救樓市泄露了三個秘密：房地產綁架了中國經濟
2008年10月29日14:01
來源：中華工商時報 陳雪根
[提要]一年之內，房地產政策發生重大轉變，最主要的原因是經濟出了問題。國外，由次貸危機引發的全球金融危機已經危及中國出口導向型經濟，出口拉動經濟增長的動力在不斷減弱，而且這場危機至今還深不見底。
中國央行上周三決定，10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。據此決定，今日起，商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
房地產市場多年的博弈終於有了結論，勝出者是地方政府和開發商，還有那些有錢買房的人。
早在10月22日晚，央行、財政部和國稅總局聯手推出多項刺激樓市新政前後，全國已有18個地方政府先後出台了救市政策，更早的時候，開發商就已經到處遊說政府救市，有關的行業組織也已公開力挺開發商的訴求，而有關調查顯示，起碼有八成左右的百姓反對救市，但敗下陣來的恰恰是不再沉默的大多數。
於是，關於樓市三個公開的秘密，有了更加有力的佐證。
第一個公開的秘密，是關於房地產與經濟關係的秘密，以前有人說，房地產綁架了中國經濟，那時我們覺得此人危言聳聽。現在看來，竟然一語成讖。
一年之內，房地產政策發生重大轉變，最主要的原因是經濟出了問題。國外，由次貸危機引發的全球金融危機已經危及中國出口導向型經濟，出口拉動經濟增長的動力在不斷減弱，而且這場危機至今還深不見底。國內，各種因素疊加導致經濟增長下降，雖然我們一直在鼓吹不要迷信GDP，但半年多時間，GDP一下子下降了將近3個百分點，還是把我們嚇出了一身冷汗。這個時候，經濟政策急轉彎已經不可避免。這個時候，房地產與經濟的關係就變得一目了然了。
經濟增長要靠三駕馬車，沒想到其中兩駕馬車與房地產有關。一是投資，中國經濟靠投資拉動已是痼疾，一時半會改不了，數據顯示，房地產投資約占中國固定資產投資的25%，拯救樓市，至少可以拯救1／4的投資馬力。二是消費，房地產消費動輒上百萬，跟財政補貼讓農民購買家電相比，買一套房拉力要大得多。而目前樓市下降最明顯的還不是房價，而是成交量。以前我們過多地關注房地產泡沫會否影響金融安全，隻看到地方政府沒有房地產就活不下去的事實，沒有深思房地產和經濟有如此密切的關係。現在，開發商說，救樓市就是救經濟，他是把自己說高尚了。但救經濟目前隻有靠重振樓市倒也是事實，因為沒有一個產業身兼投資消費兩大功能，同時還能帶動50多個行業。因此，我們不得不在宏觀調控剛開始見效之時，就出來救市。為了一個更大的目標，我們不得不放棄一個較小的目標，這是無奈的選擇，也正是政府投鼠忌器的地方。但我們必須清醒地認識到，這樣做實際無異於飲鴆止渴，隻是把已經顯現的房地產風險和矛盾往後推延罷了。美國次貸危機之所以發生，就是因為房價持續高漲，同時，抵押房產可以再抵押融資，靠資產虛擬部分說白了就是靠把泡泡吹大來拉動畸形繁榮。我們也要步其後塵嗎？鼓吹房價隻能上漲不能下降的人，是地地道道的騙子，最終將把國民經濟推向自我毀滅的災難之中。為了救經濟不得已救樓市，但為了救經濟，救樓市必須適可而止，否則就會走向反麵。
第二個公開的秘密，是關於地方政府與房地產關係的秘密。我們已經知道，由於“分灶吃飯”，地方財政曾經十分拮據，但亞洲金融風暴之後，中央政府為了啟動內需被迫鬆動房地產政策，因此，1998年後，地方政府從土地出讓金中獲得了大量的“二財政”，時至今日，很多地方的財政收入有四到六成來自於此。這也是中國樓市畸形繁榮房價居高不下的根本原因。這已是公開的秘密，因此，房地產宏觀調控開始時，反對最力的就是地方大員，最後，個別公開叫板的人物終於去了他該去的地方，但那個時候，這些出麵反對的大員，也隻是嘴上說說，並沒有誰敢於自作主張，自搞一套。
但這次，他們公開出來自搞一套了。在中央政府出台相關政策之前，未經中央授權，就有18個省市出台了房地產救市政策，把他們與樓市的關係揭示得淋漓盡致。中國是個大國，房地產市場區域性很強，一刀切固然不對，但自行其是恐怕更加不對。因為，他們已經超出了中央和地方政府關係的底線。比如，減免稅、調整貸款利率等顯然屬於中央權限，放寬普通住宅標準等則有違中央政策。而這一切竟然都發生了，甚至還有政府官員出來超越部門權限，肯定地方政府所為。已有輿論把這一現象稱為“18個地方城市陸續出台新政逼宮”，這是一個很不好的先例，也是一個危險的信號。
國務院常務會議在部署今年第四季度經濟工作時提出，要加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房。這一要求是著眼於經濟發展大局和保障民生兩個方麵的。顯然，國務院在靠房地產投資拉動經濟發展上是有清醒認識的，不是片麵地拉動整個房地產特別是商品房投資，而是有既增加投資和消費，又解決房價過高和中低收入階層住房問題的多種考慮的。實際上，內需不足，很大程度上是由於分配不公，貧富不均，如果占人口絕大多數的中低收入者都能買得起房，這個內需比光給富人蓋房讓富人買房要大得多。降低交易稅費的著眼點也是為了增加交易量，本意不是為了救高房價，千萬別再被歪嘴和尚念歪了。但從目前政府反應來看，還是降低交易稅費比較積極，至於加大保障性住房建設規模，還沒有看到哪個地方搶著出台政策。一手硬一手軟，暴露無遺。
第三個公開的秘密，是關於房地產利益集團的秘密。在這個集團裏，有地方政府，還有行業主管部門及行業組織，自然也少不了開發商，還有那些有錢人。地方政府和某些主管部門，不說了。行業組織本身應該是行業利益的代表者，為行業利益說話無可厚非，也不說了。先說有錢人，說他們不是因為仇富，而是因為他們太幸運了，太受政府寵愛了。說他們幸運是因為，除了他們有錢，政府還借錢給他們，不僅借錢，而且還減免稅費，不僅減免稅費，而且還有財政補貼。財政的錢來自納稅人，其中很多人納了稅卻無錢買房，有錢買房的人拿沒錢買房的人交的稅，這就侵占了他們的利益。因此，他們也是房地產利益鏈上不可或缺的一環，而且還是很重要的一環，實際上，這幾年房價高漲，也有他們一份功勞，因為他們中很多人利用金融杠杆，買了很多房吃利息，成了食利階層。如今還要享受財政補貼，而連首付都付不起的人，既無力支撐高房價，更沒有辦法共享財政補貼。
開發商是房地產利益集團的中堅，早已是公開的秘密。之所以還要說他們，是因為他們不時提醒我們要注意他們的言行。他們先是反對經濟適用房，要搞商品房的一統天下，他們基本上成功了，接著打著反對政府幹預的旗號反對宏觀調控，要把房價漲到底，後來他們又打著救經濟的幌子呼籲政府救市，現在，他們在得了便宜賣乖。
這次政策轉向，也把開發商與政府的關係再次暴露無遺。回頭看，我們可以發現，先是開發商鼓吹救市，接著行業組織向上出招向外造勢，在中央政府尚未表態之前，地方政府出來救市，最後政府主管部門公開支持，再後來才是國務院及相關部門出台救市政策，可見，開發商的力量不可低估。
救市大方向已然確定，開發商該樂了吧，但開發商並不高興，他們說救市晚了，他們說，救市是“隔靴搔癢”，他們需要的救市，是增加土地開發貸款和商品房開發貸款，是改變第二套住房貸款的限製，是要求北京市政府控製保障性住房開發、供應規模。救市新政確實沒有撓到他們的癢癢肉。因此，他們直截了當地說，套著保障民生的靴子來救市，不如赤裸裸地重振房地產市場的雄風。好了，他們的底牌亮出來了，讓我們等待結果吧。
