灣區理財 原創文集
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上海房價朝不可思議的高度奔去
By Bayfamily
如果一個人祖上沒有什麽財產繼承， 賺的錢從來都是你的零頭，一沒西門慶的本事，二沒副業。 但是有一天你突然發現他比你有錢。 你相信嗎？
你可能覺得奇怪。如同我們公司的領導突然發現唯命是從的女秘書比他還有錢。 但我相信，因為財富不是加減法。 財富是會走路的。 而且這是真真實實發生的。
本輪的政府刺激計劃結束後。中國的房價幾乎讓所有人貼破眼鏡（包括我自己），轉身回頭，漲幅凶猛。
在上海，不但是豪宅屢創新高。 比如眾目昭彰的浦東星河灣。６萬元一平方米的高價。一個上午立刻被席卷而空。 普通住宅也一樣。 上海即使最最遠郊的地方，幾乎再也找不到１萬元一平米以下的樓盤了。
本輪調整結束後。 我們看看中國對美國的房產財富總價水平。
上海： 住宅總麵積大約在４－５億平方米之間。 按照統計數據，目前上海均價為１萬五一平米。 我初步估算了一下。當前上海住宅地產的總價大約是１萬億美元。
加州： 加州的住宅總價格大約也是１萬億美元左右。 上海的房地產總價已經和加州相當。 盡管加州的人口比上海多出將近一千萬， 盡管加州的人均ＧＤＰ是上海的４倍。
中國： 根據國家統計局的數據顯示，2008年低城市住宅的總建築麵積約為175.14億平方米。 再來看目前的房價水平，今年以來，住房累計銷售額2.35萬億元，除以今年累計銷售麵積4.94億平方米，全國平均房價約為4754元/平米。2008年全年，全國商品房銷售麵積6.21億平方米，銷售金額為2.4億元，銷售單價3870元。按年頭和年尾的均值計算，全國住宅每平米價格為4312元。結合前麵所計算出來的城市住宅總建築麵積175.14億平方米，可以得出全國城市住房總價值約為75.5萬億元。
美國： 全美的住房總價在１１萬億美元左右。 按照可比匯率推算，和中國相當。 美國2009年的GDP是中國的4倍不到一點。
比完了總價，再比人均。 全國的人均沒有意義，人人都知道美國比中國富裕。 但就上海而言，如果按照全市５００萬家庭計算， 平均家庭淨資產大約是２０萬美元左右。 這裏麵可不隻是所謂的精英階層，包括了下崗工人，保姆， 和流通的民工人口。 即使這樣，上海的平均家庭淨資產恐怕一點都不輸給美國的華人。 美國人家庭Ｍｅｄｉａｎ淨資產是１５萬美元左右。華人稍稍高一些，但是應該沒有超過２０萬美元。 你瞧瞧， 當年富裕象征的美籍華人們，和中國上海的普通人家已經沒有什麽區別了。 這劇烈的變化，幾乎就是在最近十年內完成的。
上海的房價，無論從哪一個指標上來看， 都是有泡沫的跡象。 比如，租價比，房子的總價和每月的房租比，在很多地方已經超過了５００：１. 即使是老公房，租價比也達到了３００：１左右。如果是投資股票，好比是ＰＥ ratio已經達到了３０倍到５０倍之間。 按照發達國家的經驗，租價比的畸形高位，最總會把房價拉下來。
是不是可以得出一個簡單的結論說，上海和中國的房價過高了，有待調整，泡沫馬上會崩潰呢？
所有跟帖
• 回複：上海房價朝不可思議的高度奔去 (1) -sidewalker- ♀ (90 bytes) (1006 reads) 09/17/2009 postreply 12:10:52
• 我就是想不通上海的房價高到普通工薪族負擔不起的地步為啥 -我也不想這樣- ♀ (105 bytes) (894 reads) 09/17/2009 postreply 12:23:48
• 紐約的房價普通工薪族也負擔不起 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (162 reads) 09/17/2009 postreply 12:29:50
• 歡迎阿貝回來。:) -比花花還花- ♂ (0 bytes) (44 reads) 09/17/2009 postreply 12:15:04
• 花兄好。久違了。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (27 reads) 09/17/2009 postreply 12:29:14
• 我不久前貼過： 十個北京房產價值就可買下整個美國 ，上海也類似 -隻說說而已- ♂ (610 bytes) (888 reads) 09/17/2009 postreply 12:46:22
• 日本房價崩盤前，一個東京及周邊地區的總價就超過整個美國 -大丫- ♀ (48 bytes) (716 reads) 09/17/2009 postreply 12:51:34
• 是的。還差得遠。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (59 reads) 09/17/2009 postreply 13:12:12
• 想必阿貝後悔了,上海的房產沒拋到最高點,美國這邊又沒抄到底. -大丫- ♀ (8 bytes) (185 reads) 09/17/2009 postreply 12:47:54
• 為什麽呀 -BayFamily- ♂ (35 bytes) (680 reads) 09/17/2009 postreply 13:16:26
• 嗬嗬， 完全同意呀， -比花花還花- ♂ (60 bytes) (153 reads) 09/17/2009 postreply 14:57:13
• Ding! Bay兄好！ -jy101- ♂ (0 bytes) (27 reads) 09/17/2009 postreply 12:54:33
• CO: Ding! Bay兄好！ -va_landlord- ♂ (0 bytes) (29 reads) 09/17/2009 postreply 13:16:19
• 兩位老地主好。久違了。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (40 reads) 09/17/2009 postreply 13:16:55
• 回複：上海房價朝不可思議的高度奔去 (1) -ca2004- ♀ (82 bytes) (428 reads) 09/17/2009 postreply 13:18:33
• 胡編數據，回去重寫 -once4all09- ♂ (205 bytes) (961 reads) 09/17/2009 postreply 13:58:42
• 請尊重別人的發言，阿貝可是這裏德高望重的前輩 -東南風起- ♂ (0 bytes) (66 reads) 09/17/2009 postreply 14:13:40
• 無知方能無畏 -BayFamily- ♂ (315 bytes) (556 reads) 09/17/2009 postreply 14:31:43
• 都應該先想好了再說話 -大丫- ♀ (386 bytes) (382 reads) 09/17/2009 postreply 14:35:14
• US real estate valued about $18T according to Case Schiller -東南風起- ♂ (310 bytes) (281 reads) 09/17/2009 postreply 14:42:34
• Household在這裏有，11萬億差不多。 -BayFamily- ♂ (154 bytes) (210 reads) 09/17/2009 postreply 15:51:55
• US household and nonproft net worth around 60 trillions in 2007 -futufutu- ♂ (94 bytes) (74 reads) 09/18/2009 postreply 10:57:42
• 都應該 -red.rose- ♀ (32 bytes) (165 reads) 09/17/2009 postreply 14:44:48
• 好久不見雄文。美國的15萬是每人，不是每個家庭。 -cultuslake- ♂ (48 bytes) (431 reads) 09/17/2009 postreply 14:28:39
• 回複：好久不見雄文。美國的15萬是每人，不是每個家庭。 -BayFamily- ♂ (550 bytes) (598 reads) 09/17/2009 postreply 14:53:37
• 回複：回複：好久不見雄文。美國的15萬是每人，不是每個家庭。 -cultuslake- ♂ (80 bytes) (257 reads) 09/17/2009 postreply 15:01:25
• 上海房價的確太高了，但是中國有自己的國情 -托尼福- ♂ (279 bytes) (1167 reads) 09/17/2009 postreply 15:04:41
• 回複：上海房價的確太高了，但是中國有自己的國情 -ca2004- ♀ (73 bytes) (490 reads) 09/17/2009 postreply 15:52:11
• 小地方也高。全國平均四千多。 -BayFamily- ♂ (25 bytes) (230 reads) 09/17/2009 postreply 15:54:44
• 快寫,快寫,等著看。 -aixiao- ♀ (0 bytes) (39 reads) 09/17/2009 postreply 16:33:39
• 中國的國情: 一蜂窩 -futufutu- ♂ (0 bytes) (51 reads) 09/18/2009 postreply 11:02:38
• it takes several generations and 2 families to put -hz82000- ♀ (46 bytes) (150 reads) 09/17/2009 postreply 16:49:51
• 年初李嘉誠老師讓大家動手，大家都手抖。 -insight777- ♀ (56 bytes) (454 reads) 09/17/2009 postreply 17:54:11
• 是徹底清倉了麽？還是上海還有存貨 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (44 reads) 09/18/2009 postreply 08:47:00
• 美國這邊報稅如何處理？ -BayFamily- ♂ (0 bytes) (78 reads) 09/18/2009 postreply 12:05:31
• 老兄，這是有風險的。IRS不查 -BayFamily- ♂ (171 bytes) (291 reads) 09/18/2009 postreply 13:50:33
• How to send money back to US -wuzhi2006- ♂ (206 bytes) (291 reads) 09/18/2009 postreply 06:38:09
• 沒什麽好辦法 -bayfamily- ♂ (70 bytes) (270 reads) 09/18/2009 postreply 08:44:42
• Bay Xiong, good one -it888- ♀ (350 bytes) (244 reads) 09/18/2009 postreply 07:55:07
• 好久不見。 -bayfamily- ♂ (59 bytes) (109 reads) 09/18/2009 postreply 08:58:10
• 上海500萬的房租金不到8000元,帶裝修和家具 -syttjl- ♀ (0 bytes) (133 reads) 09/18/2009 postreply 11:29:35
這裏稍微要修正一下你租價比的討論。現在還沒有房地產稅的上海，因為這點租房成本的降低，或者說是70年地稅已經在總價裏預付了，所以在租價比的討論中，應該考慮到這點。比如美國如果租價比1：200，其實意思是6%年回報，但這裏麵需要cover約1.5%左右的地稅，實際回報率就是4.5%。反過去換算一下，考慮了地稅因素的租價比就是1：270了。如果美國房子1：400，年回報率就是3%，去掉1.5%地稅，實際回報率1.5%，實際租價比就是1：800了。