美國地主
在美國買房當地主的經曆
陸媒：美房產“再也不會出現這麽好的抄底機會了”
張愎
金融危機已經過去了兩年半的時間，幾乎所有在金融危機時遭受投資者厭棄的資產都出現了不同程度的反彈，有的甚至創出曆史新高。然而，唯獨房地產——這個金融危機的“罪魁禍首”卻是個例外。
從2006年時期的頂峰至今，美國房地產的價格已經大約下跌了29%，而目前仍然在低穀中遊走，沒有明顯的複蘇跡象。
根據巴克萊資本提供的數據，今年1月份的美國成屋銷售待完成指數下滑2.8%，而這一指數在去年12月份曾大幅下滑3.2%。
另外全美地產經紀人協會(National Association of Realtors)公布的數據顯示，美國1月NAR季調後的成屋銷售錄得意外增長，但房價卻跌至近九年低點。
從以上數據看來，房地產何時才能迎來複蘇的春天的確還是個未知數，但是否就意味著房子理應是個燙手的山芋呢？答案或許是否定的，相反它可能還是一個最好的投資選擇。
“美國房價下跌的空間已經很有限。”威斯康星-麥迪遜大學的房地產經濟學教授莫裏斯·戴維斯(Morris Davis)指出，“對於美國的投資者，這輩子可能再也不會出現這樣的好機會了。”
低利率或將引發房市反轉
在華盛頓特區生活並工作的Jessie是已經獲得美國綠卡的中國新移民，在被問及是否打算在美國買房時，她說：“本來打算在有8000美元的首次購房退稅的時候買的，但是後來政策沒了，就暫緩了這一打算。而且金融危機之後，美國停止了零首付的政策，這對我的買房打算也造成了一定的影響。”
2009年美國出台的複蘇與再投資法案(American Recovery and Reinvestment Act of 2009)規定，首次買房者在12月1日前進行購房，其退稅金額提高至8000美元，後來這一政策延續至2010年11月底。
政府退出對房地產市場的刺激政策的確給本來就尚未見到曙光的房地產市場再次蒙上了陰影，因此許多市場分析人士認為，當時房地產市場也因此觸底。
不過，Jessie對記者表示，由於馬上就要結婚，她和家人現在正打算在即使沒有退稅政策的情況之下買房，因為現在的貸款利率非常低，她們害怕過了這個村就沒有這個店了。
巴克萊資本美國經濟分析師邁克爾·加蓬(Michael Gapen)在其報告中指出，無論房屋待完成數值是否下滑，目前的房屋銷售情況已經相對於2010年底時政府8000美元的退稅政策到期時的情況有了明顯的好轉。
中國房地產信息集團研究總監薛建雄在接受第一財經日報《財商》記者采訪時表示，美國房地產市場中，有三個主導因素：一個就是經濟情況，另一個是房屋的使用成本，還有就是房屋的貸款利率。
“這幾方麵的因素就像一個蹺蹺板，如果美國經濟形勢大好、房屋的使用成本降低、貸款利率極低這三個條件都存在的話，美國房價存在暴漲的空間。”薛建雄指出，“而目前房價的暴漲機會就在於利率處於極低的水平。從2000年開始到2005年房價的上漲就由於當時利率極低，而且經濟增速很快。在這個情況之下，房價就快速上漲，而買房子都是賺錢的。”
在美國，由於房產稅率較高導致房屋的使用成本很高，因此對於美國買房者來說，買房更像是消費而非投資。但當房市可以成為美國投資者的投資標的時，房屋需求就必然會增加，而房價也會應聲上漲。
薛建雄對記者表示，一般情況，利率處於3%以下的時候，在美國買入一套房子還是有利可圖的。不過也還要看經濟形勢，如果美國經濟增長到8%以上，3%以上的利率也是可以賺錢的。
目前，促使Jessie開始考慮買房還有另外一個原因，那就是租房的成本開始上升，而買房的成本卻沒有上升。
“租金漲得厲害但是房價沒漲說明現在大多數的美國人還是不願意買房子，房價也還沒有進入一個上升的通道。同時也說明現在實際收入和通貨膨脹已經變高。”薛建雄同時強調，“如果目前租金上漲加速的話，那很有可能在不久的將來，租房的需求將會轉向購房的需求，從而帶動房價的上漲。持有房屋的回報率變高的話，那房價也會上漲。”
買入美國房屋等於賭注美國未來？
巴克萊的加蓬認為，隨著房屋銷售趨於穩定，今年預計隨著失業率的降低以及消費者收入的增加，房地產市場也會有好轉。
“現在美國房屋價格仍然處於一個底部區域，然後利率又比較低，經濟成長的前景比較看好。因此現在也是一個很好的介入時機。而且從資產配置的角度來說，還是值得投資來分散風險的。”富陽[0.76 -3.80%](中國)控股執行董事張秀華對記者表示。
盡管一些投資者已經開始抄底美國的房地產市場，但對於未來複蘇的時間節點的爭論還沒有停止，如果現在去美國購買房屋或許更適合風險承受能力比較大的投資者。現在入市，房價未來可能翻倍，也有可能仍在底部徘徊。不過更多的分析師認為現在可以買入美國房子，也意味著賭美國的未來。
薛建雄指出，從現在來看，美國經濟還算不錯。而且從一個更長遠的時間來看，投資需要判斷新興產業能否帶動美國迎來新一輪的經濟增長周期。如果未來美國經濟能實現這一點，那美國未來的房子還是很值錢的。美國下一步還是很有希望的。
“從去年下半年開始美國的房地產市場已經開始有往上跑的跡象，而一些華人的投資意識也很強，比較敏感的投資人從去年下半年開始，已經開始下手，投資於美國的房地產市場。”張秀華指出，“如果想投資美國房地產市場的話，現在是宜早不宜晚。”
在戴維斯看來，根據曆史數據，美國家庭買入房屋的年化收益率在1%左右。而現在的貸款利率卻幾乎等於零，那為什麽不去買房子呢？不可否認，這是美國房地產市場經曆了長達60的牛市後唯一的一次大幅下跌，而且種種跡象表明，房地產市場已經顯露出反轉的跡象。
