老彎曲的想法-by 表情符號

全國範圍內肯定有很大的泡沫，但是在局部地區，要每個個案看。 彎曲的89房崩地區之間相差很大，好學區價格下跌的時候也堅挺，所以房產很local，不能一概而論。權衡投資，一定要看細節。那些概括性的圖表隻能告訴你很籠統地概念，但是整體股市跟個別股票表現不同，整體房產跟個別小區也不同，這都需要親身經驗。 彎曲與其他地方最大的差別是一係列房產稅的特別政策，大量減少了市麵的供應。



彎曲有三個因素人為造成供應短缺：
１。加州prop13每年最多上漲2%的 property tax；
２。property taxbase可以傳給子女，不必重估；
３。老人年過55身殘或收入少可以申請完全延遲至死後才交房產稅。所以，房價上漲越厲害業主越不賣，長期持有者幾乎百分百都是按兵不動。 彎曲近20年最大的變化是貧富分化。最近中心地帶房價持續走高，差區房價持續走低，與這種分化情況有直接關係。不隻是彎曲，美國更加兩極化。美國的中部房價大幅落後於兩岸就是在上一波70-80年代的高通脹後發生。70年代以前兩岸與內陸的價格差異沒有如此之大。

彎曲的房價收入比在老房子上不合用。在過去50年，彎曲幾乎沒有出現過租貴過買，或者租跟買一樣的情況。商業地產（如apartment）也都受到 prop13保護，所以才能形成老apartment租金與房價如此脫節的奇觀，新的apartment由於麵對老apartment的競爭，也不能加租太多。買房永遠會比租房支出高，隻是這個差別現在才比較大。prop 13是1978年才出現的，房價是從80年代開始與租金脫節。prop 13變成了房產供應抑製的最大原因，在傳統的好區尤其如此，而且一個區一旦變好，房價飆升，在正常的市場裏麵業主就會出貨，博一博房價下來再買回，這個過程中自動增加供應，平抑房價。
彎曲跌了不容易買，工作不穩，貸款難。

好區的房子在這些長期業主手中很多，好區的房子低潮中很惜售，選擇太少。好區房子等等都不會產生價格崩潰，雖然上漲空間也可能有限。好區晚降早升。 好區的房價在美元單位不會下來很多，房價、股價上漲倒過來看的原因就是美元不值錢，實際通脹率驚人，隻不過暫時這個通脹率被資產增值吸收了，當資產無法再吸收的話，市麵商品就會大漲。房產大升往往是高通脹的前哨。 好區一直是好區，好區接壤最可能變好區，新區有機會變好區，爛區永遠是爛區。 在好區買最差的房子，最多在好區的邊緣買。爛區任何時候都不能買。 如果你的target是新區，有很多供應，那等幾年抄底有機會成功，因當年新區有過30%的折讓，差區雖然折讓更大但不安全。如果你的target是好區，機會很小。好區不景氣的時候折讓小，但上升期百分比比不上新區差區，beta比較小，就算等到折讓你未必能買。 雙職工的家庭現在是主流，買房要按兩個人收入考慮。