房地產入門係列講座 1）是否用該用雙重經紀（Dual agent）

 

Realtor 簡介：美國房地產交易絕大部分是由專業經紀人完成。經紀人（agent）不能單獨從業，他必須依附於Boroker。 Realtor （agent）和broker的關係比較鬆散，同一般的雇主和雇員的關係不一樣。你打交道的人（realtor） 通常不是broker。獲得agent執照比較容易，通過三門課即有資格參加州裏的考試。本人修過三門課中最主要的一門， Real state  principle， 成績８５％，一些條條框框，不用也就忘了。要獲得broker執照必須有BS學曆或者多修很多門課程。

Realtor 和你我一樣，都要靠辛勤工作來養家糊口。既然是這樣，有私心考慮自己的利益也就不難理解了。 所以，我們要尊重他們就象尊重任何人一樣。

如果你直接和linsting agent聯係，而不通過買方經紀，那麽listing agent 就是dual agent了。 這裏需要說明一點，帶你看房子的那個人無論他是不是listing agent （broker），隻要他們有隸屬關係，在同一單位工作，那就是dual agent。

是否用dual agent 因人而異。如果你是大地主，日理萬機，恐怕就不行了。如果你是異地購房，或者人生地不熟，那還是找人代勞吧。

如果你達到本老水平，對本地房價和出租市場了如指掌，比多數經紀人還高出一籌，那麽你就可以用dual agent了。

用dual agent 非常適合於購買沒有真正主人的房子，real state owned （REO）（foreclosure） 或 short sale （短賣）。 這種情況下，listing agent 實際上隻代表你自己。他們寧願低價買給你也不賣給出價高但有買方經紀的人。 為什麽？ 道理很簡單，他可以得到６％ （有時銀行摳門，隻給５％）而不是３％ commission。

通常dual agent總是找出各種借口把別人拒掉，比如報價太高，房價估不了那麽高，等等。信不信由你，我曾用貸款把同樣的cash offer 擊敗。

如果是 standard sale， 用 dual agent 就沒有太大優勢了。銀行可以不在乎賣給誰，賣多少，但房主就不一樣了。

最後應指出一點， 用不用你自己的經紀，最好事先決定。如果別人花了很多時間幫你看房子，最後你把人家甩了，那就應當受到良心譴責了。還有，你經紀帶你看過的房子，你以後不能通過別人包括listing agent來買了。