美國地主
在美國買房當地主的經曆
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“分區製（Zoning）”是包括美國在內的發達市場經濟國家地方政府進行土地管理的基本方法。“分區”這個詞本身是地方政府在土地規劃和管理的實踐中，通過批準一塊土地具有與另一塊土地不同的用途，並用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途，也可以規範一個區域內土地開發和建設的性質和範圍。由此可以看出，“分區製”土地管理製度不涉及土地的所有權性質，它所規範的主要是土地的使用權。“分區製”土地管理的核心，是既要合理地利用土地資源進行經濟開發，也要保護土地的自然屬性，避免過度開發破壞環境。Mitbbs.com
“分區製”的由來Mitbbs.com
美國第一個綜合分區製土地管理的法律，1916年產生於紐約市。1916年，紐約市曼哈頓區的下城（Downtown）建造了一棟“公平大廈”（The Equitable Building）。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建築，占據了自己土地所有權邊界內的所有陸地麵積，而且影響了相鄰建築的采光，由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結果，在美國曆史上產生了第一部綜合性的分區製土地管理法律。這部由愛德華·巴塞特（Edward Bassett）律師領導的委員會提出，並由紐約市長約翰·普瑞·米切爾（John Purroy Mitchel）簽字生效的法律，不僅從此規範了紐約市的土地管理，而且他們製定的《分區土地管理標準法案》，還在1924年為美國聯邦政府商務部所采納和發布，成為美國其他地方政府製定土地管理法的範本。由此巴塞特被尊稱為“分區製土地管理法的創始人”。為了使這些分區製土地管理規則更容易為人們所理解，著名建築師和畫家哈格·費瑞斯（Hugh Ferriss）還用圖例做了解釋。Mitbbs.com
紐約市將城市分為三個主要功能區：居民區（R），商業區（C），工業區（M）。這三個功能區內部又進一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區、商業區和工業區。任何一個區都可以因為特別的目的來改變區劃的某些性質，以滿足居民生活的需要。例如，規劃為居民區的一些街道也可以有為居民日常生活服務的零售商業區。這些調整是由區劃內的行政組織來實施的。Mitbbs.com
1926年發生的一起土地使用糾紛案，由於美國聯邦最高法院支持了地方政府對土地的分區管理，從而在憲法層次上，首次確認了分區製土地管理的合法性。20世紀20年代，安博勒房產公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區的歐幾裏德鎮擁有68英畝土地，該公司準備對這些土地進行工業開發。但是當地政府已經在幾年前製定並通過了分區製土地管理的法律，確定這些土地不能用於工業目的，當地居民也認為這樣的土地開發，將影響歐幾裏德鎮原有的自然環境、文化傳統和自己的生活。當地政府根據分區製土地管理法否決了安博勒房產公司的開發計劃。由此，安博勒房產公司將歐幾裏德地方政府告上了法庭，認為當地政府的裁決違反了美國憲法第五修正案中關於“不能將私人財產在沒有進行補償的情況下用於公共目的”的條款，使他們擁有的土地價值降低了，損害了他們的經濟利益，要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產公司的訴訟請求，但1926年聯邦最高法院糾正了基層法院的判決，認為地方政府分區製土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關於“平等保護（equal protection of law）”的條款，而且安博勒房產公司也沒有明確的證據來證明他們擁有的土地價值貶值了，並遭受了經濟上的損失。Mitbbs.com
這是美國曆史上關於分區製土地管理的一個裏程碑，也是至今為止提交聯邦最高法院審理的最後一起重要的分區製土地管理案例。從此以後，美國沒有類似的案例再度發生。盡管20世紀60年代末，美國的民權倡導者指出，分區製土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數民族，因而這種製度是違憲的。但是美國聯邦最高法院還是既支持分區製土地管理法，也保護私有財產所有者的權利。在曆史上，法院一般將私有財產權與民權區分開來，並認為前者比後者更為重要。Mitbbs.com
“分區製”的變化Mitbbs.com
在美國人口密集的大城市中，休斯敦是唯一一個沒有實行分區製土地管理的大城市。休斯敦市的選民在1948年、1962年和1993年三次投票拒絕了製定分區製土地管理法律的努力。那裏的共識是，“休斯敦就是休斯敦”，我們不需要分區製土地管理法律。其實，處於“陽光地帶”的大城市是大城市中的後來者，他們與許多過去的大城市，如：紐約、波士頓、芝加哥、費城、底特律、克利夫蘭、聖路易斯和舊金山不同，這些陽光地帶的大城市在汽車時代經曆了人口的高速增長。這些城市中的最大者，如：洛杉磯、亞特蘭大、邁阿密、坦帕、達拉斯、鳳凰城和堪薩斯城，就像休斯敦所經曆的那樣，幾乎都把分區製土地管理的法律拋在一邊，經曆了城區的迅速擴大。但是，洛杉磯城區的擴大是在20世紀50年代當地引進分區製土地管理法律之前就已經存在的。而且，休斯敦市的許多私人土地財產都有合法的契約和“合約約束”，這些法律文件限製了將來對土地的使用，所以實際上起著類似於分區製土地管理的作用。休斯敦行政當局的法律也對這種汽車依賴型的城區擴大做出了限製，要求最大限度地保留居民區的非建築綠地和大型商業的停車場。Mitbbs.com
在許多城市，傳統的分區製土地管理方法適應於人口較少的狀況。典型的分區製將土地分為三種主要的類型：居民區、商業區和工業區。因此，在一個城市的居民區內，是不允許有商業設施的。這樣分區製的法律才可以保護財產的價值和促進汽車的使用。在過去的幾十年裏，“有計劃開發”逐漸受到青睞。這種方法允許城市劃出一個新的區域進行混合開發，允許單個住宅附近有單元樓存在，寫字樓和商店就在居民區附近，使人們工作和購物靠近住處。這種對分區製土地管理的新的都市化修改產生了更多的宜居社區。Mitbbs.com
20世紀70年代以來，石油價格逐漸飆升，能源危機頻發，分區製土地規劃也麵臨著諸如浪費能源、非低碳生活、造成交通擁堵、生活不便等指責。分區製法律條款作為城區規劃理論，在過去幾十年裏已經發生了變化。法律強製鬆動了，政治關注點改變了。因此，美國地方政府也對分區製土地管理方法進行了一些調整，這主要體現在除了傳統的歐幾裏德式的分區製土地管理方法之外，產生了其他三種土地管理方法：績效管理方法、激勵管理方法、設計規劃管理方法。Mitbbs.com
“分區製”的現狀Mitbbs.com
現在，一個地方政府的分區製土地管理法律規定得十分詳細。例如，筆者在馬薩諸塞州調查的Cohasset鎮，有居民7800人。該鎮分區就包括：Mitbbs.com
居民區（R）A、B、C。A代表小單個住房，B代表中等單個住房，C代表大單個住房。法律規定小單個住房最低占地麵積為1672平方米；中等單個住房最低占地麵積為3251平方米；大單個住房最低占地麵積為5574平方米。Mitbbs.com
鎮商業區（DB）和村商業區（VB）。那裏商家最低占地麵積為464．5平方米。Mitbbs.com
高速路商業區（HB），每個商家最低占地麵積是929平方米。Mitbbs.com
輕工業區（LI）和高技術區（TB），每個經營單位的最低占地麵積是7432平方米。Mitbbs.com
此外該鎮還有水資源保護區（WB），空曠土地（OS）等。Mitbbs.com
作為一個海濱的較高收入社區，Cohasset鎮按照馬薩諸塞州的法律，除了低密度的單個住宅外，也建設了220個單元房的高密度住宅樓，其中的25％用作低收入者的住房，租住或者購買者隻需付房價的80％，就可以入住。這裏的房產稅率為1．1％。就土地的所有權性質來看，該鎮土地除了私人所有之外，還有近40％的土地屬於州政府、鎮政府和各種基金會所有，這些土地大多以自然形態的公園、自然保護地、曆史文化遺產等形式存在，共同構成了Cohasset社區獨特的自然風光和曆史文化風貌。Mitbbs.com
