上海、香港房市泡沫比較

上海、香港房價比較
by Bayfamily

中國房地產價格連續飆升。到底是泡沫還是反映了經濟的基本麵。眾說紛紜。各種分析也是汗牛充棟。帶形容詞的、氣勢磅礴的分析，通常沒什麽用。經濟現象畢竟是用數字說話的。

先來看一組數字。這是上海和香港的GDP、人均收入、價格的分析表。大家知道，香港在97年以後，經曆的嚴重的房地產價格下滑。不少人，心有餘悸地認為上海在走同樣的道路。價格嚴重脫離現實，麵臨崩盤危機。

這裏我比較了兩個ratio, 一個是GDP對房價，一個人均收入對房價。 GDP總量決定了地價。連我們李鴻章老爺爺在一百多年前都明白，土地+勞動力+資本決定了財富。勞動力和資本是可變得。土地價格和GDP長期漲幅一致。不明白其中道理的，參見我的文章，《房子長期漲幅是多少》。

所以第一個ratio反映了相對成本，也就是supply. 第二個ratio反映了大眾對價格的承受能力，也就是demand. 比較香港和上海的這兩個參數，大體可以幫助我們對市場的基本麵有個了解。

從上海來講，全市的平均價格並沒有嚴重超出曆史水平。除非你要是1994房價就有嚴重的泡沫。相反根據income計算下來的比例在下降。主要是因為市區擴展，外圍廉價的房屋衝淡了整體價格。但今年的income ratio開始有抬頭之勢。如果超過40，就有重蹈香港覆轍危險了。也就是說，上海的泡沫還在形成當中，並沒有到達大的不可思議的地步。

GDP ratio也說明同樣的問題。比例在逐年下降，並不存在有人翻炒地皮。兩個政府的土地供應還是跟的上的經濟需求的。每年城市規模都在擴大，大量生地變成熟地。上海的GDP ratio 沒有什麽大的變化。土地局的老爺們說他們清白是對的。土地供應合理。香港以前港英當局實在太黑了。現在ratio 降的厲害。

政府現在需要靠土地收入過日子。以上海為例，市政府的一半的收入來源於土地的收益。要想指望政府突然一夜之間成倍加大土地供應量，降低房價，無異於與虎謀皮。想想看，公務員的工資、獎金從哪裏來？中央可以不用管這些事情，天天喊口號打壓房價，到下麵具體的官員，動機很小。這就是為什麽江灣五角場這樣偏遠的地方，光土地的樓板價已經到了2萬元一平米了。

但是光靠政府的壟斷，隻是supply這一麵出來問題。如果價格太高，沒有demand,價格一樣會跌下來。好比是娶媳婦，全世界的女孩子團結起來，來個彩禮壟斷價，1百萬。很多人就會選擇打光棍，或者來個黑箱交易，不搞形式搞實質。北京上海出現的小產房，就是土地壟斷價格太高，地下交易的產物。香港97年後的價格嚴重背離基本麵，政府再怎麽壟斷Supply也沒用。

上海的房價有沒有背離基本麵呢？從上麵的數據來看，2003年前沒有。現在有。但現在剛剛是泡沫的開始。才到香港94年的水平。何時破裂不知道，在中國泡沫經常要達到不可思議的地步才會破滅。現在離不可思議還很遠。

建議：有房子的，不必急於賣出，泡沫沒那麽大。要投資買房子的，別往火抗裏跳了。建議持幣觀望。沒錢的，趕緊攢吧，過兩年，還能趕上買個自主的。

附件：

	Shanghai					Hongkong
	GDP	income (RMB)	RMB/m2	Income ratio	GDP ratio	GDP	income (HK$)	HK$/m2	Income ratio	GDP ratio
1994	15204	7020	2090	29.8	13.7	170622	72967	28569	39.2	16.7
1995	18942	8890	2572	28.9	13.6	178078	82319	26680	32.4	15.0
1996	22275	10051	3200	31.8	14.4	188163	86013	29067	33.8	15.4
1997	25275	10771	3199	29.7	12.7	207194	91671	40554	44.2	19.6
1998	28240	12944	3493	27.0	12.4	195585	99291	29116	29.3	14.9
1999	30805	15644	3422	21.9	11.1	188622	98944	24865	25.1	13.2
2000	34547	17185	3565	20.7	10.3	193299	102360	22279	21.8	11.5
2001	37382	20406	3732	18.3	10.0	188835	104729	19568	18.7	10.4
2002	40646	22083	4134	18.7	10.2	183790	103544	17380	16.8	9.5
2003	46718	25477	5118	20.1	11.0	179308	99752	15316	15.4	8.5
2007	108240	33641	11355	33.8	10.5