美國地主
在美國買房當地主的經曆
正文
作者: 楊洪
筆者於春節前在一篇文章中談及在多倫多投資25%的首期, 購買一套Condo公寓, 然後用於出租, 以租金作為回報, 即使房產不漲價, 考慮到一定的出租空置率, 還是能得到相當於8%--10%的回報. 當時得到許多質疑和評論, 主要是對這種投資方式的可行性和風險的疑問和批評. 同時也得到了許多朋友的支持和理解.
筆者提及的雖然隻是眾多地產投資方式中的一種, 而且並不希望讀者不明就裏, 跟風而上. 就此,筆者認為有責任對這種具有爭議的投資方式的風險尤其是結合現在的地產走勢及多倫多的區域特點, 係統的分析一下.
一個理性的投資者應該認識到: 任何一種投資其收益和風險都是並存的. 地產投資不同與股票證券, 有其特有的風險特性. 從理論上來說有來自各方麵的, 與自身條件有關的如:財務狀況惡化的風險, 變現困難的風險, 自然災害的風險. 還有與市場緊密相關的如: 利率變化的風險, 購買力下降的風險, 經營失策的風險乃至社會及政策的風險.
其實, 無論是來自於哪一種風險, 歸根結底會表現在自己投資的物業貶值, 房產出租不出去或入不敷出上.
價格風險篇 首先我們來分析價格的變化趨勢:筆者這兩年的購房客戶往往會在購置房產前問到同一個問題: 在未來的幾年會不會重蹈1989--1996之間的覆轍. 房價出現大幅度的下滑. 那麽我們回顧曆史, 來
分析一下1989年前後那個時間段都發生了些什麽, 現在或在未來的幾年中會不會再次發生大幅度的價格下滑?
筆者在此無意得出任何結論, 隻是讓我們來理性地對比一下幾個客觀數據:
1, Interest Rate
人們都知道, 房屋貸款的利息是直接影響購房信心的指數, 會直接或間接地影響房屋的價格. 現在經過加拿大中央銀行幾次調息, 基本貸款利息率(Prime Rate)已經到達5.25%, 筆者已經多次聽到有的購房者對貸款利率的擔憂. 但是很多人並不知道加拿大在曆史上的平均基本貸款利率是8%, 而在1989-1991年期間的貸款利率是在14%--16%之間(見圖1, 其中的利率與本文所提的Prime Rate略有不同, 但從中可以看出利率的基本變化規律). 基本上以曆史經驗來說, 如果基準利率不超過8%, 其對房屋價格的影響是有限的, 而且對地產投資者來說, 還要認識到, 其實貸款利息率是一個雙刃劍, 利率會影響房屋的價格, 同時也會影響租金, 利率上升, 租金往往也會有一定的上升.
圖1 2, Unemployment Rate
道理很簡單, 當人們都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障, 自然會降低對房屋市場的需求. 最新的統計資料顯示, 今年剛公布的加拿大的失業率是6.6%, 而1989--1994年期間的平均失業率為9.81%.(見圖2)
圖2
3, New Construction Rate
新屋開工率是衡量房屋總供應量的一個重要指標, 通過供求關係影響到價格. 具體在1989年前後的新房開工率是多少, 筆者無從考究, 但細心的人仔細想一想, 現在大多倫多地區房齡在15—20年前後的房屋有多少. 至少筆者在幫客戶買賣的房屋中有相當比例是在這個房齡階段的, 可以說明, 在那個時候, 新屋的開工量十分的巨大, 房屋的絕對供應量巨大, 而那個時候的絕對移民數量遠遠少於現在, 供求關係可見一斑. 根據新的統計資料,2005安省的新屋動土數量從2004年的85,114個單元下降了5.4%，落在80,500個單. 並且在2006年將繼續下跌至75,200個單元.
4, Housing Affordability
房屋購買及持有的承受力, 即一個家庭每年用在房屋上的花銷與家庭年收入之間的百分比. 也就是說人們能不能買得起及養得起這個價位的房子. 2005年的統計數據標明: 多倫多的House, Townhouse及Condo Apartment的Housing Affordability分別為49%, 33%及26%, 而在1989年的比例分別是75%, 51%及45% (見圖3, 圖4多倫多及溫哥華Housing Affordability 比較). 意思是說, 那個時候的房價遠遠的超過了一般家庭的購買力, 而現在的房價即使上漲了, 但是由於平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指數非常的健康.
圖3 
圖4 5, Non-Market Demand-Supply
即非市場因素的供求關係變化. 大家都知道, 近幾年加拿大的移民數量平均每年是22.5萬, 移民局計劃未來十年，新移民總人數達到全國總人口的1％，即使保守黨政府取消前政府去年年底通過的“每年向全球吸納32.8萬新移民的‘五年計劃’”，未來每年移民人數仍將在23萬至24萬人左右. 而每年將近百分之五十以上的新移民來到多倫多定居. 而相比同一時間段, 1985--1989年的加拿大移民數量平均是13.8萬.
6, Taxation
稅收是在加拿大地產投資所要考慮的重要因素. 人們都知道, 加拿大是一個高稅收高福利的國家. 人們在計算投資回報率的時候一定要考慮稅賦因素. 主要有兩種稅賦與地產投資有直接的關係. 一是GST, 第二是資本收益金(Capital Gain). 也許有些朋友還不了解, 加拿大在1991年以前, 並沒有設置GST這一稅種, 以前的做法是將GST打入製造型企業生產的產品的成本裏, 消費者是看不到GST這種稅收收的存在的. 在1991年, 為了增加加拿大出口產品的國際競爭力, 降低產品成本, 增加了這種商品與服務稅. 直接增加了新屋銷售的成本及與房地產交易相關的服務費用.
今年年初, 新當選的保守黨在競選綱領中提到將降低GST稅率及調整資本收益稅的具體征收方案. 當GST能夠如保守黨所承諾的降低到5%的時候, 會將投資者購買新房及商用房時實際付出稅率, 降低到與加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.
同時, 在保守黨的議案中, 為那些在6個月時間內, 將從出售投資房產中獲取的收益, 重新投資的個人免除征收資本收益金. 針對小型投資者的資本收益轉滾規定(Rollover Provision), 將為小型住宅出租的投資者帶來前所未有的更大實際收益. 如果這項稅收的改變能夠有效地實施, 將極大的鼓勵更多的加拿大人, 尤其是中小型投資者考慮在地產市場上的投資.
以上是以時間為坐標的縱向比較, 下來我們再通過橫向與世界其他一些國家及城市的比較, 看看多倫多的房價相對狂漲了還是反之. 了解和關心房地產市場的朋友們都知道, 現在在全球範圍內, 房地產的價格猛漲, 那麽這幾年多倫多的漲幅是在一個什麽樣的位置上呢.(見圖5)
圖5 再橫向比較加拿大各大城市近幾年房屋價格上漲的幅度:
在過去的2005年裏，全加拿大的房產價格上漲了10.2%, 多倫多去年房價平均上漲6.6%,至3612,611元. 而其他全國主要城市平房價格上升的情況是﹕維多利亞市上升幅度18.1%，至352,000元﹔滿地可上升幅度最低，為4%，至201,71﹔溫哥華上升11.4%，至611,250元. 連續幾年以來, 相對於其他幾個城市房價兩位數的上漲, 多倫多平均6-8%的增幅倒顯得平穩許多, 分析師的共識是，與89年代市場人為炒作猖獗情況不同的是，這波成長有實際需求支撐，是否泡沫, 一目了然.
無論專家如何分析預測, 也無論事實與數據如何充分, 狼來了的故事在多倫多已經被人們講述了多年, 而還會不斷地被猜測及講訴下去. 作為理性和保守的投資者, 筆者有必要提醒人們, 房價的調整一定會在未來的某一個時間發生, 也許一年, 兩年, 三年也許十年. 但無論如何我必須要預見到, 並有所準備. 如何看待房價的下跌其實就是一個如何正確理解地產投資風險的最重要的命題之一. 我們可以把地產與黃金作為一個類比, 兩者皆為不可再生的資源, 即使房價或者金價大跌, 也不會變成一文不值, 永不回頭. 其實這種保值抗跌性也正是地產投資價格變化的本質特性. 從曆史的角度分析, 地產的價格變化周期是客觀存在的, 而且具有螺旋上升的特性, 看看多倫多自1971至今的價格變化曲線, 我們可以發現, 即使在1989年—1996年其間發生的房市崩盤的極端情況, 價格於2002就得到了恢複. 所以我們對這一風險的最保守的規避原則就是: 心不要貪, 做好自己的財務規劃, 量力而為, 避免投機. 隻要你心存耐性, 做好長期打算, 避免割肉, 挺過困難期, 一定會有理想的回報, 這就是筆者對地產投資風險與股票投資風險最大的區別之一的理解. (見圖6)
圖6 在圖6中有幾個關鍵點值得關注:
1971年, 多倫多的平均房價為: $30,426;
1985年, 由於大量香港移民湧入, 大批購房及投機者的參與, 房價開始迅速攀生, 攀生前價格為: $109,094;
1989年, 房市泡沫破滅, 價格開始下降, 當時的價格為: $273,698;
1991年, 加拿大開始征收我們現在熟悉的GST, 打擊了人們的消費信心, 房市雪上加霜, 價格進一步下滑, 當年平均房價: $234,313;
1996年, 房價達到最低點, 然後開始回升: $198,150;
2002年, 價格回到1989年當時頂峰時期的水平: $275,231;
然後開始平穩上漲, 一直到2005年: $335,907.
租金收益風險篇 分析了價格變化可能存在的風險, 現在我們來分析一下投資物業租金回報過程中可能存在的風險.
主要有以下幾類可能出現的情況:
以上三種情況中任何一種的出現都會直接地影響投資回報率. 下來, 我們就從三個方麵來分別理解一下三大風險的控製:
1. 租房空置率風險的控製
先分析對比一下, 加拿大各大城市的空置率:
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，簡稱CMHC)公布, 2005年多市的出租空置率為3.7％; 加拿大公寓空置率最高的城市，首推溫莎，高達10.3%；緊隨其後的是新省聖約翰的5.7%；薩省及雷灣的4.6%；埃德蒙頓、紐芬蘭省聖約翰士及魁省薩奎尼(Saguenay)的4.5%、安省濕比利及卡爾加利的1.6%、魁北克市及溫哥華的1.4%、魁省舍布魯克(Sherbrooke)的1.2%，空置率最低城市為維多利亞的0.5%. CMHC報告指出，雖然安省大量興建公寓大樓，但在11個租屋市場中，安省公寓空置率屬於較低者。
大多倫多地區的租賃公寓大樓空置率從 4 年前的 0.6% 升高至目前的將近 7%，原因有多個，包括越來越多的新共管公寓樓（Condominium）與租賃公寓樓進入市場，購房市場受低利率刺激一直火熱。統計資料顯示，在大多倫多地區，目前空置率最高的是Don Mills、Lawrence、北士嘉堡、密西沙加中部及密西沙加西南地區，都在 6% 以上。其次是Jane/Sheppard、401 以北的央街，空置率在5%至6%之間。
由以上數據可以看出, 區域的不同, 物業所處的地理位置(Location)不同, 房屋出租的難易程度截然不同, 不同地方的空置率自然就相去甚遠了. 所以, 投資物業的選址不同於選購自住房, 不能想當然自己認為好, 這個地址就好. 必須要調查研究市場行情, 認真了解每個地方的空房率趨勢, 租金與房價的比率及未來房屋供應及租住房需求關係的變化.
投資物業的選址是決定投資成敗的關鍵所在.
發展商及建築商的信譽, 該大樓的管理水平及名聲, 房屋的新舊也同樣在一定程度上影響著空置率的高低.
相比而言房屋價格的絕對值高低卻並不是影響出租率的決定因素. 有些地點好的地段, 房價相對與其他地方高, 但租金也高, 而且供不應求, 空置率反而低.
除此以外, 還有一些局部因素, 影響到空置率. 如一棟大樓剛剛竣工交付使用的時候, 會有在短時間內房源的大量供應, 在瞬時形成供大於求的情況, 我們一方麵要預見到這一點, 相信在一段時間的市場消化以後, 還是會回到供求的平衡點. 與此同時, 筆者建議可以運用多種技術手段, 盡量的避免及減少這一段時間的損失. 至於幾種具體方法, 筆者在此不做鏊訴.
根據調查得知, 以全加兩居室公寓租金來比較，多市以其高達1，052元的平均月租金位於全國第一位，此外溫哥華為1，004元，渥太華為920元.
還有一個數據概念值得我們關注, 那就是Housing Price-Earning Ratio(P/E), 房屋價格收益係數, 即房屋的價格參數與同期租房成本參數的比率, 意思是說, 通過這一概念, 我們可以了解到, 購買及持有一套住宅的花費與在此同時將同一房產出租所得到的現金流(Cash Flow)的相對關係, 或者換一個角度理解, 持有一套房產的費用與節省下來的用於租住同一套房產的成本的對比關係. 該係數越小, 說明房價越相對於租金越便宜.(見圖7)
圖7
由圖7可以判斷出, 相對於租金, 多倫多的房價處於最便宜的位置.
接下來, 再對比一下, 以1989年為基準, 加拿大幾大城市Housing P/E Ratio截止到2004年的變化趨勢.(見圖8, 圖9, 圖10, 圖11)
圖8
圖9
圖10
圖11
與其他地區和城市相比之下, 我們恰巧幸運的生活在多倫多這個價格並不苛刻的城市.
在多倫多的房屋租金定價存在一個不成文的”黃金分割率”, 即租金的市場定價基本遵循著一個原則, 基本保證投資者在投下房款的25%以後, 所得到的租金基本與房屋的各種花費包括貸款本息, 管理費, 地稅, 水電氣雜費的總和基本相抵, 並有時候略有盈餘. 如何能夠實現這一目標, 開源節流. 就同樣需要在物業類型的選取, 售房合同的簽訂及其他技術層麵的操作上小心謹慎.
最後, 筆者強調, 風險控製的最有效的原則之一就是: 投資的多樣化, 把雞蛋放在不同的籃子中,用來分散風險應該成為一個理性投資者的座右銘. 世上投資的方式有多種, 筆者從不排斥其他的投資方式, 如股票, 證券, 基金, RRSP等. 而且僅就房地產而言, 同樣存在著多種不同的投資方式, 如投資獨立大房, 商場, 鋪麵, 酒店甚至是地產項目的開發. 熟話說條條道路通羅馬, 關鍵是選擇適合自己, 並有充分的把握控製風險的選項. 地產投資並不是盲目亂投資. 承認風險的客觀存在, 理性分析, 審時度勢以及利用專業的服務都是減少風險, 增加回報的有力保證.
說明: 本文所引用數據, 圖表除標明出處的以外, 其餘均根據多倫多地產局及其他官方統計部門的統計數據, 經本文作者及多倫多房產資訊網工作人員收集整理所得. 其準確性由各數據來源提供方保證, 本文作者謹在此基礎上做分析與比較, 特此說明.
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筆者於春節前在一篇文章中談及在多倫多投資25%的首期, 購買一套Condo公寓, 然後用於出租, 以租金作為回報, 即使房產不漲價, 考慮到一定的出租空置率, 還是能得到相當於8%--10%的回報. 當時得到許多質疑和評論, 主要是對這種投資方式的可行性和風險的疑問和批評. 同時也得到了許多朋友的支持和理解.
筆者提及的雖然隻是眾多地產投資方式中的一種, 而且並不希望讀者不明就裏, 跟風而上. 就此,筆者認為有責任對這種具有爭議的投資方式的風險尤其是結合現在的地產走勢及多倫多的區域特點, 係統的分析一下.
一個理性的投資者應該認識到: 任何一種投資其收益和風險都是並存的. 地產投資不同與股票證券, 有其特有的風險特性. 從理論上來說有來自各方麵的, 與自身條件有關的如:財務狀況惡化的風險, 變現困難的風險, 自然災害的風險. 還有與市場緊密相關的如: 利率變化的風險, 購買力下降的風險, 經營失策的風險乃至社會及政策的風險.
其實, 無論是來自於哪一種風險, 歸根結底會表現在自己投資的物業貶值, 房產出租不出去或入不敷出上.
價格風險篇 首先我們來分析價格的變化趨勢:筆者這兩年的購房客戶往往會在購置房產前問到同一個問題: 在未來的幾年會不會重蹈1989--1996之間的覆轍. 房價出現大幅度的下滑. 那麽我們回顧曆史, 來
分析一下1989年前後那個時間段都發生了些什麽, 現在或在未來的幾年中會不會再次發生大幅度的價格下滑?
筆者在此無意得出任何結論, 隻是讓我們來理性地對比一下幾個客觀數據:
1, Interest Rate
人們都知道, 房屋貸款的利息是直接影響購房信心的指數, 會直接或間接地影響房屋的價格. 現在經過加拿大中央銀行幾次調息, 基本貸款利息率(Prime Rate)已經到達5.25%, 筆者已經多次聽到有的購房者對貸款利率的擔憂. 但是很多人並不知道加拿大在曆史上的平均基本貸款利率是8%, 而在1989-1991年期間的貸款利率是在14%--16%之間(見圖1, 其中的利率與本文所提的Prime Rate略有不同, 但從中可以看出利率的基本變化規律). 基本上以曆史經驗來說, 如果基準利率不超過8%, 其對房屋價格的影響是有限的, 而且對地產投資者來說, 還要認識到, 其實貸款利息率是一個雙刃劍, 利率會影響房屋的價格, 同時也會影響租金, 利率上升, 租金往往也會有一定的上升.
圖1 2, Unemployment Rate 道理很簡單, 當人們都失去了工作, 家庭收入降低或得不到保障, 自然會降低對房屋市場的需求. 最新的統計資料顯示, 今年剛公布的加拿大的失業率是6.6%, 而1989--1994年期間的平均失業率為9.81%.(見圖2)
圖2
3, New Construction Rate
新屋開工率是衡量房屋總供應量的一個重要指標, 通過供求關係影響到價格. 具體在1989年前後的新房開工率是多少, 筆者無從考究, 但細心的人仔細想一想, 現在大多倫多地區房齡在15—20年前後的房屋有多少. 至少筆者在幫客戶買賣的房屋中有相當比例是在這個房齡階段的, 可以說明, 在那個時候, 新屋的開工量十分的巨大, 房屋的絕對供應量巨大, 而那個時候的絕對移民數量遠遠少於現在, 供求關係可見一斑. 根據新的統計資料,2005安省的新屋動土數量從2004年的85,114個單元下降了5.4%，落在80,500個單. 並且在2006年將繼續下跌至75,200個單元.
4, Housing Affordability
房屋購買及持有的承受力, 即一個家庭每年用在房屋上的花銷與家庭年收入之間的百分比. 也就是說人們能不能買得起及養得起這個價位的房子. 2005年的統計數據標明: 多倫多的House, Townhouse及Condo Apartment的Housing Affordability分別為49%, 33%及26%, 而在1989年的比例分別是75%, 51%及45% (見圖3, 圖4多倫多及溫哥華Housing Affordability 比較). 意思是說, 那個時候的房價遠遠的超過了一般家庭的購買力, 而現在的房價即使上漲了, 但是由於平均家庭收入也在增加, 房屋的承受力指數非常的健康.
圖3 圖4 5, Non-Market Demand-Supply 即非市場因素的供求關係變化. 大家都知道, 近幾年加拿大的移民數量平均每年是22.5萬, 移民局計劃未來十年，新移民總人數達到全國總人口的1％，即使保守黨政府取消前政府去年年底通過的“每年向全球吸納32.8萬新移民的‘五年計劃’”，未來每年移民人數仍將在23萬至24萬人左右. 而每年將近百分之五十以上的新移民來到多倫多定居. 而相比同一時間段, 1985--1989年的加拿大移民數量平均是13.8萬.
6, Taxation
稅收是在加拿大地產投資所要考慮的重要因素. 人們都知道, 加拿大是一個高稅收高福利的國家. 人們在計算投資回報率的時候一定要考慮稅賦因素. 主要有兩種稅賦與地產投資有直接的關係. 一是GST, 第二是資本收益金(Capital Gain). 也許有些朋友還不了解, 加拿大在1991年以前, 並沒有設置GST這一稅種, 以前的做法是將GST打入製造型企業生產的產品的成本裏, 消費者是看不到GST這種稅收收的存在的. 在1991年, 為了增加加拿大出口產品的國際競爭力, 降低產品成本, 增加了這種商品與服務稅. 直接增加了新屋銷售的成本及與房地產交易相關的服務費用.
今年年初, 新當選的保守黨在競選綱領中提到將降低GST稅率及調整資本收益稅的具體征收方案. 當GST能夠如保守黨所承諾的降低到5%的時候, 會將投資者購買新房及商用房時實際付出稅率, 降低到與加拿大政府在1991年推出GST之前相同的水平上.
同時, 在保守黨的議案中, 為那些在6個月時間內, 將從出售投資房產中獲取的收益, 重新投資的個人免除征收資本收益金. 針對小型投資者的資本收益轉滾規定(Rollover Provision), 將為小型住宅出租的投資者帶來前所未有的更大實際收益. 如果這項稅收的改變能夠有效地實施, 將極大的鼓勵更多的加拿大人, 尤其是中小型投資者考慮在地產市場上的投資.
以上是以時間為坐標的縱向比較, 下來我們再通過橫向與世界其他一些國家及城市的比較, 看看多倫多的房價相對狂漲了還是反之. 了解和關心房地產市場的朋友們都知道, 現在在全球範圍內, 房地產的價格猛漲, 那麽這幾年多倫多的漲幅是在一個什麽樣的位置上呢.(見圖5)
圖5 再橫向比較加拿大各大城市近幾年房屋價格上漲的幅度:
在過去的2005年裏，全加拿大的房產價格上漲了10.2%, 多倫多去年房價平均上漲6.6%,至3612,611元. 而其他全國主要城市平房價格上升的情況是﹕維多利亞市上升幅度18.1%，至352,000元﹔滿地可上升幅度最低，為4%，至201,71﹔溫哥華上升11.4%，至611,250元. 連續幾年以來, 相對於其他幾個城市房價兩位數的上漲, 多倫多平均6-8%的增幅倒顯得平穩許多, 分析師的共識是，與89年代市場人為炒作猖獗情況不同的是，這波成長有實際需求支撐，是否泡沫, 一目了然.
無論專家如何分析預測, 也無論事實與數據如何充分, 狼來了的故事在多倫多已經被人們講述了多年, 而還會不斷地被猜測及講訴下去. 作為理性和保守的投資者, 筆者有必要提醒人們, 房價的調整一定會在未來的某一個時間發生, 也許一年, 兩年, 三年也許十年. 但無論如何我必須要預見到, 並有所準備. 如何看待房價的下跌其實就是一個如何正確理解地產投資風險的最重要的命題之一. 我們可以把地產與黃金作為一個類比, 兩者皆為不可再生的資源, 即使房價或者金價大跌, 也不會變成一文不值, 永不回頭. 其實這種保值抗跌性也正是地產投資價格變化的本質特性. 從曆史的角度分析, 地產的價格變化周期是客觀存在的, 而且具有螺旋上升的特性, 看看多倫多自1971至今的價格變化曲線, 我們可以發現, 即使在1989年—1996年其間發生的房市崩盤的極端情況, 價格於2002就得到了恢複. 所以我們對這一風險的最保守的規避原則就是: 心不要貪, 做好自己的財務規劃, 量力而為, 避免投機. 隻要你心存耐性, 做好長期打算, 避免割肉, 挺過困難期, 一定會有理想的回報, 這就是筆者對地產投資風險與股票投資風險最大的區別之一的理解. (見圖6)
圖6 在圖6中有幾個關鍵點值得關注:
1971年, 多倫多的平均房價為: $30,426;
1985年, 由於大量香港移民湧入, 大批購房及投機者的參與, 房價開始迅速攀生, 攀生前價格為: $109,094;
1989年, 房市泡沫破滅, 價格開始下降, 當時的價格為: $273,698;
1991年, 加拿大開始征收我們現在熟悉的GST, 打擊了人們的消費信心, 房市雪上加霜, 價格進一步下滑, 當年平均房價: $234,313;
1996年, 房價達到最低點, 然後開始回升: $198,150;
2002年, 價格回到1989年當時頂峰時期的水平: $275,231;
然後開始平穩上漲, 一直到2005年: $335,907.
租金收益風險篇 分析了價格變化可能存在的風險, 現在我們來分析一下投資物業租金回報過程中可能存在的風險.
主要有以下幾類可能出現的情況:
- 房屋出租不出去, 空置率高;
- 即使房屋出租出去了, 但是租金過低或成本過高, 入不敷出;
- 即使理論上租金和成本保證了合理的回報, 但房客拒不付租金, 同樣得不到回報.
以上三種情況中任何一種的出現都會直接地影響投資回報率. 下來, 我們就從三個方麵來分別理解一下三大風險的控製:
1. 租房空置率風險的控製
先分析對比一下, 加拿大各大城市的空置率:
加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，簡稱CMHC)公布, 2005年多市的出租空置率為3.7％; 加拿大公寓空置率最高的城市，首推溫莎，高達10.3%；緊隨其後的是新省聖約翰的5.7%；薩省及雷灣的4.6%；埃德蒙頓、紐芬蘭省聖約翰士及魁省薩奎尼(Saguenay)的4.5%、安省濕比利及卡爾加利的1.6%、魁北克市及溫哥華的1.4%、魁省舍布魯克(Sherbrooke)的1.2%，空置率最低城市為維多利亞的0.5%. CMHC報告指出，雖然安省大量興建公寓大樓，但在11個租屋市場中，安省公寓空置率屬於較低者。
大多倫多地區的租賃公寓大樓空置率從 4 年前的 0.6% 升高至目前的將近 7%，原因有多個，包括越來越多的新共管公寓樓（Condominium）與租賃公寓樓進入市場，購房市場受低利率刺激一直火熱。統計資料顯示，在大多倫多地區，目前空置率最高的是Don Mills、Lawrence、北士嘉堡、密西沙加中部及密西沙加西南地區，都在 6% 以上。其次是Jane/Sheppard、401 以北的央街，空置率在5%至6%之間。
由以上數據可以看出, 區域的不同, 物業所處的地理位置(Location)不同, 房屋出租的難易程度截然不同, 不同地方的空置率自然就相去甚遠了. 所以, 投資物業的選址不同於選購自住房, 不能想當然自己認為好, 這個地址就好. 必須要調查研究市場行情, 認真了解每個地方的空房率趨勢, 租金與房價的比率及未來房屋供應及租住房需求關係的變化.
投資物業的選址是決定投資成敗的關鍵所在.
發展商及建築商的信譽, 該大樓的管理水平及名聲, 房屋的新舊也同樣在一定程度上影響著空置率的高低.
相比而言房屋價格的絕對值高低卻並不是影響出租率的決定因素. 有些地點好的地段, 房價相對與其他地方高, 但租金也高, 而且供不應求, 空置率反而低.
除此以外, 還有一些局部因素, 影響到空置率. 如一棟大樓剛剛竣工交付使用的時候, 會有在短時間內房源的大量供應, 在瞬時形成供大於求的情況, 我們一方麵要預見到這一點, 相信在一段時間的市場消化以後, 還是會回到供求的平衡點. 與此同時, 筆者建議可以運用多種技術手段, 盡量的避免及減少這一段時間的損失. 至於幾種具體方法, 筆者在此不做鏊訴.
- 成本與收益風險的控製
根據調查得知, 以全加兩居室公寓租金來比較，多市以其高達1，052元的平均月租金位於全國第一位，此外溫哥華為1，004元，渥太華為920元.
還有一個數據概念值得我們關注, 那就是Housing Price-Earning Ratio(P/E), 房屋價格收益係數, 即房屋的價格參數與同期租房成本參數的比率, 意思是說, 通過這一概念, 我們可以了解到, 購買及持有一套住宅的花費與在此同時將同一房產出租所得到的現金流(Cash Flow)的相對關係, 或者換一個角度理解, 持有一套房產的費用與節省下來的用於租住同一套房產的成本的對比關係. 該係數越小, 說明房價越相對於租金越便宜.(見圖7)
圖7 由圖7可以判斷出, 相對於租金, 多倫多的房價處於最便宜的位置.
接下來, 再對比一下, 以1989年為基準, 加拿大幾大城市Housing P/E Ratio截止到2004年的變化趨勢.(見圖8, 圖9, 圖10, 圖11)
圖8
圖9
圖10
圖11
與其他地區和城市相比之下, 我們恰巧幸運的生活在多倫多這個價格並不苛刻的城市.
在多倫多的房屋租金定價存在一個不成文的”黃金分割率”, 即租金的市場定價基本遵循著一個原則, 基本保證投資者在投下房款的25%以後, 所得到的租金基本與房屋的各種花費包括貸款本息, 管理費, 地稅, 水電氣雜費的總和基本相抵, 並有時候略有盈餘. 如何能夠實現這一目標, 開源節流. 就同樣需要在物業類型的選取, 售房合同的簽訂及其他技術層麵的操作上小心謹慎.
- 壞帳風險的控製
最後, 筆者強調, 風險控製的最有效的原則之一就是: 投資的多樣化, 把雞蛋放在不同的籃子中,用來分散風險應該成為一個理性投資者的座右銘. 世上投資的方式有多種, 筆者從不排斥其他的投資方式, 如股票, 證券, 基金, RRSP等. 而且僅就房地產而言, 同樣存在著多種不同的投資方式, 如投資獨立大房, 商場, 鋪麵, 酒店甚至是地產項目的開發. 熟話說條條道路通羅馬, 關鍵是選擇適合自己, 並有充分的把握控製風險的選項. 地產投資並不是盲目亂投資. 承認風險的客觀存在, 理性分析, 審時度勢以及利用專業的服務都是減少風險, 增加回報的有力保證.
說明: 本文所引用數據, 圖表除標明出處的以外, 其餘均根據多倫多地產局及其他官方統計部門的統計數據, 經本文作者及多倫多房產資訊網工作人員收集整理所得. 其準確性由各數據來源提供方保證, 本文作者謹在此基礎上做分析與比較, 特此說明.
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