正文
一個地產經紀在多倫多的夢想: 擁有20套CONDO
送交者: excel 2007年1月11日12:55:00 於 [新大陸]http://www.bbsland.com
在多倫多，我有很多的夢想，人生方麵的，事業方麵的，投資方麵的。這個就我關於投資方麵的夢想。我的這個夢想跟別人不太一樣──
我的夢想就是在多倫多擁有20套CONDO，嶄新的CONDO，沒人住過的。我做了4年地產經紀，現在已經擁有3套，基本上是一年一套，我計劃按照這樣的頻率一直買滿20套。這是我自己的一個秘密，但現在，我決定把它公開。
第一個步驟：棄HOUSE選擇CONDO
為什麽是CONDO不是HOUSE？
很多人想擁有自己的房子後，再做一些房地產的投資，CONDO和HOUSE是他們的兩個選擇項目之一。而其中，CONDO的投資有幾個特點。
第一，它風險小。因為CONDO價格的變化幅度是遠遠小於HOUSE的。現在利率上漲，低價位的房子受到的影響會小一些，買大HOUSE的人，可能會轉向尋找較便宜的房子，MORTGAGE的承受會小一些。對低價位的CONDO市場反而是一件好事。如果在一個市場價格很低的情況下，如果在2002年的時候，我可能考慮買HOUSE，過幾年有一個漲價。而現在的市場，尤其是HOUSE的市場已經漲得比較高了。除非我自己買了住，如果投資的話，我自然就會考慮它的風險。CONDO固然漲得少，但是它也抗跌。
第二，省心。我是把它買下來出租的。一簽起碼就是一年的LEASE，不會像HOUSE那樣，頻繁地出租，這一塊租一家人，地下室又一家人，這樣就很不省心，相當於是一份工作了，而且損耗的程度比較高。而且，我甚至可以不用和房客見麵。我每個月收一張CHECK，付3張CHACK（地稅、管理費和 MORTGAGE）。為什麽？我買的是嶄新的CONDO，水電費全包，管理比較好，所有的東西都是新的不容易壞，就少掉很多租客頻頻要求維修或者更換的麻煩。
第三，投資很穩定。不像HOUSE，現在投資匯報率好像還不錯，但是不太穩定。一個HOUSE哪怕是隻租一家人，平均下來，每個月用來維修的費用大概是兩三百，這還不算換大件的投資。所以，假如你的HOUSE租了三年，但租客給HOUSE帶來的損壞，可能要花兩三萬才能彌補過來。可能很多人，他這幾年買 HOUSE，然後再出租，然後再賣掉，他可能賺了錢，但是他賺的錢可能並不是房子的租金，他賺的錢可能隻是房子本身的通貨膨脹。而這個自然的漲價在未來幾年不一定會那麽大。而CONDO呢？我就不指望差價。
我可以用我自己的實例算一算這個回報。我在BAY上麵買了一套CONDO，20萬，650尺，是一個一室一廳。按理說這個價錢已經很貴了，比 SCARBOROUGH和NORTH YORK比都貴。但是，在這個地段的房子，通常這樣的麵積可以租到$1300到$1400，還非常搶手。
這個20萬的CONDO，我付25％的DOWNPAY，貸款15萬，貸25年。本金加利息，我每個月大約要付900多塊，然後再加上它的管理費（包括水電氣）$280，再加上每個月地稅大概是$160元,就是$1340。
而這個房子最好可以租$1400/月，如果想馬上租出去，$1350，兩三天租出去沒問題。
所以，這樣算是可以收支平衡的。收支平衡有個什麽好處呢？你沒有淨利潤，可以TAX SHIELD（合理避稅）。因為你不是自住的，算投資行為，那麽貸款的利息＋管理費就算是你的成本了，都可以抵稅。所以，雖然沒有現金流，但是有實際上是一個暗的CASH FLOW。
我賺的是每月租金當中抵我的MORGAGE的本金部分。
第二個步驟：一年精選一套
為什麽買20個CONDO？買一個本身就不叫投資了。我每年買一個CONDO，而且都是大的發展商的房子，是那種嶄新的，這樣的房子都是期房。期房有一個特點，它實際上還有額外的利潤。
從BUILDER那裏買新CONDO，作為AGENT，我能知道什麽時候有AGENT
PREVIEW BEFOER PUBLIC（一種公開發售前給AGENT提供的看房機會，這種機會隻有AGENT才有，客人即使想去，也要AGENT帶領），是開發商專門為AGENT 優惠的，大概有5000到10000元的優惠。很多人不知道這個，發展商第一次在報紙、在電台上打廣告前的一到兩周，好的CONDO其實已經被AGENT 挑沒了。
而且，我簽合同的時候，隻需要交2000元錢，30天內，如果是20萬的房價的話，隻需要付5％，就是1萬塊，然後在90天的時候再付1萬，一年的時候，再付1萬，然後快到交房的半年內再交1萬，最後等到在交房的時候再付1萬加上一些OCCUPANCY FEE。整個5萬就清了。
當然，即使是公開銷售的價格，比CONDO建好之後再賣的價格還要便宜一兩萬塊。那種大家看到的現房通常都是兩三年前就被別人買了樓花的轉手房了。
等於在交屋的時候，我就用5萬塊錢定下一個22萬的房子，等於我用5萬塊錢拿到了2萬塊錢的升值。這就是40％的回報。所以，有人轉手就賣掉了。這是炒短線的人。但是，我強調一點：我不是一個炒樓花的人，我是一個投資人，不是投機者。我的目光沒有盯著它交房的時候賺那兩萬塊錢，我的目光盯著以後的長線投資。這個周期可以長達10年、15年、25年。
然後我再買第二套CONDO。第二套CONDO就是另外一個循環了。我的夢想就是買20個CONDO。
而且，這20套CONDO我不在一個樓裏買，投資有一句名言，不把20個雞蛋放在同一個籃子裏。這就是我下麵的問題了。從投資的角度，不是所有的 CONDO都值得去買的，不能瞎買。有的舊CONDO管理費又高，地段又不好，一定不行。我是如何選CONDO的呢？這是我的幾個原則：
第一，就是LOCATION（地段）。房子投資歸根結底就是地段。我選的CONDO，一定要在地鐵線邊上，交通十分方便，人流量大的地方，這也是CONDO之所以吸引人的關鍵所在。
第二，CONDO還要選戶型。要選擇便於放租的。一室一廳是比較好的選擇。太大的CONDO不好租。
第三，有樓層的講究。樓層不能太高，因為新房，發展商在賣的時候，每高一層要加好幾千塊錢呢！越高越貴。而你做出租用，高樓層和低樓層是一個價位。所以說，你做出租就不要買太高了。因為租房的人通常不重視景觀，而重視交通的便利。
第四，發展商的選擇。發展商的好壞直接影響到這個CONDO的管理水平，涉及到房子裝修的好壞和裏麵配套設施的好壞。畢竟是期樓，你買房的時候看不到樓房的具體情況，所以找一個口碑好的發展商，心裏會有底一點。
第五，價格。買CONDO之前，要了解周邊租金和售價的比例是否合理，不要擔心價錢貴，因為有的CONDO不便宜，但是租金更誘人；有的CONDO雖然便宜，但是有可能租不上價，反而不是一個好投資。這就要計算一個地產投資黃金比例的問題了。最好請一個專門的人來參謀，每年的房租收益和房價的比，起碼不能低於6％的定期存款。
第六，不能瞎簽合同。新房和舊房的銷售不一樣，新房的買賣合同不是安省標準的買賣合同，而是由BUILDER自己擬定的，保護的是他自己的利益，所以這個時候，不能掉以輕心，要找一些既懂房子又懂法律的人，幫你在合同上增加一些保護自己利益的條款。比如，新房通常有兩次CLOSING，一次是發展商通知你拿鑰匙入住，一次是法律意義上的產權交割。這兩個CLOSING之間的時間有可能是3個月到一年不等。如果你沒有增加一個附加條款，有可能這個發展商不讓你在這期間出租房屋。有一個人為你把關的話，他會去跟售樓的SALES談，談得成就買，談不成可能就不買了，因為這樣的條款不利於你的投資。
第三個步驟：25年後一年賣一套
我的這個夢想，是到了60歲的時候，一年賣一套。我現在35歲，到我60歲，第一套房的MORTGAGE就付完了，然後我就把房賣掉。以後依次類推，那麽我一年的INCOME就是20萬(假設房價一點都沒有漲)。那時候我已經付完了所有的MORGAGE，是別人幫我付的。也就是說我這20套房子，是在給我自己養老。每年20萬是我的養老金。而我每年的投資是多少？是5萬。
如果是好的發展商的房子，如果LOCATION好，如果價格合適，出手是很容易的。每一套CONDO，我留在手上25年之後或者在地產周期變化接近波峰的時候賣掉，這時很多管理較好、質量較好的CONDO第一個生命周期還沒有完，比如說它的電梯、它的大的遊泳池、重要的中央供暖係統，還沒有開始換，它的管理費還沒有漲到很高，比較能保值或者升值。還有一點，最後賣掉房子的時候，如果沒有漲價的話，是不用計算CAPTAL GAIN的。
而且，我選的CONDO都在寸土寸金的地方，可能這兩年蓋得多，但以後會越來越少了，十幾年後也許還會增值呢？我是一個保守的人，我把增值這一塊排除在我計算的回報之外。
很多人認為CONDO在地產價格下降的時候，跌幅比HOUSE大，其實仔細研究多倫多地產的細分市場, 人們會不難發現CONDO的漲幅和跌幅是小於HOUSE的。即使人們還是擔心在房價下跌的時候，CONDO會跌幅更大，我仍然不會擔心，因為，我不是想做短期的投機，我是做長線，一個地產投資的周期一般是10–15年, 而我的投資周期是25年，遠遠大於15年的周期，所以至少會遇見一次到兩次的地產價格高峰期，如果在某一時段房價虧了，就不必急於套現。
那麽也許有人可能會問：房子能夠每年不間斷租出去嗎？加拿大的移民政策在這20年中發生了變化怎麽辦？我的回答是，按照我剛才說的那幾個選房的原則，我是100％肯定能夠租出去。至於這個政策，我認為短期內，至少10年內不會變化。
現在，我以一套CONDO20萬，其中付DOWNPAY5萬，貸款15萬，5％的年利率，25年償還期，每月的本金＋利息＝876.88元，來粗略計算每一年的投資回報率。越往後，每年還銀行的本金會提高。（當然，利率上漲，每月還銀行的本金降低。）
現在，我以一套CONDO20萬，其中付DOWNPAY5萬，貸款15萬，5％的年利率，25年償還期，每月的本金＋利息＝876.88元，來粗略計算每一年的投資回報率。越往後，每年還銀行的本金會提高。（當然，利率上漲，每月還銀行的本金降低。）
貸款第1年，其中利用租金還本金3092.86元是回報，用3092.86除以初期投入5萬等於6.19% ；
貸款第2年，本金是$3251.10，除以50000，匯報率是6.5%；
……
……
貸款第25年，本金是$10243.10元,除以50000，匯報率是20.48%。
總的年平均匯報率大約是13％，這是比較理想的。當然，還要考慮一個5萬元錢的時間成本。但我相信扣減一些可能的成本，這個回報率還是會比定期存款利息高。最重要的是，從我60歲到80歲，我有每年20萬的INCOME！這絕對是普通的投資方式所不能想象的。
很多人會認為這種投資回報太慢。是的，確實慢，但是它看的見、摸的著、風險最小，尤其適合象我這樣保守謹慎的人。
總體來說，我的這個投資理念適合什麽樣的人呢？
首先，是想在加拿大長期居住下去的人；其次，還要是收入不錯、想投資但不急功近利的人；最後，是那些講究生活品質、比較保守、比較低調的人。說白了，就是那種向往在悠哉遊哉中就把錢給賺了的人。我就是這樣的人。
送交者: excel 2007年1月11日12:55:00 於 [新大陸]http://www.bbsland.com
在多倫多，我有很多的夢想，人生方麵的，事業方麵的，投資方麵的。這個就我關於投資方麵的夢想。我的這個夢想跟別人不太一樣──
我的夢想就是在多倫多擁有20套CONDO，嶄新的CONDO，沒人住過的。我做了4年地產經紀，現在已經擁有3套，基本上是一年一套，我計劃按照這樣的頻率一直買滿20套。這是我自己的一個秘密，但現在，我決定把它公開。
第一個步驟：棄HOUSE選擇CONDO
為什麽是CONDO不是HOUSE？
很多人想擁有自己的房子後，再做一些房地產的投資，CONDO和HOUSE是他們的兩個選擇項目之一。而其中，CONDO的投資有幾個特點。
第一，它風險小。因為CONDO價格的變化幅度是遠遠小於HOUSE的。現在利率上漲，低價位的房子受到的影響會小一些，買大HOUSE的人，可能會轉向尋找較便宜的房子，MORTGAGE的承受會小一些。對低價位的CONDO市場反而是一件好事。如果在一個市場價格很低的情況下，如果在2002年的時候，我可能考慮買HOUSE，過幾年有一個漲價。而現在的市場，尤其是HOUSE的市場已經漲得比較高了。除非我自己買了住，如果投資的話，我自然就會考慮它的風險。CONDO固然漲得少，但是它也抗跌。
第二，省心。我是把它買下來出租的。一簽起碼就是一年的LEASE，不會像HOUSE那樣，頻繁地出租，這一塊租一家人，地下室又一家人，這樣就很不省心，相當於是一份工作了，而且損耗的程度比較高。而且，我甚至可以不用和房客見麵。我每個月收一張CHECK，付3張CHACK（地稅、管理費和 MORTGAGE）。為什麽？我買的是嶄新的CONDO，水電費全包，管理比較好，所有的東西都是新的不容易壞，就少掉很多租客頻頻要求維修或者更換的麻煩。
第三，投資很穩定。不像HOUSE，現在投資匯報率好像還不錯，但是不太穩定。一個HOUSE哪怕是隻租一家人，平均下來，每個月用來維修的費用大概是兩三百，這還不算換大件的投資。所以，假如你的HOUSE租了三年，但租客給HOUSE帶來的損壞，可能要花兩三萬才能彌補過來。可能很多人，他這幾年買 HOUSE，然後再出租，然後再賣掉，他可能賺了錢，但是他賺的錢可能並不是房子的租金，他賺的錢可能隻是房子本身的通貨膨脹。而這個自然的漲價在未來幾年不一定會那麽大。而CONDO呢？我就不指望差價。
我可以用我自己的實例算一算這個回報。我在BAY上麵買了一套CONDO，20萬，650尺，是一個一室一廳。按理說這個價錢已經很貴了，比 SCARBOROUGH和NORTH YORK比都貴。但是，在這個地段的房子，通常這樣的麵積可以租到$1300到$1400，還非常搶手。
這個20萬的CONDO，我付25％的DOWNPAY，貸款15萬，貸25年。本金加利息，我每個月大約要付900多塊，然後再加上它的管理費（包括水電氣）$280，再加上每個月地稅大概是$160元,就是$1340。
而這個房子最好可以租$1400/月，如果想馬上租出去，$1350，兩三天租出去沒問題。
所以，這樣算是可以收支平衡的。收支平衡有個什麽好處呢？你沒有淨利潤，可以TAX SHIELD（合理避稅）。因為你不是自住的，算投資行為，那麽貸款的利息＋管理費就算是你的成本了，都可以抵稅。所以，雖然沒有現金流，但是有實際上是一個暗的CASH FLOW。
我賺的是每月租金當中抵我的MORGAGE的本金部分。
第二個步驟：一年精選一套
為什麽買20個CONDO？買一個本身就不叫投資了。我每年買一個CONDO，而且都是大的發展商的房子，是那種嶄新的，這樣的房子都是期房。期房有一個特點，它實際上還有額外的利潤。
從BUILDER那裏買新CONDO，作為AGENT，我能知道什麽時候有AGENT
PREVIEW BEFOER PUBLIC（一種公開發售前給AGENT提供的看房機會，這種機會隻有AGENT才有，客人即使想去，也要AGENT帶領），是開發商專門為AGENT 優惠的，大概有5000到10000元的優惠。很多人不知道這個，發展商第一次在報紙、在電台上打廣告前的一到兩周，好的CONDO其實已經被AGENT 挑沒了。
而且，我簽合同的時候，隻需要交2000元錢，30天內，如果是20萬的房價的話，隻需要付5％，就是1萬塊，然後在90天的時候再付1萬，一年的時候，再付1萬，然後快到交房的半年內再交1萬，最後等到在交房的時候再付1萬加上一些OCCUPANCY FEE。整個5萬就清了。
當然，即使是公開銷售的價格，比CONDO建好之後再賣的價格還要便宜一兩萬塊。那種大家看到的現房通常都是兩三年前就被別人買了樓花的轉手房了。
等於在交屋的時候，我就用5萬塊錢定下一個22萬的房子，等於我用5萬塊錢拿到了2萬塊錢的升值。這就是40％的回報。所以，有人轉手就賣掉了。這是炒短線的人。但是，我強調一點：我不是一個炒樓花的人，我是一個投資人，不是投機者。我的目光沒有盯著它交房的時候賺那兩萬塊錢，我的目光盯著以後的長線投資。這個周期可以長達10年、15年、25年。
然後我再買第二套CONDO。第二套CONDO就是另外一個循環了。我的夢想就是買20個CONDO。
而且，這20套CONDO我不在一個樓裏買，投資有一句名言，不把20個雞蛋放在同一個籃子裏。這就是我下麵的問題了。從投資的角度，不是所有的 CONDO都值得去買的，不能瞎買。有的舊CONDO管理費又高，地段又不好，一定不行。我是如何選CONDO的呢？這是我的幾個原則：
第一，就是LOCATION（地段）。房子投資歸根結底就是地段。我選的CONDO，一定要在地鐵線邊上，交通十分方便，人流量大的地方，這也是CONDO之所以吸引人的關鍵所在。
第二，CONDO還要選戶型。要選擇便於放租的。一室一廳是比較好的選擇。太大的CONDO不好租。
第三，有樓層的講究。樓層不能太高，因為新房，發展商在賣的時候，每高一層要加好幾千塊錢呢！越高越貴。而你做出租用，高樓層和低樓層是一個價位。所以說，你做出租就不要買太高了。因為租房的人通常不重視景觀，而重視交通的便利。
第四，發展商的選擇。發展商的好壞直接影響到這個CONDO的管理水平，涉及到房子裝修的好壞和裏麵配套設施的好壞。畢竟是期樓，你買房的時候看不到樓房的具體情況，所以找一個口碑好的發展商，心裏會有底一點。
第五，價格。買CONDO之前，要了解周邊租金和售價的比例是否合理，不要擔心價錢貴，因為有的CONDO不便宜，但是租金更誘人；有的CONDO雖然便宜，但是有可能租不上價，反而不是一個好投資。這就要計算一個地產投資黃金比例的問題了。最好請一個專門的人來參謀，每年的房租收益和房價的比，起碼不能低於6％的定期存款。
第六，不能瞎簽合同。新房和舊房的銷售不一樣，新房的買賣合同不是安省標準的買賣合同，而是由BUILDER自己擬定的，保護的是他自己的利益，所以這個時候，不能掉以輕心，要找一些既懂房子又懂法律的人，幫你在合同上增加一些保護自己利益的條款。比如，新房通常有兩次CLOSING，一次是發展商通知你拿鑰匙入住，一次是法律意義上的產權交割。這兩個CLOSING之間的時間有可能是3個月到一年不等。如果你沒有增加一個附加條款，有可能這個發展商不讓你在這期間出租房屋。有一個人為你把關的話，他會去跟售樓的SALES談，談得成就買，談不成可能就不買了，因為這樣的條款不利於你的投資。
第三個步驟：25年後一年賣一套
我的這個夢想，是到了60歲的時候，一年賣一套。我現在35歲，到我60歲，第一套房的MORTGAGE就付完了，然後我就把房賣掉。以後依次類推，那麽我一年的INCOME就是20萬(假設房價一點都沒有漲)。那時候我已經付完了所有的MORGAGE，是別人幫我付的。也就是說我這20套房子，是在給我自己養老。每年20萬是我的養老金。而我每年的投資是多少？是5萬。
如果是好的發展商的房子，如果LOCATION好，如果價格合適，出手是很容易的。每一套CONDO，我留在手上25年之後或者在地產周期變化接近波峰的時候賣掉，這時很多管理較好、質量較好的CONDO第一個生命周期還沒有完，比如說它的電梯、它的大的遊泳池、重要的中央供暖係統，還沒有開始換，它的管理費還沒有漲到很高，比較能保值或者升值。還有一點，最後賣掉房子的時候，如果沒有漲價的話，是不用計算CAPTAL GAIN的。
而且，我選的CONDO都在寸土寸金的地方，可能這兩年蓋得多，但以後會越來越少了，十幾年後也許還會增值呢？我是一個保守的人，我把增值這一塊排除在我計算的回報之外。
很多人認為CONDO在地產價格下降的時候，跌幅比HOUSE大，其實仔細研究多倫多地產的細分市場, 人們會不難發現CONDO的漲幅和跌幅是小於HOUSE的。即使人們還是擔心在房價下跌的時候，CONDO會跌幅更大，我仍然不會擔心，因為，我不是想做短期的投機，我是做長線，一個地產投資的周期一般是10–15年, 而我的投資周期是25年，遠遠大於15年的周期，所以至少會遇見一次到兩次的地產價格高峰期，如果在某一時段房價虧了，就不必急於套現。
那麽也許有人可能會問：房子能夠每年不間斷租出去嗎？加拿大的移民政策在這20年中發生了變化怎麽辦？我的回答是，按照我剛才說的那幾個選房的原則，我是100％肯定能夠租出去。至於這個政策，我認為短期內，至少10年內不會變化。
現在，我以一套CONDO20萬，其中付DOWNPAY5萬，貸款15萬，5％的年利率，25年償還期，每月的本金＋利息＝876.88元，來粗略計算每一年的投資回報率。越往後，每年還銀行的本金會提高。（當然，利率上漲，每月還銀行的本金降低。）
現在，我以一套CONDO20萬，其中付DOWNPAY5萬，貸款15萬，5％的年利率，25年償還期，每月的本金＋利息＝876.88元，來粗略計算每一年的投資回報率。越往後，每年還銀行的本金會提高。（當然，利率上漲，每月還銀行的本金降低。）
貸款第1年，其中利用租金還本金3092.86元是回報，用3092.86除以初期投入5萬等於6.19% ；
貸款第2年，本金是$3251.10，除以50000，匯報率是6.5%；
……
……
貸款第25年，本金是$10243.10元,除以50000，匯報率是20.48%。
總的年平均匯報率大約是13％，這是比較理想的。當然，還要考慮一個5萬元錢的時間成本。但我相信扣減一些可能的成本，這個回報率還是會比定期存款利息高。最重要的是，從我60歲到80歲，我有每年20萬的INCOME！這絕對是普通的投資方式所不能想象的。
很多人會認為這種投資回報太慢。是的，確實慢，但是它看的見、摸的著、風險最小，尤其適合象我這樣保守謹慎的人。
總體來說，我的這個投資理念適合什麽樣的人呢？
首先，是想在加拿大長期居住下去的人；其次，還要是收入不錯、想投資但不急功近利的人；最後，是那些講究生活品質、比較保守、比較低調的人。說白了，就是那種向往在悠哉遊哉中就把錢給賺了的人。我就是這樣的人。
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