灣區理財 原創文集
富裕自己，造福他人。 讓自己開心，讓身邊的每個人開心。
房子這麽貴，誰買得起？
By Bayfamily
每次房價暴漲之後，這句話是我最經常聽的一句問話。這句話的潛台詞就是，我都買不起，誰能買得起的呢？典型的以己度人的心態，把自己觀察到的世界，熟悉的圈子推廣到整個市場上去。這樣的心態去決定是否投資房地產其實很不正確的。
印象最深的一次是2000年的時候，一個在美國的50多歲的上海人和我聊起上海的房價。當時人民廣場的一個樓盤是5000元一平米。他雖然在美國年薪10萬美元。但是他在國人認識的親戚朋友的收入都不高，他的很多朋友當時正好趕上國企下崗。所以他認為上海房價貴的離譜，和我說，5000元一平米，誰買得起？ 後麵的故事我就不多說了。 他看到了他那個年齡段50後人的收入，沒有看到當時60後，70後的快速增長的收入。
同樣的故事還在不斷上演。今天依舊有人質疑北京上海的房價、曼哈頓舊金山的房價誰買得起。 所以我們有必要仔細分析一下到底誰買得起這個事情。
我們先看全球都存著這誰買得起這個問題，如果你熟悉全球市場，知道漢城，孟買的房價。你會更加驚歎，到底是誰買得起。
我們先看第一種情況。就是如果一個市場沒有什麽新增麵積。100%都是既有麵積換手。那麽是否存著誰買得起的問題。
顯然，無論價格多麽貴，哪怕是1億美元一平米，都不存在誰買得起的問題。 因為隻是擁有建築的人互相換手，換手價格是無論多貴這個市場都是可能成立的。 和當地人收入完全沒有關係。 收入和租金有關係。 但是如果隻是考慮房子的投資屬性，從數學上講，什麽價格都是合理的。 就像黃金和藝術品一樣，任何價格都是可能存在的。是否合理那是另外一回事。 這樣的市場典型例子就是孟買。 孟買不但是中產階級買不起房子，就是一般的企業老板也買不起。隻有已經有房子的持有人買得起。曼哈頓基本也是這個情況。
那麽我們再看另外一種情況，就是市場不是完全封閉的。每年有5%的新增麵積。
數學上講，還是任何一個價格都是可能存在的。 你會問，如果房間漲到了三倍，誰能買得起這些新增麵積呢？ 其實很簡單，因為貸款的原因，既有建築的擁有者，把自己的房子賣了，加大貸款額度就買得起。 這樣的例子在中國到處可見。就是所謂的改善型需求。原來住50平米的房子，賣了變成首付買100平米的房子。隻要房價是持續上漲的，那麽從數學上看這個遊戲就可以一直玩下去。
第三種情況，就是一個全新的新城。從零開始，一夜之間供應了100%的麵積。
這種情況，就需要真金白銀的100%的用新錢來購買房子。的確會出現買不起的現象。無論房價多麽低，都會發生買不起。 典型例子就國內的各種新城和鬼城。 鬼城的價格很低，很多價格甚至不足4000元每平米。但是大家還是買不起。如果你貪便宜投資進去，還是會虧得一塌糊塗。
誰買的起這個問題還有一個陷阱就是錯誤估計大的宏觀數據。一般大家對宏觀經濟數據喜歡用多、少這些定性詞匯。對定量數據沒有概念。 我舉一個例子，大家都吵吵上海北京的房價高的離譜嚇人。 可是你們有沒有算過，2015年上海城鄉儲蓄存款餘額已經過了10萬億人民幣大關。北京差不多也是這個數量級。兩個城市每年的新增住宅麵積是2000萬平米左右的樣子。你們自己可以算算3-5萬一平米的房價到底合理不合理。到底老百姓是買得起還是買不起。
結論，一個地區房子房價貴與低，合理還是不合理，不能隻看房價和收入，要看這個城市住宅市場的構成，是否有大量的新增麵積，是否待在這裏的人都不願意走。如果沒人願意走，憑啥你就可以輕輕鬆鬆進去呢？要用數學思考。 尤其不能隻看自己熟悉的圈子的人的收入。因為你的圈子可能很窮，也可能太富。
誰買的起？已經在那裏有房子的人再貴也買得起！
附：（10萬億/2000萬）=50萬。
附二：買得起不等於會漲價。買得起也會跌價。買得起是漲價必要條件，但是不是充分條件。請讀者保持邏輯清醒。
附三：上海城鄉儲蓄餘額2015年突破10萬億大關! 其中居民儲蓄占25%左右。
http://cs.house.sina.com.cn/news/2016-05-08/13516134952522244483367.shtml
http://finance.sina.com.cn/money/bank/bank_hydt/2016-01-15/doc-ifxnqrkc6481050.shtml
http://www.tjcn.org/plus/view.php?aid=32640&pageno=4
所有跟帖：
• 結論經典！京滬，紐約，舊金山的房價下不來的。 -老朽- ♂ (0 bytes) (61 reads) 07/30/2016 postreply 10:44:20
• 大將軍朱成虎一個“西安以東”，京滬就是一片焦土，房子更別提了。 -大文嚎- ♂ (0 bytes) (35 reads) 07/30/2016 postreply 11:02:20
• 大將軍牛啊？憤青的領頭羊。 -老朽- ♂ (0 bytes) (14 reads) 07/30/2016 postreply 12:39:06
• 朱德外孫，宣稱如果中美開戰，要用核地雷把西安以東廢掉，現代牛二。 -大文嚎- ♂ (0 bytes) (8 reads) 07/30/2016 postreply 18:22:48
• 握手大文嚎，還要找出來龍去脈，我還以為是個SB青年胡言亂語呢！ -老朽- ♂ (0 bytes) (4 reads) 07/30/2016 postreply 19:52:47
• 前有美國人嚷著要用蛋蛋把中國炸回石器時代，後麵大將軍才說犧牲了西安以東的話。不過那樣，紐約三番的房子肯定也沒戲了。 -Luckyd- ♂ (0 bytes) (1 reads) 07/31/2016 postreply 22:17:47
• 京滬房子現在是敢不敢買 -hz82000- ♀ (169 bytes) (431 reads) 07/30/2016 postreply 10:50:14
• 我的同學年初上海買個投資房，六個月漲了40%。薯老爺那個羨慕啊。 -sweetptt- ♂ (230 bytes) (444 reads) 07/30/2016 postreply 11:22:15
• 別忘了：當年，日本人也是這樣說的，做的，結果如何？ -pssci- ♂ (0 bytes) (33 reads) 07/30/2016 postreply 11:43:46
• 後來長回了嗎？ -hz82000- ♀ (0 bytes) (11 reads) 07/30/2016 postreply 11:53:11
• 還沒有，在30%左右 -未知- ♂ (150 bytes) (127 reads) 07/30/2016 postreply 22:16:48
• 天大地大，為什麽你非要往那個圈子裏鑽？ -萬得福- ♂ (0 bytes) (32 reads) 07/30/2016 postreply 12:29:38
• 頂 -Sandiegan- ♂ (0 bytes) (2 reads) 07/30/2016 postreply 13:06:43
• 這輪京滬深又漲瘋了，不過好像世界各國一線大城市都是漲漲漲啊，相比以前越來越少年輕人能買得起房了。 -haomahaoma- ♀ (0 bytes) (17 reads) 07/30/2016 postreply 13:18:34
• 數據和邏輯都有錯誤。上海2016城鄉儲蓄餘額有10萬億嗎？ -rsoption- ♂ (0 bytes) (10 reads) 07/30/2016 postreply 15:19:15
• 似是而非， 2008 年房市大跌是咋回事？ -矽穀碼工頭- ♂ (0 bytes) (18 reads) 07/30/2016 postreply 15:30:01
• 剛愎自用，腦袋有問題。 -baohulu- ♂ (0 bytes) (23 reads) 07/30/2016 postreply 15:34:43
• 講得好！非常認同！另外現在上海的低端房價150-300萬之間的房子，受地王的影響，正在開始新一輪的快速消化 -summerp- ♀ (0 bytes) (29 reads) 07/30/2016 postreply 16:08:15
• 經典，就是經典！也給質疑者提個醒，這世上本來就沒有絕對的真理。 -飄落的草- ♂ (77 bytes) (81 reads) 07/30/2016 postreply 22:02:58
• 70以後都是獨生子女，再過十來年，老人們留下多套房後見上帝房子會不會跌？ -夏漁- ♀ (135 bytes) (136 reads) 07/30/2016 postreply 22:52:39
• 拿10萬億來除2000萬真的是邏輯混亂啊！ -cdwb- ♀ (448 bytes) (154 reads) 07/31/2016 postreply 01:50:29
• 2000萬是上海的人口數。 -相對強度- ♂ (0 bytes) (4 reads) 07/31/2016 postreply 09:01:06
• 美國人護照沒法在中國買房子除非在那裏工作。 -Sugar88- ♀ (0 bytes) (2 reads) 12/23/2016 postreply 21:22:14
15年後的數被你說了