為什麽要投資商業地產

 

 

很多人概念裏，投資商業地產就高大上， 需要雄厚的財力，其實未必。商業地產有數千萬的酒店，醫院，購物中心，也有幾百萬的餐館，寫字樓，到幾十萬的商用公寓。

 

俺老開始也是投資住宅地產。買一棟便宜的房子，裝修一番，租出去，每月賺租金和按揭地稅的差價。過個三年五載的，賣掉它，在賺一筆和買價的差價。

 

若有個三五棟也還好。俺老最多的時候又二十多棟。 問題就來了。煩！今天這家馬桶堵了，明天那家冰箱不製冷了，後天又一家爐子不點火了。這還好，花點小錢就能對付。可是更糟糕的是，今天這家搬出去，很可能需要刷漆換地毯。明天這家搬進來，又給你挑出一大堆毛病。最可怕的是，不交房租了，還賴著不搬家。等走完驅逐程序，你的房子幾乎得拆了。

 

自從俺偶然的機會接觸到商業地產，嚐到甜頭，就再也對住宅地產提不起興趣了。當然，快速倒賣的機會除外。

 

一個例子。俺三年前買進來一個商用公寓，$216500。 空關了6個月。租出去$2750。 去掉社區管理費和地稅，每月淨剩$2000。 現在租金已經漲到$3032了。因為用錢，要賣掉它。要價$375,000。 （我替你說，真黑呀）剛剛簽了約。買賣的差價就十幾萬。這錢賺得省心啊。因為所有的維修都是房客的事，並且還不搬家。去年年底又新簽了一個十年的租約。

 

前幾天，一個外地的客戶，讓我推薦幾個投資房給她。 重點選了幾個二十幾萬的地產。

 

最好的一個住宅公寓，$24萬。月租$1450。 每月地產稅$225,  社區管理費$400。每月淨收入隻剩下每月$825。

 

最好的一個商業公寓，$26萬。每月淨租金$2500。地產稅和社區管理費都是租客另付。

 

看看差別。三倍的淨收入。

 

當然，住宅，一兩個月就租出去了。商業地產就難說了。空個一年兩年很常見。沒有租出去之前，很痛苦。不但沒有收入，還要交地產稅和社區管理費。若沒有鋼絲一樣的神經，可能夜裏要睡不著了。

 

可是，你把這一切拉長到十年，就該有不同的看法了。

 

住宅雖然一兩個月就租出去了，可是房客平均也就是住個兩年左右。兩年空上三個月，十年就空關一年多。

 

商業地產雖然一兩年才租出去，可是租客往往是五年十年的租客。空置率差不多。

 

還不算維修的頭疼事。

 

最關鍵的是，買一個空關的商業地產，把它租出去，它的市場價值馬上就漲上來了。然後耐心賣個市場價。回家偷著樂去吧。

 

尤其是你有現金的情況下，買那些不得不馬上賣的地產，“趁他病，要他命”。價格能壓多低壓多低。出價決不超過成本。然後慢慢地賣。看起來你是乘人之危，其實，他若有更好的選項，為什麽賣給你呢？其實你還是幫了他忙。自由市場。