由銀行收回房子是否解放之路？(ZT)

請教：由銀行收回房子是否解放之路？
來源: 知非 於 08-01-17 23:52:00


當年投資熱，買下幾棟樓。
誰料風雲變，歡喜成憂愁。
月月在丟錢，何日能到頭！
如何求解放，能否把它丟？
不付貿蓋急，讓銀行回收。
請教專家們，此路能否走？
分析得與失，盼望教一手，
指出革命路，群星叩北鬥！




回答: 請教：由銀行收回房子是否解放之路？
由 知非 於 2008-01-17 23:52:00

搞清楚了!茲將近日研究心得與大家分享:
前些年，在房地產熱中，一些頭腦發熱的投資人努力買屋，而居心不良的貸款商則盡量把款貸給他們，中介機構說服借款人借入他們無法負擔的債務，投資於他們並不了解的產品。事實上，即便是借款人也可能不愚蠢：如果一個人一無所有，那麽他們投機日益上漲的房地產，可能是一種相當合理的行為，因為他們知道，大不了我房子不要了。
破罐子破摔，不還債，讓銀行收回房子，這就是喪失房屋抵押贖回權，英文稱foreclosure。但是，如果你債務很重，決心把房子摔給銀行，你要麵對以下三個結果：1，你的信用損壞了；2，你的投資頭款沒有了；3，銀行可能要追回所受的損失。
在房地產市場正常時期，如果你付不出貸款，銀行把你的房子收走，拍賣後取回借貸款額就算了。但是，現在房地產市場泡沫爆發，價格滑落，銀行取回你的房子拍賣，賣不回欠款的數額，就是說，資不抵債，你的房子值不了你借的錢，銀行就遭受損失。這個損失銀行是要追回的。一位律師指出，銀行會提起訴訟，通過法庭向你追討損失，還加上這期間的一切費用，包括房價的差額，未付的月賬單，手續費，還有律師費。
舉例來說，如果你買的房子30萬，當初付了3萬頭款，貸款27萬。銀行收回你的房子，隻拍賣了23萬，那麽銀行損失的4萬元，它要追你。而且，從你不付貸款那天開始，到銀行拍賣出你的房子，這段期間你應付的貸款還都要補上。銀行沒收房屋，通常是在你拒付三個月之後；銀行收回後，開始了冗長的拍賣過程，這個過程有時長達一年。這期間你所欠的貸款，都要按月賠付。因此，讓銀行回收不見得是一個可靠的辦法。有人說，我讓銀行收走了，現在並沒事。這叫做“不是不要，時候未到；時候一到，一切都要。”等銀行完成整個程序後，它就跟你算賬要錢了。
還有一種辦法，就是虧賣，英文稱short sale。就是低價賣出，讓銀行損失少點。但是做虧賣，你要跟銀行協商，取得銀行的同意。比如你欠了27萬，結果有人願意出23萬買你。你可以跟銀行協商，你說：“有人要以23萬買我的房子，你們同意嗎？”有些銀行會接受你的要求。比如你失業了，你病了，家庭遭遇不幸變故，總之是實際的困難而不是惡意的原因，銀行可能會考慮。因為它至少可以拿回多數欠款，損失較少，也少了許多麻煩事情。但是，short sale有兩個條件：一是你曾經努力過，你已經把房子按它的價值放到市場上出售（超過3個月）而沒有脫手。二是你必須有願意出價的買家，而且這個買家所出的價格必須為銀行所接受。虧賣比起讓銀行回收有些好處：信用不至於摧毀，自己有可能掌握虧賣的程序，避免了許多未知的費用。
其實如果你除了房子一無所有，也許宣布破產是你的一條路。你宣布破產，把房子摔回給銀行，銀行也隻好自認倒黴。但是，你也不能拍拍屁股走人，因為，根據破產法，法庭有權利收繳你的富裕部分財產，比如你的其它不動產，你的銀行賬戶存款，你今後的額外收入，除了保障生活必須之外，法庭都要拿走。
權衡利弊得失，也許自己拿出來賣還比較好。隻要你甘願降價，肯貼錢進去，買家還是有的。
其實當初投資買屋不是你的錯。是貪婪的銀行和中介機構給你套上貸款的枷鎖。如今房地產大跌，它們又不承擔責任，損失轉嫁到投資人身上。人們不禁要問：房價還會回升嗎？從長遠來看，答案是肯定的。不過，那要等上三五年；比較樂觀的看法是09年也許一切可以穩定下來。如果你能挺過這一段時間，也許你還是贏家。
最近市場上銀行回收屋比較多。有些人以為有機可乘，其實也未必。因為這些房子，給原屋主造成了不小損失，所以他們難免有氣。有的不良屋主就在銀行沒收前大肆破壞。一位經紀人說，房東把什麽東西都拆走，玻璃也打碎了，牆上也給你搞出許多洞。而這些，銀行是不會為買家負責的。有一個惡劣的例子是，屋主竟然把水泥灌進下水道，買家可能要花上幾萬、十幾萬來修理。而這些都沒有保證的，英文叫AS IS，中文叫“就這樣”。所以，貪便宜的買家可是要小心了。