陳勁鬆：金融海嘯暗藏玄機 房地產需自己救自己

陳勁鬆：金融海嘯暗藏玄機 房地產需自己救自己


www.soufun.com 房地產門戶-搜房網 2008年10月14日16:33 來源：房地產門戶搜房網

　　[提要]10月14日，2008中國房產•家居新趨勢高峰論壇於上海國際會議中心隆重舉行，世聯地產董事長陳勁鬆先生發表了題為“未來幾年中國房地產的走勢和發展機會”的演講。


演講嘉賓：深圳世聯地產股份有限公司董事長陳勁鬆

華爾街已經消失 房地產業需要自己救自己

國際金融海嘯第一件事就是華爾街的消失，華爾街消失對世界意味著什麽？對中國房地產意味著什麽，這件事很多人認為是和我們沒有關係，因為我們資本不開放。但是，從根本上來說，華爾街的消失意味著投資銀行徹底的消滅和轉型；意味著金融衍生產品在未來相當一段時間內出現了根本性的問題，而最主要的問題是評級機構的完全不負責任，然後金融的創新在全球範圍內開始停止。而對於中國房地產界來說，則意味著原先我們所期待的各種事情都將終止。

這些問題主要包括：第一，資產證券化，第二，變相零首付；第三，信托集成產品。這些事情的發生，使中國房地產企業募集資金隻有三條，一是上市，第二是銷售回款，第三就是銀行借款。而所謂的創新渠道則完全終止。

AIG和銀行相繼破產 中國信貸環境壓力增大

目前國際金融海嘯發生的第二件事叫做AIG和銀行的相繼破產，這些銀行都不是小銀行，都是大銀行，而且是世界頂級的銀行。那麽，這又怎麽樣影響中國房地產了呢？

我們看到，這些銀行目前破產最主要的原因是資產和現金流的問題。目前銀行最頂不住的就是去杠杆化。全球流動性泛濫到流動性萎縮短短半年發生了根本性的變化，對中國房地產意味著什麽？意味著我們的信貸環境在幾個方向可能出現問題。

第一，信用貸款開始終止；第二，我們所期待的開發貸和消費者首付的杠杆比例是不可能放鬆了；第三，我們可能要修改我們一係列的規則，包括我們的樓宇改革。

金融危機以後，香港地產受到了巨大的影響，用資產作為還貸保證的借款，這點對於銀行而言，是再也不相信了。比如某人有市價1億的房子，但是他現在要想借1000萬是借不到的，即使再縮小借率，100萬都不可能借到，想借款，隻有拿收入證明來看。第二，香港采取必買必賣合同，即明文規定不能退房。如果斷供，銀行拍賣所得款項與房價的差額，短供者還是得交。於是，對於香港而言，房地產業的情況發生了根本性的變化。二對於中國銀行界而言，尚不知這條路會否成為借鑒。

底特律的消失 意味著整個全世界消費觀的變化

國際金融海嘯發生的第三件事是底特律的消失，也就是通用和福特汽車公司。這兩家估計挺不過目前這個季度。而這件事有對樓市產生了什麽意義？

意義即在於持續十年左右的豪華奢侈品市場戛然而止，提前消費模式結束，分期貸款消費模式結束，底特律的大排量的汽車陷入了死胡同。這個消費模式的終止。意味著整個全世界消費觀的變化。那麽，對於那些不是名牌、不是SUV的企業來說，則意味著更大的麻煩。

全球股市爆跌 定價和估值標準發生變化

第四件事是全球股市爆跌。這涉及到兩個問題，這兩個問題我認為和中國房地產直接相關，也就是我們的定價尺度和我們的估值的標準將發生巨大變化。舉個例子，為什麽去年50倍市盈率大家覺得還可以漲，今年10倍市盈率大家覺得還得跌呢？這是因為估值標準發生了劇變。這個市場的轉變對於中國來講涉及到兩個問題。一個是我們行業的發展觀必須轉變，另一個是我們必須適應整個消費觀念的轉變。