百年老屋，就不能蓋新房子了。
那怎麽辦？
辦公女士態度非常和藹，說你們有幾個choices：
一是把百年老屋拆了。那我們住哪兒去？兩個人動手蓋房子，可不是一天兩天能蓋得起來的。後來事實是，我們用了整整一年才完成。這女士倒很理解，她說有很多人自己蓋房子。你可以繼續住老房子，但是必須保證，在搬進新房子以前，把老屋拆除。
拆老屋談何容易，再說，好好的百年老屋，為什麽要拆掉。我們有很多零雜東西，書籍圖畫，是打算以後放在老屋裏的。我們不願拆。
那麽，女士說，第二個選擇是，向縣區劃委員會提出申請，改變我們這塊地的代碼。這叫rezoning，重新規劃。
這就要兜回來說到，為什麽區劃委員會有時候很忙，為什麽我要買當地報紙做個實例了。
如果諸位有耐心讀我上麵給出的聯邦最高法院的判例，就會讀到，聯邦最高法院很久以前就指出，各地區域規劃的ordinance，涉及土地的價值，一個ordinance下來，就可能讓某人的土地大大增值，也可能讓某人的土地大大貶值，所以，所有這些ordinance，都必須是 debatable，“可以爭論的”。所以，能夠有法律效果的區劃ordinance，都必須舉行公開的聽證會，聽取公眾的意見，並且由區劃委員會公開表決。
這就是我買的當地報紙上的頭條新聞之背景。同一期報紙上，還有一係列十幾個公開聽證會的通知。比如，有一個老人，申請將自己的土地分成兩塊，以便送一塊給自己的女兒，讓女兒女婿蓋一棟房子。
辦公女士給我妻子的第二個主意就是，申請rezoning，這必須啟動申請/聽證/表決的程序。這個申請倒花不了多少錢，但是要等聽證會安排，要出席聽證會，向與會的區劃委員和願意來開會的鄰居們闡述我們的理由，然後等待委員會表決。這裏麵內在的道理是：你的土地上增加了建築物，會影響相鄰土地的景觀和價值。所以，這樣的改變必須是debatable的。
這個方案的最大問題是，聽證會以後，區劃委員會的表決仍然可能否決我們的申請。
妻子沒辦法了，隻好繼續向辦公女士討教，這原有的ordinance到底是怎麽回事，其中的合理邏輯是什麽？辦公女士很有耐心，解釋說，因為這是低密度農業區，這是為了保障農業區裏的合理居住密度。妻子連忙說，我們沒有改變居住密度，我們還是住兩個人，原來的百年老屋用來做儲藏了。辦公女士說，根據ordinance，農業區的生產性質的儲藏建築，隻能是穀倉，或者是活動房屋trailer，不能是真正的房子。這一點馬上讓我妻子抓住，問為什麽？真正的房子，盡管是百年老屋，看起來也比穀倉或者trailer?象模像樣，為什麽穀倉可以，百年老屋就不可以？
辦公女士承認，這ordinance聽起來確實沒有道理，可是她皺眉頭說，ordinance是這樣說的，她也沒有辦法。她不能給我們許可證。
這時候，我妻子說了一句很美國化的話：
I will see you in the court.
“我將在法庭上見你”。
我們一向聽說，美國人喜歡打官司。其實，打官司花錢費力還可能打輸，誰也不願意沒事打官司的。從某種意義上來說，可以說美國人是最怕打官司的。但是，我妻子可以心平氣和地向辦公女士說出那句話，卻很典型地表現出了美國人在同樣走投無路的情況下，比別人多一條路，那就是，法庭的門是開著的，你覺得你有理，你覺得你受了傷害，你就上法庭去，走司法程序。你永遠知道，法庭是中立的，是獨立的，是和你現在陷在其中走投無路的陷阱沒有利害糾葛的。你最後還有一個講理的地方，你可以把官司打到最高法院，窮盡司法程序。
可是，很多時候，如果你確實有理的話，別人也看得出來，“法庭上見”就成了一種表態。
辦公女士聽了以後，回答很有意思。她說，我們最好不要法庭上見。她說，我會向區劃委員會匯報，會向縣政府的法律顧問匯報，先自我檢討ordinance，評估縣政府在法庭上的形勢，爭取縣政府先找出解決辦法。請過幾天再來。
幾天以後，妻子再去找辦公女士。辦公女士笑嘻嘻的，滿懷喜悅地告訴妻子，縣政府的法律顧問研讀了以前的相關ordinance以後，對區劃委員會說，根據州法庭這幾年的類似案件的判決結果，如果此案上法庭的話，?縣政府幾乎沒有勝訴的機會。區劃委員會決定，廢除這一條隻有穀倉和trailer才可以做儲藏建築的ordinance。妻子順利地拿到了蓋房子的許可。
我想簡單闡述我自己得出的我們可以從美國製度中借鑒的三條原則：
第一，房地產開發的有關法律和方案，要成為多數人都心悅誠服的共同遊戲規則，則必須在一定程度上是公開的，開放的，debatable的。
房地產的方案，比如舊城改造，在我國這樣人口密集的地方，常常涉及千家萬戶子子孫孫的利益，你要讓大家服，就得讓大家知，讓大家從一開始就有表達的機會。你不能官商合作策劃於密室，令建築師畫出藍圖，官商對藍圖和操作方案都滿意了，然後對住在那裏的民眾說：上級有關部門決定，我們這塊地方要改建了，諸位得搬家，原有的房子給您作價，新家已經給您在郊區蓋好了，保證比您現在住的房子好。這聽起來似乎不錯啊，實際上是不公平的。
我上麵說過，美國的房地產方案要經過區劃委員會，區劃委員會是民選的，它的決定都要走一定的程序，主要是向公眾開放的公開聽證會。如果我附近的小鎮要改造舊鎮區，那從一開始產生這個主意，就得開聽證會，出主意的人得出來說說為什麽，花好桃好都好在什麽地方，老百姓也可以出來提提疑問。利益和觀點衝突太大，還可以組織起來，表達自己，搞點示威，在門口插上“No?Rezoning!“的標語牌。這就叫DEBATABLE。
這樣讓被涉及的民眾有機會知道，有機會表達，有機會參與的製度，是不是會搞得事情做不成呢？是不是會亂？美國的經驗告訴我們，不會的。因為人是一種理性的動物，人是知道好歹的。人都能理解，世界上的事情不可能照你一人的心思，少數服從多數是這個社會有秩序維持下去所必需的。經過? DEBATABLE的程序以後，區劃委員會表決的結果，往往是能夠得到尊重和實現的。區劃委員利用權力腐敗的話，民眾也看在眼裏，下次改選就會表現出來。
所以，我認為，要致力於建立官商和民眾都能接受的共同遊戲規則，那麽，程序的開放，?DEBATABLE，是我們可以從美國製度中借鑒的。
第二，民眾麵對的官商，開發方案，拆遷命令，地方上的ordinance，都必須是challengeble的，是可以在司法上挑戰的。
房地產的變動，涉及各家各戶子子孫孫的利益，你必須作出這樣的假設：看起來很美好的方案，仍然可能不公平地傷害了無辜者的利益，受傷害的人，必須有一個地方去評理，這就是獨立的法庭。
我很早以前在茶館閑聊中說過，美國人的原則：有了衝突，要找中立的第三者來評判。有利益糾葛的雙方自己爭，是很難爭出名堂來的。而在製度上，這樣的第三者就是法庭。
我們國內報道的拆遷風波，說給美國人聽他們是一點聽不懂。他們會大惑不解：這些人幹嗎不上法庭？
有朋友會說了，要是法庭判下來說得拆，那還不是一樣要拆。這言下之意司法挑戰是多此一舉。事實上，不是這樣的。既然上法庭，就可能輸也可能贏，不然就不叫法庭了。不管輸還是贏，有沒有法庭，有沒有司法挑戰的途徑永遠available，是完全不一樣的。法庭，獨立司法的存在，將本質上改變社會的權力平衡，改變民眾的無助地位。從長遠來說，沒有一個獨立公正的司法，社會就難有公平，就不會有穩定。
司法挑戰，讓我想起著名的紐約中央車站拆建風波。
說到中立的獨立的司法，朋友們一定搖頭，說我們中國不行，法官和當官的是一家，中立沒門。我知道。但是，諸位，正因為如此，我們得不停地說。一直說到遙遠的將來獨立司法漸漸形成的一天。因為，除此之外，我們沒有別的選擇。
美國關於房地產司法挑戰的案例，當然很多。這裏麵發生的情況，和我們中國缺乏可比性。有一個從世界日報上讀來的故事很有名。
到過紐約的人，大多知道紐約有一個中央車站。那是一棟有點年頭的相當壯觀的房子，但是還不到文物保護禁止拆除的地步。可惜這房子所處的地方，太黃金地段了，留那麽一個幾層的車站建築，簡直是浪費黃金。車站建築的所有者是一家公司，決定拆了原有的建築，建高層。
紐約的很多市民覺得，這是一棟曆史性的建築，是紐約的文化遺產，文化價值是屬於紐約全體市民的。可是，按照法律，業主可以拆。紐約的一些文化界人士聯合起來，想要阻擋業主拆除這棟曆史建築。這些人中，包括已故肯尼迪總統的夫人，著名的傑姬肯尼迪。
已故總統夫人倒並沒有出什麽大力，她也出不了什麽力。她去走走上層，從上麵施加壓力，這樣的做法，即使奏效，美國人看來也很丟人。那麽，這些人怎麽辦呢？房子又不是你們的，人家按照法律有權拆，你怎麽辦？
這些人研究司法挑戰的途徑，發現了一條小路：按照紐約的法律，如果對房產有爭議，法庭就要按照一定程序厘清爭議，在此期間，法庭發出禁製令，不得對有爭議的房產作出任何變動。
這些人中的一個，就向法庭提出訴訟，說這中央車站的所有權裏有他一份。法庭發出禁拆的禁製令，然後開庭厘清，結果自然判定說沒你的份。問題是，這個程序，有一定的paperworks要做，有一定的步驟，快是快不起來的。就在法庭判定以前，這些人中第二個，早已準備好，也向法庭提出訴訟，說這中央車站建築有他一份。同樣的過程又開始了。
法庭的法官，大概明知這是攪局來的，可是按照紐約的法律，原告這樣做是合法的，法庭必須用一定的程序把它打回去。而這些人就打算輪流上陣，估計維持個一百年也不成問題。
最後，業主知道，這樣下去他是勞民傷財，得罪眾人，永遠陪下去。他聲明：被紐約市民保護曆史遺產的誠心所感動，他決定不拆了，他要為紐約保護好這棟曆史建築。至於黃金地段損失的黃金，他沒提。相信他也不會因此而貧窮潦倒的。
這就是法庭大門開著，司法挑戰available的結果。
現在聊我體會的第三點：房地產開發需要拆遷的時候，公平的補償是一條不可忽視的原則。
拆還是不拆，不應該是一邊說了算。?拆還是不拆，應該有大家都能接受的法律來衡量。這方麵，我一開始就說過，美國人比我們有利，他們的財產權製度，幾百年來沒有大的變動。?而我們在財產權問題上，隻有廢墟和殘片。
財產權的概念，大家知道，美國政治製度至少把它上溯到大衛休謨。在休謨那裏，生命權，自由權，財產權，是一個人最基本最重要的權利。
但是，托馬斯傑弗遜在寫下獨立宣言開場白的時候，卻寫了人人都有生命，自由和追求幸福的權利。財產權在這兒變成了更廣泛的追求幸福的權利。?傑弗遜顯然認為，生命，自由和追求幸福的權利，是人人平等的。而財產權，平等的意義卻大可商榷。這留下了一個思想遺產：美國人在講平等的時候，通常避免講貧富，講財產的平等，但是都強調追求幸福的權利是平等的，而追求幸福的權利之平等，簡單地說就是機會平等。
通常，人們認為，在休謨那裏，財產權和生命及自由一樣，是一種天生的自然權利，而到傑弗遜那裏，財產權不再是自然權利，它是一種民事權利，是社會的一種契約性權利。當你生下來的時候就擁有一塊土地，不是上帝賦予你的，而是你從家庭繼承來的，是社會用法律承認，你有繼承這塊土地所有權的權利。
這樣，用我們簡單的話來說，就是，財產權不是絕對的。它的檔次沒有生命和自由那麽高。
在費城那個小客棧裏，兩百多年前，傑弗遜寫下獨立宣言的時候，把休謨的三權裏的財產權代換成追求幸福的權利，他是怎麽想的，我們無從得知。但是，當他代表自由的北美出使巴黎的時候，已經明確了這個思想。
財產權不是絕對的。但是，財產權是非常重要的，美國社會的基本秩序，建立在財產權的基礎上。拆還是不拆，不是一邊說了算。
關於財產權，有憲法第五修正案規定了必須有合理的補償，沒有合理的補償，政府就不能征用私產。請注意，憲法前十條修正案，被稱為權利法案，是針對政府的限權令，是為了保障公民個人權利而在製憲會議以後的第一屆聯邦議會上通過的。第五修正案的要旨是保障公民，限製政府。所以，第五修正案讓美國人來讀的正確讀法是：政府不作出合理補償就征用私產的話，是非法的，是違憲的。
在美國聯邦最高法院關於財產權的判詞中經常提到的是，憲法第十四修正案，公民有受到法律“正當程序”Due Process和“平等保護”Equal Protection的權利。
當公眾利益，比如州公路局規劃一條公路，經過某私人土地，而私人土地所有者不願拆遷，和私人財產權發生衝突的時候，拆還是不拆，不是一邊說了算，而是要求按照憲法第五修正案，必須給出合理的補償；另外，按照憲法第十四修正案的要求，公民可以尋求法律正當程序，他是有權和政府抗衡的。比如，他可以說，政府的補償不合理，政府的程序不公正。
認為私人財產權在公眾利益前麵就一定要讓步，這是對美國立國理念和製度無知而產生的誤讀，或者急於用美國的例子為中國的房地產商辯護而故意的誤導。
我可以給你舉一個例子。這個例子就在離我兩分鍾車程的地方。
我現在工作的城市，是我們州裏輪到第三的城市，有本州最老最大的大學。在市中心邊緣，有一片老住宅區，剛好是一個小山包。街道還是石塊鋪的，環境極其幽靜。其中一條街，叫Flynt? treet。這條街來回雙車道，在經過小山包頂，和另一條街相交的地方，有一棵參天大樹，一棵老橡樹，長在路邊。圍著樹幹有一圈欄杆，占掉了這條街的一個車道。來往車輛到此就得看對麵是不是有車，停下等對麵沒車的時候才通過。
這是一種你在其他?地方看不到的突兀現象，一棵樹占掉了一邊的車道，迫使所有車輛讓步。這也恐怕是世界上獨一無二的樹，因為它是本城著名的“擁有自己的樹”（The tree that owns itself）。
這來自於近二百年前本城某居民的遺囑。
近兩百年前，本城一居民後院有一棵老橡樹，這棵樹給了他很大樂趣。他老的時候，想想死後不知道別人會怎麽對待這棵樹呢，就在遺囑裏把這棵樹的所有權，連同樹下八英尺半徑的土地，?贈給了這棵樹。此遺囑在本城政府登記有效。這就是“擁有自己的樹”。
後來，城區發展，這後院就變成了街道，樹就擋在路當中了。當然，阻礙交通是無疑的，公眾利益是受到了影響。但是，附近社區的曆代居民認為，這條街的交通所受影響的公眾利益，在質和量上並沒有壓倒這棵樹的財產權。公眾停一下車，等一下再過，受點委屈，並不為過。
上世紀初，一場暴風?刮倒了老橡樹。本城一個婦女園藝組織立即用老橡樹的籽培育了一棵樹苗，栽種在原來的地方。哈，老橡樹的合法繼承樹竟然得到了承認。如今，那兒又是一棵參天老橡樹了。
當然，擁有自己的樹是一種很特殊的情況，我隻不過是想說明，私人財產權和公眾利益孰重孰輕，是要個案考察的，所謂case?by?case，否則，一說公眾利益，私人財產權就輕如鴻毛，就理所當然要讓步的話，那麽，土地開發還要debatable?幹什麽？還要留出司法挑戰的途徑幹什麽？如果一說公眾利益就壓倒一切，自然就會出現，官商結合利用政治權力把自己說成公眾利益的代表。小民百姓除了服從就沒有別的路可走了。
所以，要害不是誰說的是公眾利益，誰就是私人利益，私人利益和公眾利益沒有道德上的高下之分；要害是公正。要害是公眾利益在要求民眾作出讓步的時候，必須有合理的補償。沒有合理的補償，所謂的公眾利益的征地，是非法的。
現在，說到核心問題，什麽是“公平”的合理的補償？公平合理怎麽定的。價碼怎麽定的？
在美國的體製下，這個問題並不困難。
美國人在補償價碼方麵，很簡單，也很明確，叫“公平市場價格”?FAIR MARKET PRICE。隻所以他們隻要有這個大家公認的價碼標準就可以使大部分問題和爭議得到解決，因為他們的製度下，市場製度是穩定的，那是他們的自由概念的一部分，體現了人格的自由，意誌的自由，在這樣有曆史的市場下，土地和房產都有一個公平的市場價格，這是大家都能接受的概念。政府一般不是這個市場的 player，而是中立的公證人。所以，到了有具體爭議的時候，爭議往往就是，怎麽找出這個公平市場價格，使得雙方都接受。
怎麽確定公平市場價格？在美國製度下，價格是通過市場交易來確定的。這一點和馬克思經濟學差別很大。馬克思經濟學裏，價格的來源是價值，價值的來源是勞動，是核算成本。
問題恰恰在於，在房地產這個行業上，價格往往和勞動，和成本相差非常大。這就是我們今日很多爭議的來源。
??在房地產製度上，第一是被各方麵接受的共同的遊戲規則要公開，開放，debatable；第二是有獨立的司法，留有司法挑戰的途徑；第三，公平的補償要有法律的保障。
那麽，什麽是公平的補償呢？公平補償的價碼怎麽確定？公平補償價碼的基本概念是Fair Maket Price，即公平的市場價格。那麽，這個Fair Maket Price又是怎麽確定的呢？在穩定而成熟的市場體製下，這個問題很簡單，Fair Maket Price是通過市場交易來確定的。我順便回答前麵一位朋友的問題：法官隻依法主持司法程序，從來不來代替市場，確定Fair Maket Price。
上麵這句話有點空，我來說一個我的親身經曆吧。
好幾年前，我開車回家的路上，經過一個丁字路口，前麵有一輛車左轉，停下來等對方車子過完。我停在後麵等。就在我即將可以走的時候，後麵快速來了一個冒失小青年的車，刹車不及，咣當一下，撞在我的車後部。後保險杠給撞了一個大彎，慘不忍睹。
處理這類事情，很煩。警察來了，第二天到警察局拿police report，將其fax給對方保險公司。對方保險公司的女士立即來電話，說你去修車行估一個修車價。我去估了，修車估價1800美元。將估價單也fax過去。
我開的是一輛很老的二手車。車很老了，但是車況非常好。我們開著它走了半個美國，我天天開它幹活，從來沒有毛病。這車以後期質量好出名。保險公司的女士來電話了，說根據你的車的年齡和裏程，你的車值1700元。所以是totaled（汽車保險業的行話，即total damaged），失去了修的價值。我們將賠償你全部車價1700元，並把殘車拖走。
這是我最擔心的事情。老車我開得好好的，但是算價錢，它確實很可能不值什麽大錢了。我對那位女士說，你賠給我的1700元，我卻沒地方去買同樣開得好好的老車，這對我不公平。This is not fair to me。
這女士立即說，請您提供一個依據，隨便什麽依據都可以。
我怎麽辦呢？這真是煩人的事。好在那時有網了。我在網上查，隻用了十分鍾，查到離這兒三小時車程的地方，一個車商賣二手車，同樣年齡的同樣型號的車，標價2300美元。
我將此網頁fax過去。半個小時後，女士來電話，第一句話就是，我們將賠償2300美元，您是否接受？
為什麽對我提出的2300美元賠償，保險公司沒有二話呢？因為我提供的信息證明，這是這車在市場上的交易價格。這就是Fair Maket Price。
現在說美國的拆遷補償中的Fair Maket Price。
相信諸位一定聽說過自己的親朋好友在美國一旦穩定下來，就買了房子了。美國的房地產市場是開放的，隻要有錢，更多的是能貸款了，就誰都能買。沒有身份限製。諸位要是想買，也可以買的，房地產商決不敢另眼相看。
買房子的價格，基本上就是你這房子的Fair Maket Price。砍價的本事和耐心大一點，運氣好一點，可能有10%的上下，但是你對自己房產的Fair Maket Price是心裏有數的。比如說，你買了十萬元的房子。
一年一度，縣稅務官會寄給你一張房地產稅單，裏麵有一條，就是估計你的房產的?Maket?Price。你繳納的房地產稅是根據你的房產的?Maket?Price來的。你會發現，縣稅務官的估計基本上和你買價差不大離。
過兩年，你發現鄰居和你一模一樣的房子賣了。你悄悄問新搬來的鄰居，多少錢買的，答曰12萬。你心裏暗暗一喜：你的房產在漲價！
房產漲價是?你從在美親朋好友中經常聽到的好消息。?可是，房子為什麽會漲價呢？除了通貨膨脹的因素以外，是什麽使得房子的價格漲得特別快，是什麽使得他們有快有慢？
我不說大家也知道：Location，Location，Location。
房產的價格，特別是房產在以後年頭裏的漲落，往往不是單純根據你的房子的製造成本，不是那些磚頭木頭的價值，而是它的空間位子。這個Location具有不可替代性，在很多地方是稀缺的。稀缺使得市場上這一Location求大於供，房產價格就上去了。
?在美國的很多地方，房產價格上升很快。置產不僅保值，而且是一種首選的投資方式。有些地方，比如矽穀，舊金山灣區，洛杉磯好萊塢，說寸土寸金是一點不為過。
?在房地產價格尚低的時候置了產，以後節節高地漲價，這是房主非常高興的事情，這相當於股票漲了。但是，漲得非常高的房子，這個發財好處隻有在你把房子賣了的時候，重新換成錢，?才體現出來。如果你永遠不打算賣，永遠是自己住的，那麽漲價隻有壞處：每年的房地產稅也漲了。
?很貴的房子，房地產稅有時候是很高的。房地產稅是地方稅收的主要部分，地方公共建設主要靠房地產稅。多年不交房地產稅，房子可能被依法沒收的。
所以，你會發現，價格很高，?很值錢的房子，也在市場上買來賣去。
而大家都公認，這樣在市場上形成交易的價格，就是Fair Market Price。
現在，可以說美國的拆遷賠償了。
正因為美國的房地產業是一個穩定的開放的自由市場製度，房地產有一個Fair Market Price，所以，合理的補償就沒有那麽多的困惑。你得補到相當於原來的房地產主自願地出售其房地產的程度。
這裏，我必須提到一個重要的區別了。那就是一般的房地產開發和政府主持下的公共交通等公共建設的開發。
美國人對於政府進入自由市場扮演player的事情，一向十分忌諱。政府應該是市場外的主持公正者，是裁判，是警察，而不能自己進來當商人，當運動員。為什麽美國人對此如此忌諱，這說來話長，我們此地不說。但是毫無疑問，一般的房地產開發，造房子賣房子，那是民間業界和顧客的事情，政府是站在旁邊維持秩序的。
那麽，美國的開發商，比如說，?打算開發一片高檔居住小區，他怎麽做呢？怎麽搞拆遷？
我手裏的實例就是我上次買的本地報紙的頭版頭條新聞，縣區劃委員會否決了某開發商的rezoning申請。
這個開發商是有眼光的。他看到臨近一個城市在發展，城市裏的就業者要買房子，他就計劃在我們這個縣範圍內，最靠近這個城市的地方，搞一個中高檔居住小區。這塊地皮，是一山林坡地，原來是屬於農業區，現在申請改為居住區。他已經預先陸續地收購了這塊土地，擁有了這塊地和上麵的房子。
但是，在區劃委員會的公開聽證會上，周圍居民提出了反對理由。經過公開的聽證辯論以後，區劃委員會投票，以4比2否決了他的申請。
他以後怎麽處理這塊地，就沒人關心了。如果他打算保持這塊地，一直等待機會再開發，那麽他每年得為這塊荒地繳納房地產稅。如果他打算出手賣了，這次他大概是要虧了。因為，當他陸續地買進這塊地上的房子的時候，試想原來住那兒的人看到有地產商主動買他們的房地產，會怎麽樣？會漲價。?他必定得用比縣稅務官的估價稍高的價格才能買進。而再賣出，就得不到原來的價錢了。
如果區劃委員會批準，那麽拆遷根本不是問題，因為，通常情況下，房地產商已經擁有了那塊地。
這很典型地說明，房地產這個高利行當，必定是高風險行當。房地產商沒有資格說，我的開發計劃符合公眾利益，所以要政府站在我一邊。這是不可能的。美國的地方政府是普選產生的民主政府，它的作業是公開的。所以，即使是當年曾經年紀輕輕就當了阿肯色州司法部長，後來又選為州長的克林頓，那樣的權勢之下，克林頓夫人參與的白水房地產開發也和我們縣的那位一樣，慘敗賠錢了事。而裏麵有沒有政府參與的貓膩，成為克林頓當總統以後的白水案，引出了獨立檢察官的調查，引出了克林頓的性醜聞，導致克林頓的偽證指控，差點被彈劾。我們所知道的克林頓醜聞，美國聯邦政府國會的正式名稱是白水房地產開發案調查。
那麽，我們縣的那位開發商，如果不先去買下那塊地，先申請，批下來以後再去拆遷，給賠償，不是就沒有風險了嗎？
諸位，如果你是住在那塊地上的居民，現在聽說縣上已經批準，讓某開發商在你的地上建中高檔居住區了。你會怎麽辦？
你說說看，你會怎麽辦？你會不會說，經過政府的研究聽證，這個開發計劃是好計劃，符合公眾利益，我應該配合開發商？
如果你有那樣的覺悟，配合開發商，這是高尚的，理應尊重。但是也不必太頌揚，因為你配合不配合的結果，就是這個房地產商賺錢順溜不順溜。而一般人沒那個覺悟，直接反應是，這人要開發的是什麽小區？高檔到什麽程度？賣什麽價位？因為這些信息聯係著我現在擁有的房地產的潛在價值。然後，我是要爭取在裏麵分一杯羹的。
你會漲價。你的漲價會讓地產商頭疼，但是，最終結果是你和地產商就價格談妥，這個交易價格，就是fair market price，他付錢，你搬遷。這就叫公平的補償。
政府這個時候幫誰？沒它的事，它誰也不幫。別忘了它是民眾選舉產生的，事實上它的官員就是那些居民中的人。自由市場體製和民主政治製度一體而生的。
設想，你原來的房地產，你知道fair market price是10萬，房地產商因為先申請批準再主動要你搬遷，出價11萬，你不幹，出價12萬，你還不幹。出價14萬，你要是還不幹，很可能以後後悔。因為房地產商的利潤也是有限的，他拿不下來，最後隻好放棄這個開發計劃（就像克林頓夫人的白水計劃一樣），那麽，沒人要買你的房子，你的房地產的fair market price，又回落到10萬。你錯過了一個發小財的機會。
大多數的美國人，就是這樣拆遷的。如果他們在這個過程中，受了欺詐，受了傷害，那麽，法庭的大門開著。
現在我該說到政府參與的開發。政府參與的開發，主要是公路鐵路，水渠水庫，港口，高壓電網之類的公用事業。美國各類政府通常不做房地產業的商人。聯邦政府的城市發展和住宅部，是為低收入者解決住宅問題，采用的是補貼低水準住宅的辦法。
舉例說，修公路怎麽拆遷？
第一，政府交通部在規劃公路的時候，會盡量走拆遷量小的地方，多利用聯邦政府和州政府的土地，多利用荒地。
第二，它相當於上述開發商先申請批準後買地的情況。
我現在工作的城市，和州府之間有一條316號公路。州裏決定將這條公路從原來的普通小公路打寬升級為高速公路。這一決定的提議，辯論，聽證和決議過程，都是公開的。當提議開始的時候，公路沿線的房地產就開始漲價，交易也變得活躍。等到決定一宣布，隻看到沿線原來上市待售的房地產，全部悄悄地撤下來，不賣了。為什麽？因為大家都知道，沿線房地產將漲價。
最終，該征的地都征了，該拆遷的拆遷了，而必須作出的根據fair market price作出的補償也補償了。事實上，開發是受人歡迎的，因為開發會帶動周邊房地產的升值，等於大家發財。
問題就在於，你要人自願搬遷，你就得發財大家有份。
那麽關於低密度老城區改造成高密度住宅區，在美國是怎麽做的。
情況有所不同。美國空間比較大，城市比較年輕，在都市發展差不多的時候，又幾乎是全民地形成了出門靠汽車的狀態。所以美國這幾年城市發展是蔓延式的向外擴大，在原來的空地荒地山地林地上發展小區，而較少改造老城區。我對這種蔓延式地城市發展取強烈的批判觀點，此話和本帖無關，先不說。
城區改造也不是沒有。六十年代以後，有些大城市的市中心居住區變得很不安全，很不舒服，導致房產價格災難式地下跌，下跌到了貸款買房的還款餘額之下。比如10萬元買的房子，分期付款還有8萬要還，鄰居同樣的房子卻在以6萬出售了。這時候，你已經不值得繼續住那兒了。這樣就有很多人放棄了這種房子，聽憑銀行收回。而銀行收回很多這樣的房子，拍賣更賣不出價。這樣，就造成大片這種衰落的住宅區。
這種住宅區的改造，沒有我們城區改造的拆遷問題。往往是大的開發商，和銀行聯合作業，買下大批這種房屋，推平從來。這種開發，必須大批量地搞，才能提升整個區域的環境，才可能成功。
現在，我想談談普兄碰到的問題。去國多年，我對國內的現狀很不了解，有可能說錯了。我隻就我自以為知道的情況，談我自己的看法。
大家可能感覺得到，我是比較注重製度的，原因很簡單，就是製度問題比較具體，比較能夠說得上話。
國內的舊城區改造拆遷，或者征農地拆遷，大家都公認，應該合理補償，問題是什麽是公平合理的補償？因為以前這些房地產和農地都沒有自由市場機製，沒有上市自由買賣流通，所以就沒有一個現成的可以抓得住的fair market price。fair market price的形成，必須有暢通的市場交易，有多個買者，有多個賣者，願買願賣，這樣形成的協議價格才是大家都會承認公正的fair market price。可是我國沒有這樣的條件。
我國拆遷中，我認為最不好的是，有錢的和有權的，沒有誠心地從製度上去找辦法，去追求公正。這些人沒有把公平放在心上。
最不好的是，開發商和市政府都看到，一個貧窮的老城區，如果改造成高檔住宅區，那可真是值錢，是城市皇冠上的鑽石。而現在這老城區又破又髒。然後就在小圈子裏決定了一個改造計劃。畫好圖紙，定好工期，找老居民商量搬遷了。而補償的價碼是以核算你的財產值多少錢為基準的。在征用農地的時候，則以若幹年的農地產出作為基準。
你那幾十平米的老平房，你那上百年的四合院，照這樣來核算，越算得細，越不值錢。
等到這地上，蓋起了以某某花園某某度假村為名的高檔住宅區，在香港海外台灣出售給購買者的時候，他們說了，我們現在中國改革了，房地產市場化了，價格是願買願賣的fair market price。由於這種地方都是他們老早看好的黃金地段，這些高檔住宅區賣出了天價。
也就是說，前麵拆遷的時候，它不跟你講願買願賣的fair market price，它跟你核算你的房子一磚一木，（可能附帶教育你一下，公眾利益永遠是高於你的私人利益的，連美國都一樣，用槍指著老百姓拆遷）。而等到黃金地段到他手裏，他蓋了房子，賣價就不是核算鋼筋水泥了，而是隻要有人要買就成立的市場價格。
周正毅們就這樣發了。
除了中國，世界上沒有一個地方可以這樣補償就搞拆遷的，這不是自由市場經濟，這不是根據fair market price的公平補償，這是官商勾結，利用封建權力的搶劫。這是犯罪。
普兄，我知道，我聊天聊到這個地方，一點沒有給你帶來希望。非常遺憾，我們除了說，什麽也做不了。但是，我毫無疑問地相信，拆遷補償的時候核算房子價值，蓋了新房子卻市場化出售，這是不公平的。我不認為國內說什麽也不願拆遷的老太太是偏執，是執迷不悟，是古怪。我認為，根本的原因是補償不公平，老太太隻是說不出，不公平在什麽地方。應該在製度上追求公平，確實做出公平的補償，就像我們也有一個憲法修正案在保障公民權益一樣，還要在製度上給老太太留下抗爭的空間。
那麽，怎麽辦？我們的原有房地產不是沒有市場流通，不是沒法確定fair?market?price嗎，那麽怎麽辦呢？
我不適合來給國內的情況開藥方。?但是，我相信，公平是存在的，隻要上下誠心尋找。
比如說，可以采用和改造後的房地產總價值掛鉤的房地產核算辦法，在製度上建立中立的獨立的核算機構，來核算拆遷者搬離那些黃金地段，應該得到的補償。
再比如，可以讓原來居民的location折換成房地產公司的股票，原來的居民搬離此
地以後，成為房地產公司的股票持有者。新的黃金住宅區的含金量，也有這塊土地原有主人
的一份。
如此等等。
普兄，你的問題我回答完了。
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