正文
狼來了！美樓市泡沫引發連鎖困局 房貸危機成現實
香港商報
作者:朱磊/
狼來了！索羅斯、格林斯潘多次預言的房貸危機成了現實。盡管美高官稱因新世紀金融公司引發的次級按揭危機仍在可控範圍之內，但仍有包括美國聯儲局前任主席格林斯潘和金融大鱷索羅斯等人認為，美國經濟將在2007年下半年或明年步入衰退期。唱衰之說尚待證實，但是這場房貸危機已經產生巨大影響，美國聯儲局或將被迫盡快降息，全球金融市場流動性充斥的局麵也可能麵臨結束，甚至有可能誘發金融危機。
房市深陷違約風暴
美國第二大次級按揭貸款企業——新世紀金融公司因資不抵債而麵臨破產，13日被紐約證交所停止股票交易，準備將其摘牌。與此同時，美國最大的按揭貸款公司——全國金融公司和英國匯豐銀行等也麵臨巨大的壓力，還有20多家美國次級按揭貸款金融公司和新世紀一樣也瀕臨破產。
美經濟或麵臨蕭條危機
據美國抵押銀行協會稱，美國第四季次級抵押貸款違約還款率創四年新高，導致各式房貸抵押品的贖取權遭到取消，創下曆史新高。
經濟學家GaryShilling表示，不動產抵押貸款證券市場的規模達六萬億美元，現在發生全麵性的違約狀況，可能導致美國經濟步入蕭條。
統計資料顯示，去年，次級按揭貸款違約案件（即無錢或無能力支付按揭貸款）升至7年來最高。在美國加州某些區域，次級房貸嚴重違約比率在過去一年增加三倍，約每8件就有一件違約。更有研究機構稱，在過去兩年內完成的按揭貸款中，每5筆次級房貸中就有1筆可能進入抵押房產拍賣程序。
200萬住房或被收回
雷曼兄弟控股公司策略師指出，未來兩年美國房貸違約呆帳金額恐將攀升至2250億美元。如果房價繼續下跌，銀根緊縮，購屋者無法再融資，房貸違約金額可能躥升至3000億美元，其中次級房貸違約金額就約占了1700億美元。屆時，將有150萬至200萬戶住宅或被金融機構收回。
7.3萬人恐失業
美國樓市是近年來美國經濟增長的主要動力。10年前，美國家庭擁有的房地產資產總值不足8萬億美元，約占家庭資產總額的40%。到了2005年底，美國家庭房地產資產總值已升至21.6萬億美元，在家庭財產中的比例升到56%。自2001年美國經濟出現複蘇以來，新創造就業崗位中有30％（約140萬）與房地產市場的繁榮有關。美國資本經濟谘詢公司首席經濟學家阿什沃思表示，房地產市場迅速降溫，未來一年美國企業可能每個月要削減7.3萬個工作崗位。
低利率吹大地產泡沫
對於美國次級按揭市場危機，中國社會科學院研究員易憲容認為，美國的利率政策在其中扮演了極為重要的作用。此次危機的根源可追溯到2000年下半年，聯儲局改變貨幣政策，連續下調基準利率。‘9?11’恐怖襲擊事件之後，為刺激經濟複蘇，當時的聯儲局主席格林斯潘更是加速減息——短短一年間由6.5%調降到1.75%，到2003年6月，短期利率下降到1％，創46年來最低水平。與此同時，房屋按揭貸款利率也隨著寬鬆性貨幣政策持續下降。低利率政策意味著購房成本降低，更多的人選擇投資置業。一些銀行也不斷推出新模式，讓購房者幾乎不用付首期，或者在一定年限隻付利息而無需支付本金，來吸引投資者買房。易憲容認為，盡管自2004年6月後，聯儲局改變了低利率政策，連續13次調高利率，到2005年6月聯邦基金利率從1%提高到了4.25%，但仍屬於較低水平。人們當時並沒有預期未來利率會升高。但此後，聯儲局又4度加息，聯邦基金利率在2006年8月上升到了5.25%，達到近兩年來的最高水平，大大提高了房屋借貸成本，加上油價高企，物價上漲等不利因素，美國居民消費支出增加，還貸能力被大大削弱。借款人開始麵對每月較高的房貸繳款，無法如期繳納貸款的人數日益增多。除了利率政策以外，易憲容還指出，房地產市場繁榮時，各類住房信貸金融機構會積極擴張信貸規模，往往也會降低住房消費者的市場準入標準，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進入住房信貸市場。一旦金融市場發生變化，美國住房信貸市場風險就會暴露出來，加上近年來國際經濟走勢良好，導致美國及其他國家或地區的金融機構降低了對風險的警惕性。
去年次按規模高達6千億美元
據統計，2001年到2005年，美國樓市不斷升溫，2005年，美國房價升到了27年來新高，直到2005年第四季度，美國房價仍然在以13%至14% 的速度快速增長。其中，次級按揭貸款規模擴大尤為迅速。2006年次級按揭市場總額達到了6000億美元，比2001年增加了五倍，占當年房屋貸款總額的 35％。
財壇大佬頻發危言
房貸風險或誘發金融危機
摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬?羅奇預測，房地產市場降溫將使美國明年的GDP減少兩個百分點，使美國經濟接近衰退的邊緣。他說，房價下滑，預示著人們的財富正在縮水。財富縮水讓人們感覺錢變少了，就會減少消費。民眾的購買力不強，重新開始增加儲蓄，經濟當然就會疲軟。他認為，房地產泡沫一旦破裂，意味著銀行將增加新的壞賬。大批死賬、壞賬的出現，甚至有可能誘發金融危機。執掌美國聯儲局18年之久的前聯儲局主席格林斯潘也多次唱衰美國經濟前景。他預測：‘2007年最後幾個月，美國經濟可能開始衰退，盡管大部分預測不這麽認為，而預料2008年美國經濟才會減速。’他認為，美國經濟自 2001年以來一直保持增長，但有跡象顯示現有經濟增長周期已經接近盡頭，美國經濟將進入一個衰退周期，利潤率趨於穩定是美國經濟減速的跡象之一。信用評級公司下屬預測機構首席經濟師馬克?讚迪對於格老的看法表示讚同，因為‘長期以來，涉及經濟事務，他都正確無誤’。資本大鱷、國際投機領域教父級人物索羅斯也在不久前發表演說時稱，2007年美國將因樓市降溫出現經濟衰退，全球陷入衰退的幾率‘相當大’。索羅斯稱聯儲局當然會努力實現經濟的軟著陸，但最終經濟仍免不了硬著陸。聯儲局努力的結果最多是將衰退的發生推遲到明年而已。國際著名投資者羅傑斯更是發表盛世危言稱，美國房地產價格將狂瀉40％至 50％，並有龐大的拖欠貸款湧現，經濟脆弱程度將會是前所未有的。除非聯儲局減息一厘，否則屆時經濟陷入衰退狀態的幾率接近百分之百。羅傑斯還警告說，美國樓市泡沫破裂將蔓延到新興市場，長期性的熊市將來臨。部分股票市場會暴挫80％，某些地區會急跌50％，更有些市場將瀕臨崩潰。
負麵反應不斷蔓延
聯儲局或被迫降息
隨著美國次級抵押貸款市場蘊藏的巨大風險陸續釋放，有不少業內人士指出，在次級貸款危機的負麵效應不斷蔓延至更廣泛金融和經濟領域的背景下，本周將迎來今年第二次貨幣政策例會的美聯儲可能不得不調整其一貫堅持的強硬反通脹立場，甚至出於刺激經濟增長的目的很快轉入降息。
全球流動性或現枯竭前兆
美國穆迪投資服務公司的不動產金融主管約翰?克裏茲表示，次級抵押貸款的困境可能引發廣泛連鎖反應，進而可能增大美國降息的幾率。克裏茲警告說，此次的次級貸款危機，‘可能預示著全球金融市場流動性充斥的局麵行將結束’。美林證券投資策略管理集團主管馬丁?莫洛則認為，次級貸款中的壞賬可能會占全部房貸比例的3%左右，這個危機可能會波及到其他領域。
美財長力挺經濟無虞
不過，對於此次危機，官方的聲音則不同。美國財長保爾森與聯儲局主席伯南克多次表示，美國房地產市場的降溫雖然給次級按揭市場帶來了一些損失，但不會損害美國整體經濟的發展。中國社會科學院金融研究所研究員曾剛也表示，鑒於房地產市場的調整已經基本到位，美國經濟不太可能出現非常低迷，甚至衰退的情況。他說，盡管房地產市場的確在放緩，但由於本輪樓市調整已經持續了五六個月，泡沫所剩無幾，房價可能很快就會見底。美國聯儲局一直密切關注次級按揭市場問題。聯儲局理事比斯說，在美國次級按揭市場上，銀行監管機構從去年春季開始已經注意到購房者喪失還貸能力現象日益攀升。聯儲局已經與其他四家銀行監管機構頒布了一項房貸市場抵押貸款指導意見，對過於寬鬆的次級房貸放款標準加強管製。意見中指，次級房貸業者應該評估一旦利率進一步升高，潛在用戶是否有能力償還貸款，並警告次級房貸放款公司應該切實調查借貸者收入，並清楚告知其所麵臨的所有風險。
次級按揭
美國人一般都有個人的信用評級，大致以660分為分界線，大於660分的被視為優質貸款者，而低於660分的則是次級貸款者。由於次級貸款者的信用評級較低，放貸機構麵臨的風險相對較大，因此，貸款者一般都會被收取更高的利息。近年來，該領域一直是抵押貸款市場中增長最快的領域之一。
香港商報
作者:朱磊/
狼來了！索羅斯、格林斯潘多次預言的房貸危機成了現實。盡管美高官稱因新世紀金融公司引發的次級按揭危機仍在可控範圍之內，但仍有包括美國聯儲局前任主席格林斯潘和金融大鱷索羅斯等人認為，美國經濟將在2007年下半年或明年步入衰退期。唱衰之說尚待證實，但是這場房貸危機已經產生巨大影響，美國聯儲局或將被迫盡快降息，全球金融市場流動性充斥的局麵也可能麵臨結束，甚至有可能誘發金融危機。
房市深陷違約風暴
美國第二大次級按揭貸款企業——新世紀金融公司因資不抵債而麵臨破產，13日被紐約證交所停止股票交易，準備將其摘牌。與此同時，美國最大的按揭貸款公司——全國金融公司和英國匯豐銀行等也麵臨巨大的壓力，還有20多家美國次級按揭貸款金融公司和新世紀一樣也瀕臨破產。
美經濟或麵臨蕭條危機
據美國抵押銀行協會稱，美國第四季次級抵押貸款違約還款率創四年新高，導致各式房貸抵押品的贖取權遭到取消，創下曆史新高。
經濟學家GaryShilling表示，不動產抵押貸款證券市場的規模達六萬億美元，現在發生全麵性的違約狀況，可能導致美國經濟步入蕭條。
統計資料顯示，去年，次級按揭貸款違約案件（即無錢或無能力支付按揭貸款）升至7年來最高。在美國加州某些區域，次級房貸嚴重違約比率在過去一年增加三倍，約每8件就有一件違約。更有研究機構稱，在過去兩年內完成的按揭貸款中，每5筆次級房貸中就有1筆可能進入抵押房產拍賣程序。
200萬住房或被收回
雷曼兄弟控股公司策略師指出，未來兩年美國房貸違約呆帳金額恐將攀升至2250億美元。如果房價繼續下跌，銀根緊縮，購屋者無法再融資，房貸違約金額可能躥升至3000億美元，其中次級房貸違約金額就約占了1700億美元。屆時，將有150萬至200萬戶住宅或被金融機構收回。
7.3萬人恐失業
美國樓市是近年來美國經濟增長的主要動力。10年前，美國家庭擁有的房地產資產總值不足8萬億美元，約占家庭資產總額的40%。到了2005年底，美國家庭房地產資產總值已升至21.6萬億美元，在家庭財產中的比例升到56%。自2001年美國經濟出現複蘇以來，新創造就業崗位中有30％（約140萬）與房地產市場的繁榮有關。美國資本經濟谘詢公司首席經濟學家阿什沃思表示，房地產市場迅速降溫，未來一年美國企業可能每個月要削減7.3萬個工作崗位。
低利率吹大地產泡沫
對於美國次級按揭市場危機，中國社會科學院研究員易憲容認為，美國的利率政策在其中扮演了極為重要的作用。此次危機的根源可追溯到2000年下半年，聯儲局改變貨幣政策，連續下調基準利率。‘9?11’恐怖襲擊事件之後，為刺激經濟複蘇，當時的聯儲局主席格林斯潘更是加速減息——短短一年間由6.5%調降到1.75%，到2003年6月，短期利率下降到1％，創46年來最低水平。與此同時，房屋按揭貸款利率也隨著寬鬆性貨幣政策持續下降。低利率政策意味著購房成本降低，更多的人選擇投資置業。一些銀行也不斷推出新模式，讓購房者幾乎不用付首期，或者在一定年限隻付利息而無需支付本金，來吸引投資者買房。易憲容認為，盡管自2004年6月後，聯儲局改變了低利率政策，連續13次調高利率，到2005年6月聯邦基金利率從1%提高到了4.25%，但仍屬於較低水平。人們當時並沒有預期未來利率會升高。但此後，聯儲局又4度加息，聯邦基金利率在2006年8月上升到了5.25%，達到近兩年來的最高水平，大大提高了房屋借貸成本，加上油價高企，物價上漲等不利因素，美國居民消費支出增加，還貸能力被大大削弱。借款人開始麵對每月較高的房貸繳款，無法如期繳納貸款的人數日益增多。除了利率政策以外，易憲容還指出，房地產市場繁榮時，各類住房信貸金融機構會積極擴張信貸規模，往往也會降低住房消費者的市場準入標準，讓一些無資格或沒有償還能力的消費者進入住房信貸市場。一旦金融市場發生變化，美國住房信貸市場風險就會暴露出來，加上近年來國際經濟走勢良好，導致美國及其他國家或地區的金融機構降低了對風險的警惕性。
去年次按規模高達6千億美元
據統計，2001年到2005年，美國樓市不斷升溫，2005年，美國房價升到了27年來新高，直到2005年第四季度，美國房價仍然在以13%至14% 的速度快速增長。其中，次級按揭貸款規模擴大尤為迅速。2006年次級按揭市場總額達到了6000億美元，比2001年增加了五倍，占當年房屋貸款總額的 35％。
財壇大佬頻發危言
房貸風險或誘發金融危機
摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬?羅奇預測，房地產市場降溫將使美國明年的GDP減少兩個百分點，使美國經濟接近衰退的邊緣。他說，房價下滑，預示著人們的財富正在縮水。財富縮水讓人們感覺錢變少了，就會減少消費。民眾的購買力不強，重新開始增加儲蓄，經濟當然就會疲軟。他認為，房地產泡沫一旦破裂，意味著銀行將增加新的壞賬。大批死賬、壞賬的出現，甚至有可能誘發金融危機。執掌美國聯儲局18年之久的前聯儲局主席格林斯潘也多次唱衰美國經濟前景。他預測：‘2007年最後幾個月，美國經濟可能開始衰退，盡管大部分預測不這麽認為，而預料2008年美國經濟才會減速。’他認為，美國經濟自 2001年以來一直保持增長，但有跡象顯示現有經濟增長周期已經接近盡頭，美國經濟將進入一個衰退周期，利潤率趨於穩定是美國經濟減速的跡象之一。信用評級公司下屬預測機構首席經濟師馬克?讚迪對於格老的看法表示讚同，因為‘長期以來，涉及經濟事務，他都正確無誤’。資本大鱷、國際投機領域教父級人物索羅斯也在不久前發表演說時稱，2007年美國將因樓市降溫出現經濟衰退，全球陷入衰退的幾率‘相當大’。索羅斯稱聯儲局當然會努力實現經濟的軟著陸，但最終經濟仍免不了硬著陸。聯儲局努力的結果最多是將衰退的發生推遲到明年而已。國際著名投資者羅傑斯更是發表盛世危言稱，美國房地產價格將狂瀉40％至 50％，並有龐大的拖欠貸款湧現，經濟脆弱程度將會是前所未有的。除非聯儲局減息一厘，否則屆時經濟陷入衰退狀態的幾率接近百分之百。羅傑斯還警告說，美國樓市泡沫破裂將蔓延到新興市場，長期性的熊市將來臨。部分股票市場會暴挫80％，某些地區會急跌50％，更有些市場將瀕臨崩潰。
負麵反應不斷蔓延
聯儲局或被迫降息
隨著美國次級抵押貸款市場蘊藏的巨大風險陸續釋放，有不少業內人士指出，在次級貸款危機的負麵效應不斷蔓延至更廣泛金融和經濟領域的背景下，本周將迎來今年第二次貨幣政策例會的美聯儲可能不得不調整其一貫堅持的強硬反通脹立場，甚至出於刺激經濟增長的目的很快轉入降息。
全球流動性或現枯竭前兆
美國穆迪投資服務公司的不動產金融主管約翰?克裏茲表示，次級抵押貸款的困境可能引發廣泛連鎖反應，進而可能增大美國降息的幾率。克裏茲警告說，此次的次級貸款危機，‘可能預示著全球金融市場流動性充斥的局麵行將結束’。美林證券投資策略管理集團主管馬丁?莫洛則認為，次級貸款中的壞賬可能會占全部房貸比例的3%左右，這個危機可能會波及到其他領域。
美財長力挺經濟無虞
不過，對於此次危機，官方的聲音則不同。美國財長保爾森與聯儲局主席伯南克多次表示，美國房地產市場的降溫雖然給次級按揭市場帶來了一些損失，但不會損害美國整體經濟的發展。中國社會科學院金融研究所研究員曾剛也表示，鑒於房地產市場的調整已經基本到位，美國經濟不太可能出現非常低迷，甚至衰退的情況。他說，盡管房地產市場的確在放緩，但由於本輪樓市調整已經持續了五六個月，泡沫所剩無幾，房價可能很快就會見底。美國聯儲局一直密切關注次級按揭市場問題。聯儲局理事比斯說，在美國次級按揭市場上，銀行監管機構從去年春季開始已經注意到購房者喪失還貸能力現象日益攀升。聯儲局已經與其他四家銀行監管機構頒布了一項房貸市場抵押貸款指導意見，對過於寬鬆的次級房貸放款標準加強管製。意見中指，次級房貸業者應該評估一旦利率進一步升高，潛在用戶是否有能力償還貸款，並警告次級房貸放款公司應該切實調查借貸者收入，並清楚告知其所麵臨的所有風險。
次級按揭
美國人一般都有個人的信用評級，大致以660分為分界線，大於660分的被視為優質貸款者，而低於660分的則是次級貸款者。由於次級貸款者的信用評級較低，放貸機構麵臨的風險相對較大，因此，貸款者一般都會被收取更高的利息。近年來，該領域一直是抵押貸款市場中增長最快的領域之一。
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