正文
調控的“深水炸彈” 物業稅序幕拉開
房地產門戶-搜房 2007年01月13日10:54 xxx 孟堅
去年底，建設部官員稱擬對大戶型住宅開征保有稅。一時間，有關這方麵的消息一直受到社會各方的密切關注。近日坊間傳言，目前涉及到“保有稅”征收方式以及麵積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在2007年4月以後出台，征收範圍可能為120平方米以上房產。由此，人們紛紛猜測，這“大戶型稅”是否就是前兩年政府所說要開征的物業稅呢？
調控的“深水炸彈”
令許多房產投資者感到不安的是，政府要征房產保有稅了。北京房地產業界某機構市場調研員告訴記者，相對於營業稅、所得稅、契稅等流通環節稅種而言，真正讓房地產投資者感到恐慌的是房地產保有稅。因為當市場處於賣方市場時，投資者可以輕鬆地將手中的房產溢價賣出，並且可以不費力地將各種稅費轉嫁到下一個買家頭上，從而變現投資收益。但如果開征房地產保有環節稅，情況就不一樣了。這不僅讓投資者持有成本增加，而且還會讓接手的買家忖思再三：買大房子的居住成本能否承受？
事實上，開征房產保有稅的說法已經讓部分投資者感到恐慌。一位手中握有7套北京房產的投資客本打算等房價漲到理想的預期價位再出手，但現在感覺政策有變，決定還是要提前作些準備為好。另一個有3套房的北京業主，近來也一直感到擔心，雖然有兩套房一直出租著，但如果一旦開征保有稅，投資收益率肯定會大大降低。“說不定，到時還不如買貨幣基金的收益高呢，”這位業主不無憂心地說。
京城一家大型房產中介公司的客戶經理也證實，近一個月來，的確有不少握有大戶型住宅的業主，前來谘詢賣房事宜，他們普遍擔心未來大戶型保有稅的開征，會使他們的投資陷入進退兩難的境地。“相比較去年政府在市場流通環節新增的稅種來說，保有稅才是‘深水炸彈’，它令部分投資者感到了震撼，”這位客戶經理這樣認為。
如果說“深水炸彈”對一些投資者形成震懾，那麽其“威力”會不會傷及無辜？據北京房地產谘詢機構《樓市》市場調研部的統計，去年北京上市的144平方米以上的大戶型為25445套。業界估測，在北京地區，大戶型住宅在整個市場中的占比也相當不小。“我買房時已交足了政府要收的70年稅費，如果再征收所謂的大戶型保有稅，是否不太公平？我認為對於自住型買家與投資性買家應區別對待，不應該用投資客犯的‘錯誤’來懲罰普通消費者吧，”一個剛買了一套大房子的IT經理對記者說。另一位業主也認為，政府要開征的新稅種是不是應實行差別稅率，對於已經買房並且是自用的家庭不應與投資買房的人一樣對待。
此稅非彼稅
如果是對房地產稅種有所了解的人，也許不難發現，現在政府有關部門所說的大戶型保有稅與兩年前財政部以及國務院發展研究中心所設計的物業稅是不盡相同的。雖然都是主張在房產保有環節征稅，但稅收對象和計稅標準卻大相徑庭。盡管目前還不太清楚建設部主張的“大戶型稅”具體內容是什麽樣，但根據已有信息推測，大戶型保有稅征收對象的一個重要標準是戶型麵積。而兩年前，由國務院發展研究中心主要負責撰寫的《中國房地產稅收政策研究》中，所提到開征房地產保有稅的一個重要原則是，從價計稅方式。即，開征這一稅種要按評估值征稅，使多占財產的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時，隨著房地產價值的上下浮動，評估值也會相應調整，這也體現了橫向公平的原則。舉例來說，假如一個人擁有5套小麵積住宅，那麽稅務部門將會根據他累加的房產價值作為計稅額，而不管其是否麵積大小。據了解，這一稅改方案不僅是經過深思熟慮的，而且也是當時（2005年）最具權威性的官方版本。客觀地說，該方案的設計理念與國際上許多發達國家現行的稅製是相同的。其立意不僅僅著眼於房地產市場調控，還在於公平分配社會財富。
那麽，為何當年花了許多時間與精力設計的物業稅方案，卻遲遲不見動靜？據推測，這或許與該稅種的操作難度以及征管成本有關。目前，我國房地產稅管理中的核心問題是評估體係不健全，而房地產的商品特征之一就是千房千麵，要對每一項房產價值進行準確評估，將是一個巨大的工程。因此在物業稅推出和真正執行之前，首先需要有大量具有專業資質的房地產評估師，而目前我國在這方麵的專業人員數量之少，還不足以勝任如此巨大的評估需要；第二，出於對控製稅收征管成本和保證征管效率的考慮，還需要培養公民對此項稅收的納稅意識以及建立有效的信息係統技術支持和提高銀行服務效率；第三，由於房地產價值評估是決定征稅多少的主要依據，因此既為了公平也為防止腐敗行為發生，對房地產評估人員和評估機構也需建立有效的監督機製與機構。由此看來，從完美的稅製設計到完美地操作實施還有相當一段路要走。
新稅種開征有難度
盡管“大戶型稅”操作難度要比原先設計的物業稅要小的多，但是它所能達到的功效也要小的多，並且征管效率仍有待驗證。近年來，在人民幣升值的大背景下，投資性購房已成為拉動房價上漲的重要力量。從目前國內各大城市的房產投資情況看，大戶型房產並非是大多數投資者的首選。
據京城一位房產中介公司經理介紹，在北京一般房產投資者實際上是偏愛小戶型、低總價的房產。這是因為房地產市場大致是呈“金字塔”狀的，低端客戶構成金字塔塔基，而高端客戶則處於塔的頂端。這就決定了小戶型產品無論是租還是售，其市場流通性均要好於高端產品，而且小戶型的投資平均收益率並不比大戶型低。所以說，開征“大戶型稅”與其說是要打壓房產投資客，還不如說其真正目標是調整市場結構。
可以想象的是，“大戶型稅”將沿著這樣一條路徑來影響市場：首先，人們在購房時會反複測算今後的居住成本，這有可能將相當一部分購買力“擠”出市場；其次，這一市場需求的變化傳導至開發商時，房地產企業在做市場規劃時就會相應縮減大戶型產品的市場供應量。“可以說，開征大戶型房產保有稅也算是政府調控市場的一個‘次優’選擇吧。”這位房產中介公司經理認為。
大戶型房產保有稅的開征或許也不是件容易事。因為，這一按年征收的稅種能否順利征收在很大程度上取決於人們的納稅意願。在很多發達國家，政府的稅收政策有一個很重要的理念就是“納稅受益”原則，尤其是由地方政府征收的財產稅（如不動產稅）有很大一部分比例用於政府的社會公眾福利開支，並且政府的財政支出是受地方議會監督的，這就在很大程度上化解了民眾的抵觸情緒，同時也大大降低了稅收的征管成本。在我國，稅收征管一直強調的是強製性、無償性、義務性。從房地產領域的稅收征管情況看，流轉稅繳率之所以比較高是因為如果不交稅則無法進行產權過戶，而房屋租賃的所得稅征收率奇低也許與政府缺少強製性的征管手段有關。上個世紀政府廢止的自行車捐，或許也是與老百姓納稅意願不強以及征管成本過高有關。
開征房地產保有稅可以說是政府運用稅收杠杆進行市場調控的一種新嚐試，也可為今後物業稅的開征（假定還要征收）獲取一些有益的經驗，但從根本上講，房地產稅製改革是一個龐大的社會係統工程，需要從全局的角度通盤考慮，才有可能取得進展。
房地產門戶-搜房 2007年01月13日10:54 xxx 孟堅
去年底，建設部官員稱擬對大戶型住宅開征保有稅。一時間，有關這方麵的消息一直受到社會各方的密切關注。近日坊間傳言，目前涉及到“保有稅”征收方式以及麵積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在2007年4月以後出台，征收範圍可能為120平方米以上房產。由此，人們紛紛猜測，這“大戶型稅”是否就是前兩年政府所說要開征的物業稅呢？
調控的“深水炸彈”
令許多房產投資者感到不安的是，政府要征房產保有稅了。北京房地產業界某機構市場調研員告訴記者，相對於營業稅、所得稅、契稅等流通環節稅種而言，真正讓房地產投資者感到恐慌的是房地產保有稅。因為當市場處於賣方市場時，投資者可以輕鬆地將手中的房產溢價賣出，並且可以不費力地將各種稅費轉嫁到下一個買家頭上，從而變現投資收益。但如果開征房地產保有環節稅，情況就不一樣了。這不僅讓投資者持有成本增加，而且還會讓接手的買家忖思再三：買大房子的居住成本能否承受？
事實上，開征房產保有稅的說法已經讓部分投資者感到恐慌。一位手中握有7套北京房產的投資客本打算等房價漲到理想的預期價位再出手，但現在感覺政策有變，決定還是要提前作些準備為好。另一個有3套房的北京業主，近來也一直感到擔心，雖然有兩套房一直出租著，但如果一旦開征保有稅，投資收益率肯定會大大降低。“說不定，到時還不如買貨幣基金的收益高呢，”這位業主不無憂心地說。
京城一家大型房產中介公司的客戶經理也證實，近一個月來，的確有不少握有大戶型住宅的業主，前來谘詢賣房事宜，他們普遍擔心未來大戶型保有稅的開征，會使他們的投資陷入進退兩難的境地。“相比較去年政府在市場流通環節新增的稅種來說，保有稅才是‘深水炸彈’，它令部分投資者感到了震撼，”這位客戶經理這樣認為。
如果說“深水炸彈”對一些投資者形成震懾，那麽其“威力”會不會傷及無辜？據北京房地產谘詢機構《樓市》市場調研部的統計，去年北京上市的144平方米以上的大戶型為25445套。業界估測，在北京地區，大戶型住宅在整個市場中的占比也相當不小。“我買房時已交足了政府要收的70年稅費，如果再征收所謂的大戶型保有稅，是否不太公平？我認為對於自住型買家與投資性買家應區別對待，不應該用投資客犯的‘錯誤’來懲罰普通消費者吧，”一個剛買了一套大房子的IT經理對記者說。另一位業主也認為，政府要開征的新稅種是不是應實行差別稅率，對於已經買房並且是自用的家庭不應與投資買房的人一樣對待。
此稅非彼稅
如果是對房地產稅種有所了解的人，也許不難發現，現在政府有關部門所說的大戶型保有稅與兩年前財政部以及國務院發展研究中心所設計的物業稅是不盡相同的。雖然都是主張在房產保有環節征稅，但稅收對象和計稅標準卻大相徑庭。盡管目前還不太清楚建設部主張的“大戶型稅”具體內容是什麽樣，但根據已有信息推測，大戶型保有稅征收對象的一個重要標準是戶型麵積。而兩年前，由國務院發展研究中心主要負責撰寫的《中國房地產稅收政策研究》中，所提到開征房地產保有稅的一個重要原則是，從價計稅方式。即，開征這一稅種要按評估值征稅，使多占財產的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時，隨著房地產價值的上下浮動，評估值也會相應調整，這也體現了橫向公平的原則。舉例來說，假如一個人擁有5套小麵積住宅，那麽稅務部門將會根據他累加的房產價值作為計稅額，而不管其是否麵積大小。據了解，這一稅改方案不僅是經過深思熟慮的，而且也是當時（2005年）最具權威性的官方版本。客觀地說，該方案的設計理念與國際上許多發達國家現行的稅製是相同的。其立意不僅僅著眼於房地產市場調控，還在於公平分配社會財富。
那麽，為何當年花了許多時間與精力設計的物業稅方案，卻遲遲不見動靜？據推測，這或許與該稅種的操作難度以及征管成本有關。目前，我國房地產稅管理中的核心問題是評估體係不健全，而房地產的商品特征之一就是千房千麵，要對每一項房產價值進行準確評估，將是一個巨大的工程。因此在物業稅推出和真正執行之前，首先需要有大量具有專業資質的房地產評估師，而目前我國在這方麵的專業人員數量之少，還不足以勝任如此巨大的評估需要；第二，出於對控製稅收征管成本和保證征管效率的考慮，還需要培養公民對此項稅收的納稅意識以及建立有效的信息係統技術支持和提高銀行服務效率；第三，由於房地產價值評估是決定征稅多少的主要依據，因此既為了公平也為防止腐敗行為發生，對房地產評估人員和評估機構也需建立有效的監督機製與機構。由此看來，從完美的稅製設計到完美地操作實施還有相當一段路要走。
新稅種開征有難度
盡管“大戶型稅”操作難度要比原先設計的物業稅要小的多，但是它所能達到的功效也要小的多，並且征管效率仍有待驗證。近年來，在人民幣升值的大背景下，投資性購房已成為拉動房價上漲的重要力量。從目前國內各大城市的房產投資情況看，大戶型房產並非是大多數投資者的首選。
據京城一位房產中介公司經理介紹，在北京一般房產投資者實際上是偏愛小戶型、低總價的房產。這是因為房地產市場大致是呈“金字塔”狀的，低端客戶構成金字塔塔基，而高端客戶則處於塔的頂端。這就決定了小戶型產品無論是租還是售，其市場流通性均要好於高端產品，而且小戶型的投資平均收益率並不比大戶型低。所以說，開征“大戶型稅”與其說是要打壓房產投資客，還不如說其真正目標是調整市場結構。
可以想象的是，“大戶型稅”將沿著這樣一條路徑來影響市場：首先，人們在購房時會反複測算今後的居住成本，這有可能將相當一部分購買力“擠”出市場；其次，這一市場需求的變化傳導至開發商時，房地產企業在做市場規劃時就會相應縮減大戶型產品的市場供應量。“可以說，開征大戶型房產保有稅也算是政府調控市場的一個‘次優’選擇吧。”這位房產中介公司經理認為。
大戶型房產保有稅的開征或許也不是件容易事。因為，這一按年征收的稅種能否順利征收在很大程度上取決於人們的納稅意願。在很多發達國家，政府的稅收政策有一個很重要的理念就是“納稅受益”原則，尤其是由地方政府征收的財產稅（如不動產稅）有很大一部分比例用於政府的社會公眾福利開支，並且政府的財政支出是受地方議會監督的，這就在很大程度上化解了民眾的抵觸情緒，同時也大大降低了稅收的征管成本。在我國，稅收征管一直強調的是強製性、無償性、義務性。從房地產領域的稅收征管情況看，流轉稅繳率之所以比較高是因為如果不交稅則無法進行產權過戶，而房屋租賃的所得稅征收率奇低也許與政府缺少強製性的征管手段有關。上個世紀政府廢止的自行車捐，或許也是與老百姓納稅意願不強以及征管成本過高有關。
開征房地產保有稅可以說是政府運用稅收杠杆進行市場調控的一種新嚐試，也可為今後物業稅的開征（假定還要征收）獲取一些有益的經驗，但從根本上講，房地產稅製改革是一個龐大的社會係統工程，需要從全局的角度通盤考慮，才有可能取得進展。
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