彎曲 zt

Chapter 1
我是老彎曲，買房10年，反正再跌也不可能跌回去我買的價格，無房托唱空之分。

先給一點上次89年房崩的經驗，當時我已在彎曲。好學區如Cupertino, Palo Alto幾乎
沒跌，最低點與最高點持平。Los Altos, Saratoga跌了最多20%左右，Saratoga當時學
區一般好，華人不多，很白。半島Woodside, Hillsborough跌了不少，Menlo Park也幾
乎沒跌。大跌的是東灣Oakland到Pleasanton,最多跌了35-40%，SFChronicle曾報道
Oakland幾個跌了近70%的案例。MSJ微跌10%。彎曲傳統好學區Palo Alto, Cupertino自
50年代起就如此，但以前學區平均許多，差異沒有今天大。MSJ是台灣人移民80年代建
立起來，Saratoga以前很白，是好區但非好學區。

當時Mountain View, Sunnyvale都是普通藍領區，遠非今日可比，我89年住在Mountain
View如鄉郊農場，88年以前上升不多，後來下來也不厲害。MV發跡因為95年Netscape。

彎曲跌了不容易買，因為91-94經濟衰退，失業率很高，如非89綠卡，中國人作為第一
代移民幾乎無法找到工作，最重要是利息高，我當時想買但利息達10%且銀行極其慎重
不輕易貸款，如無20%以上的downpayment加上750 credit score銀行不理你，還有銀行
要求30%。更重要的是好區房子在低潮時listing太少，抗不住要賤賣的不多，最後賤賣
了的都是退休要離開一早買了房的老人，有工作無論房價上下都一直供下去，所以選擇
有限，因老人房子維修很差。

彎曲有幾個因素比較獨特。一是加州prop 13每年最多上漲2%的property tax，買了就
不怕房價上漲要交高稅。二是property tax base可以傳給子女，不必重估，所以老人
就算遷出隻要子女仍在則房子不會上市，減少供應。三是老人年過55身殘或收入少可以
申請完全延遲至死後才交房產稅，進一步減少供應。這是人為造成供應短缺，除非prop
13，prop 60,90被推翻，都不會改變。房價上漲越厲害業主越不賣，因為很多老人的
稅基隻有幾萬到十幾萬，每年交稅一千多，如出租一個月的租金都不必就賺回來了。四
是彎曲特別強烈的NIMBY態度，尤其是好區，每戶最小畝數約在四分一畝左右不能繼續
分割，間接減少房屋數目。

好區的房子在這些長期業主手中很多，如去zillow查詢，可隨意察看房子的county
assessed value,這能反映這些房子買了多長，估價越低則業主購買年期越長。傳統好
區好處在於大部分業主都是長期持有者，就算房價走低也沒有必要賣，因為大部分都供
完了，每年支出極低，新區供應多，新業主多，經濟不景氣時難扛。

如持幣待購，希望以低價買進好區很難，因為以上次的經驗來說，我就算想，好區的房
子低潮中很惜售，選擇太少，上市的都是退休老人垂垂欲倒的房子，銀行也借不到錢，
所以我要等到97年價格重攀銀行放鬆貸款才能進場買好區。比較現實的是等待房市萎頓
買新區，特別是新建築多的地方，倒是很有機會抄底。

彎曲的89房崩地區之間相差很大，所以房產很local，不能一概而論。彎曲富人集中度
很高，加上貧富差距越來越大，富人都集中在傳統好區內，現金買房率每年都達到10%
以上，希望價格崩潰一半或者以上很不可能。我認為由於美元長期大弱，質優資產類別
如藍籌股票、黃金，好區房子等等都不會產生價格崩潰，雖然上漲空間也可能有限，因
前幾年上漲得太厲害。作為投資，未來幾年房產不是一個很好的類別，作為自用，衡量
自己能力不要死撐，就算經濟不景氣也有足夠的儲蓄支付貸款半年到一年，不會出大錯。

通常來說，一般買房子要租金跟貸款一樣才能入市。我問過不少在彎曲生活50年的老人
，這個情況在彎曲從來沒有出現過。在過去50年，彎曲從來沒有出現過租貴過買，或者
租跟買一樣的情況。

Chapter 2
我88年才到美，還沒有畢業，哪裏來的錢買房子？

好區的底93年就到了，97年的價格已經比93年貴了20%左右，普通區的底97年才到，因
好區晚降早升。93年我才畢業找工作，幸好有89綠卡，不然好多無89綠卡的他國學生都
無法找到工作回國了，經濟衰退時H1B簽證少，公司也不願意花律師費請外國學生，而
且以前的H1B換雇主則無效，麻煩得多。97年我的雇主被acquire，但有一年的holding
period,可以做抵押，才有頭款買好區，不然我們的積蓄也不可能夠頭款買進好區。87-
89，97到01，彎曲的stock options可以作為頭款抵押。

我不是勸你買房，我同代能在彎曲生存下來的房子幾乎已經供完，稅基是現在市價的一
半都不到，無論日後是否在彎曲退休基本上都打算把稅基傳給下一代，房價如何我們都
不會賣，房價要是大跌我們還有錢去再買一棟。prop 13的做法是如果房價跌過了我現
在的稅基，我可以申請減免按市價繳納，如果房價高升了我就按照我的稅基積累，head
I win, tail you lose。我說Palo Alto，Saratoga的房子跌到我的稅基你都不會相信
，因為太多人想搬進了。彎曲不僅兩極化，美國更加兩極化，美國的中部房價大幅落後
於兩岸就是在上一波70-80的高通脹後發生，你可以去搜，70年以前兩岸與內陸的價格
沒有如此差異。原因是高工資工作集中兩岸。

彎曲與其他地方最大的差別是一係列房產稅的特別政策, 因為這些政策讓大量的老人，
在本來根本無法負擔在彎曲生活下去的情況下，不僅能守住自己的房子，還能把房子在
大量減免稅費的基礎上傳下去，大量減少了市麵的供應。我推薦你去查網上county
record，隨機查，就會看到極多的父母把title deeds轉給子女。這點沒有在彎曲生活
多年你不會知道，因美國其它地方把房子傳給子女子女必須按照市價納稅，這是加州的
特有情況，到了土地供應少的彎曲，傳承情況變本加厲。你不明白這些特別的稅政無法
明白這裏的房地產情況。

我說過，如果你的target是新區，有很多供應，那等幾年抄底有機會成功，因當年新區
有過30%的折讓，差區雖然折讓更大但不安全。如果你的target是好區，機會很小，如
果現在有錢買還能鎖定低利率。好區不景氣的時候折讓小，但上升期百分比比不上新區
差區，beta比較小，就算等到折讓你未必能在銀行借到錢，如果我93年有錢買，一定會
在93年買，不會等到97年價格攀升了20%後再買。

Chapter 3
我說的情況隻限於好區，你可以找在彎曲生活起碼20年以上的對證。

從Palo Alto一直到Los Gatos的西邊foothill，我在彎曲近20年的生活裏麵，從來沒有
出現過買房比租房便宜或者相當的情況。租房一直都比買房便宜。原因是這些都是傳統
好區，有大量的房產在長期業主手上，他們的成本價是今天的十分一都沒有，加上每年
地產稅很低，所以並不在意收取很高的租金，租金對於他們隻要高過地產稅就夠了。況
且foothill地區基本上沒有apartment,本身租房的供應就很少。

如果一個地區很多新業主就不是這個情況。

Chapter 4
我雖然房子解決了，但是最擔心的是高通脹，因為美元肯定要大貶值，引發的通脹可能
將我的積蓄都揮發掉了。你們可能出生太晚，沒有經過中國的大通脹，我還記得父母家
裏本來省吃儉用有1萬多人民幣，在80年的時候已經是萬元戶，但是到了87年，每年通
脹都有20%左右，打電話回去（那時美國長途通話費1美元多一分鍾，中國裝電話費就要
6000人民幣）父母哭訴說錢都沒了，要靠我在美國學費接濟，所以我的個人感覺89年更
加是民間反通脹的反彈，民主追求隻是發泄不滿的借口，雖然我是個間接的受惠者。這
種惡性通脹在1970-80年在美國產生過，美國很快就會重臨高通脹，如不小心，我會麵
對我父母當年的命運。

如不夠錢買好區房子，我認為就不要買，在好學區或者好區租房子，或者在好區買最差
的房子，最多在好區的邊緣買。爛區任何時候都不能買，在經濟衰退的時候爛區罪案率
非常可怕，槍擊案件整天發生。爛區的房子雖然有prop 13，但是窮人的理財意識很差
，所以才成為爛區，如大家齊心協力管理好城市則不會。

我當然還有其他投資，不過作為一個普通人，有條件的時候當然首先解決自己的房子，
心理上感到安慰。我說的情況都是針對自己居住的地方，如果有額外的錢當然
portfolio要分散一下，風險分布也好。

還有一點是，Cupertino,MSJ 20年前從來就不是普通工薪階層所能負擔的地方了。
Monta Vista在50年左右就跟Gunn High一樣是彎曲最好的高中，白人中產階級對於教育
也很重視，所以我來彎曲的時候碰到比較寬裕的家庭才能買得起這兩個地方。
Sunnyvale, Mountain View當時倒是普通工薪階層的地方，但是由於Mountain View的
興起，這一點也可能永久性改變。

Chapter 5
我們當年的苦你們現在無法想象的，現在的人根本無法想象從一個一無所有的國度來美
國，沒有internet，飛機比月薪還貴的日子。

我在彎曲近20年看到最大的變化是貧富分化。以前學區分別不大，好的固然多人追捧，
壞的也壞不到哪裏去，私校學費隻有3000美元左右，現在上升了7、8倍，工資則不然，
上好學校成了必需品，學區不是沉淪就是上升。現在的房價那麽貴，其中一個很大原因
就是私校費用，以前隨便住哪裏都可以，單職工工程師也能送兩個孩子上私校，現在兩
個孩子的after-tax費用就要超過4萬一年，所以人人才拚命擠進好學區，而且貸款利息
還能減稅，私校學費不能。因為買房的都是中產階級，對子女教育都重視，所以才造成
好學區價格下跌的時候也堅挺，從這方麵來說，即使現在不買，也應該盡量在好學區租
房子。

還有就是移民的組成。我們當年來的時候Mountain View的Castro Street隻有兩家中餐
館，賣的是tomatoe beef chowmein, chopsui, 我在其中一家打工過，現在兩家都倒閉
了，其中一家現在就是鯉魚門，沒有中國長大的人會忍受老外中國餐。中國印度的移民
大大地提高了彎曲的競爭力，也促進了彼此的競爭。94年以前，彎曲的就業還不至於一
麵倒工程師，有更多的“普通工作”，平均3萬-4萬一年左右，幫我剪頭發的，修車的
，都能在San Jose一般區用傳統的30年固定按揭買房，房價20萬出頭。所有人包括CEO
工資相差不大，碩士博士畢業的工程師的起薪6萬不到，幅度沒有現在拉開那麽大。工
資差距拉大主要是97年以後的事。其實現在的median income真的沒什麽意義，因為彎
曲工資分布不是橄欖型的，而是雙高峰，高薪高收入的不少，低薪低收入的也很多，所
以前一段時間看到Mercury News報道中心地帶房價持續走高，差區房價持續走低，就是
這種分化情況的反映。

最後一點就是雙職工的家庭現在是主流，15年前還不是如此。我買房的時候也屬於死撐
，因為stock options還沒有兌現隻是銀行算作down payment，所以額外要借錢，借貸
收入比超過28%，但我是單職工，因我太太做兼職，收入不穩定，銀行可以不作數。再
早幾年我的同學、同事幾乎都是有個家庭主婦太太。所以當時的死撐標準按照單職工來
算，但是現在的都是雙職工，一人工作根本無法買房。這點社會家庭結構的改變也非常
影響房價，如果你隻有一個人工作，兩夫妻都工作的在搶房時就有優勢，但當大家都這
麽做，房價就隻能上升，雙職工也沒有太大優勢。

Chapter 6
高通脹不一定會引發高利率，美國是民主國家，如果大部分美國人都欠債，政府不會做
對大部分人不利的事。高通脹加低利率，就是美元崩潰，當然這個時間可以很長，達到
10年以上。美元弱化對所有美國人都是好事，因為美國是個欠債國家，幸好我們欠的是
美元，不然一早變成超級阿根廷。正因為我們欠的是美元，最好的賴賬方法就是弱美元。

其實這個過程已經進行很久了，美元從聯儲局成立以來已經在購買力上貶了95%，在70-
80年代對日元貶了2/3，對德國馬克（歐元的主要部分）貶了40%，如果不是蘇聯完蛋，
美元一早四腳朝天。

所以我不認為好區的房價在美元單位會下來很多，房價、股價上漲倒過來看的原因就是
美元不值錢，實際通脹率驚人，隻不過暫時這個通脹率被資產增值吸收了，當資產無法
再吸收的話，市麵商品就會大漲。80年代國內我們都要在家裏存大米油鹽，價格上升得
心驚肉跳，早10年的時候彎曲出現過油站要排隊近一小時才能加油，因為油價每兩個星
期都要上調。

Chapter 7
從我自己經曆的，跟聽其他更老的老彎曲所經曆的，總結彎曲地區變遷如下：

好區一直是好區，好區接壤最可能變好區，新區有機會變好區，爛區永遠是爛區。

彎曲的爛區一直都是East Palo Alto, East Redwood City, East San Jose, Oakland,
這些是彎曲治安黑點，從來沒有改變過。

有幾個區是堆填區，都是新區，很受中國人歡迎，房子新，但是日後大地震會因地基液
化有很大的影響，Foster City, Redwood Shores都是如此，就算是市內的Marina,也是
堆填區，89年大地震的時候房子都斷裂倒下了。一般知道彎曲地理的人都因安全理由避
免這些地區，新來的agent也不會告訴你。

有幾個區因為接壤好區而從藍領區變為好區。大約20年前，不是整個Palo Alto是好區
，隻是El Camino西邊Gunn High學區的才是，東邊的Palo Alto High學區都是藍領與我
們這些窮學生的公寓區，再窮一點就去Mountain View住。同理，不是整個Cupertino都
是好學區，隻有Monta Vista，Homestead地區才是，東邊的Cupertino都是普通藍領區
。這兩個城市的整體提升都是本來的好區擴充的結果。不僅如此，接壤Los Altos,
Palo Alto的Mountain View本來是平平無奇的藍領區荒蕪如農場因相鄰的城市而被選中
為一係列明星企業的據點而上升，而Sunnyvale因為接壤Los Altos, Cupertino而一樣
受惠。Lynbrook 20年前根本不出名，這個學區越來越好是因為接壤Cupertino,
Saratoga，很多新來的移民因為價格轉買San Jose West而成為好學區。西灣的慣例是
以El Camino Real為界，西邊的好，東邊的不好，越接近這條界線越不好治安越差，但
因持續10年以上的經濟蓬勃改造開始外延到東邊。不過至今靠近101的地區仍然被認為
是不太好的地方。

在半島上，Redwood City的聲譽一直不好，我才來的時候被告誡不要前往。但是由於夾
在傳統好區San Carlos, Atherton中間，west Redwood City已經今非昔比，雖然學區
仍然有待改善。So. SF, Daly City, 部分San Mateo，治安名聲不太好，但不至於是爛
區。然而今天非常時髦的Burlingame,15年前不會有人想到，最主要的原因是整個舊城
改造，加上接壤Hillsborough。曆史上來看，接壤好區，或者幾個好區夾著的藍領區最
容易受到整體提升。

新區改善最大的例子是Silver Creek，10多年前那裏隻有Silver Creek Country Club
旁邊零零星星幾十棟房子，我那麽多年隻去過一次。最近去了第二次，完全震撼於整個
新區建造。跟這個很相近的是Danville, 我93年才工作時有同事往Danville開荒，被大
家笑他充軍，但Danville是上升得最快的城市之一，而且學區也從無發展到不錯。

有幾個區以前是矽穀還做晶片的時候的工業區，所以有汙染的考慮，日後升值可能會比
較差點。Milpitas, 機場附近，Santa Clara都是如此。這些區日後肯定也會改造升級
，因接壤的地區會越來越好，但土地汙染恢複需要一定的時間。

Chapter 8
好區的定義是區中家庭收入中位數起碼10萬，未必是好學區。比如Los Altos, 小學很
好，中學不怎麽好，因Los Altos缺乏商業地段，沒有大量商業稅支持學校。又比如
Atherton, 肯定屬於好區，但沒有居民讀公立學校，中學是不太好的Redwood City學區。

好學區在彎曲傳統的定義是看高中，800多以上都是好學區。

Chapter 9
總的來說，我不是勸人買房或者不買房，我隻是想以一個老彎曲的經曆跟後來的中國移
民分享一下，希望大家有個全麵一點的曆史數據，做出最適合自己的決定，到底每個人
的情況都不一樣。

彎曲從88年到現在華人大增，對我們整體與個人都很有好處。如果我們可以互相之間多
一點分享自己的訊息，日後大家都能從彼此經驗中得益，生活過得更好。生活好不好自
己拿捏，最重要是得到更多數據可以幫助自己的分析。

Chapter 10
我自己居住以外沒有另外的房產。我買自己居住的地方沒有想太多，能負擔就買，在合
理的範圍內撐了一下，人總要有一個窩的。

Chapter 11
全國範圍內肯定有很大的泡沫，但是在局部地區，要每個個案看，我沒有數據在手說到
底泡沫有多大。

如果你們朋友之間有mortgage broker,可以要求他們幫你忙，隨機看看一些區業主的貸
款情況。如果這個區大部分的業主都付清了貸款，或者貸款很少，那麽無論外麵的泡沫
多大，這個區的價格會非常堅挺。如果這個區的業主很多都是房貸收入比過高，那麽這
個區的泡沫就很大。

彎曲的房價收入比在老房子上不合用，我以前在Mountain View的老業主買房的時候是
1940年，租給我的價格按照當時市價僅僅能給當時市價折算的地稅，但是房子也很破，
40多年幾乎沒有維修，我要周末幫忙做木工修補。現在這個房子還在，傳了給他的兒子
，收的租金還是很低，按照現在的市價連貸款利息都還不起。

其實彎曲有一群這樣的老業主，手上有大量房產（我以前的業主手上有10幾套，都是
1940-50年左右買的），由於加州特別的地稅法幫助他們多年以來用幾乎不花錢的方式
持有房產，他們也是出租老房子的主力供應。這種出租的房子會在未來一兩代消失，因
為他們的子女孫兒會一套套分走自用，到那個時候房子的租價才能更加反映業主的成本
。不僅如此，商業地產也是這樣。apartment也都受到prop 13保護，所以才能形成老
apartment租金與房價如此脫節的奇觀，新的apartment由於麵對老apartment的競爭，
也不能加租太多。這種租金與房價脫節的奇觀不是這幾年才有的，我來了那麽多年從來
沒有碰到過任何一年租房會比買房付出相同，買房永遠會比租房支出高，隻是這個差別
現在才比較大。prop 13是1978年才出現的，據更老的老彎曲說，房價是從80年代開始
與租金脫節。

在彎曲開車，經常會碰到一些繁華地段旁邊有一大塊農田，荒廢了好長時間，毫無理由
存在。如果加州采用德州的3%市價地稅納稅法，那個時候加州房價就會大崩潰，因為所
有老業主無法付地稅，必須出賣房產，馬上供應大增。但是要推翻prop 13，必須由全
加州居民投票，如果加州的新移民不斷湧入，他們暫時都沒有投票權，而等他們擁有投
票權成為公民的時候他們可能本身也成為了業主，不會投票推翻。這就是加州那麽多年
來的paradox.

長期來說，這樣的paradox肯定有自我糾正的一天，但是不是現在，或者可見的將來很
難說。

Chapter 12
在民主國家，稅法是政府最大的武器，整個社會模式就是由稅法組成的。有的稅法達到
了當初的目的，有的稅法就好像是潘多拉的寶盒，達到的社會目的與當初所想的完全背
離，並且變成了一個怪物。

prop 13推出的背景在於很多人湧入加州，矽穀才開始崛起，很多老人憂心房價漲得太
快，日後退休時無法支付市價掛鉤的地價，所以才推出了這個proposition，獲得大部
分當時的加州居民通過。但是通過了以後，經過差不多30年，變成了房產供應抑製的最
大原因，在傳統的好區尤其如此，而且一個區一旦變好，房價飆升，在正常的市場裏麵
業主就會出貨，就算喜歡當地，會博一博房價下來再買回，這個過程中自動增加供應，
平抑房價。

但是當我自己走過了這個思維過程，作了計算，就知道prop 13的威力了。我們也覺得
房子很貴，增值遠超於夫婦倆人的50萬無稅上限，有這個誘惑希望出貨然後等房價下來
再買。但是跟買了房10年20年以上的朋友談，發覺這個賭博賭不過，因為房價要掉到我
們當初買入的價格，今天積累的稅基基本不可能，而這個稅基每年的支出省差不多上萬
元，隻要prop 13不推翻，這是一個非常重要的考慮。如果跌不到呢？那麽手續費首先
會不見了大約5%，外麵的環境又是高通脹（房產大升往往是高通脹的前哨），拿著一大
筆錢不知道有什麽低風險的保值方法，就算等到房產低潮的話好的地方選擇未必多，還
不知道能否買回一樣好的房子。這樣算完，長期持有者幾乎百分百都是按兵不動。一個
德州的長期持有者考慮就不同了，當房價飛漲，他的地稅一樣飛漲，而且德州的相應土
地供應多很多，反正稅基不重要，更加有動機博一博。

Chapter 13
我隻是指出一些彎曲特有現象背後的原因，不是說買房或者不買房更好，因每個人的經
濟、工作、投資態度情況都不一樣。我說的情況也隻是針對老房子占絕對主要的傳統好
區，現在新建立的小區算法完全不同。我以前有個同學從小到大都在Palo Alto度過，
跟我說Palo Alto每年上市的房子與整個housing inventory相比小得多，西邊山腳幾乎
都是這樣的情況，普通來說每年應該有5% turnover, 但彎曲老區特別少。

我們這個年紀，靠近退休20年多一點，最怕的就是多年累積的財富一下子因為惡性通脹
化為烏有，房產隻是資產保持購買力（保值，不是賺錢，因為錢很快就不是錢）的手段
之一。當貨幣越來越失去儲值意義的時候，投資的重點是保持購買力，而不是投資回報
，因為回報失去了意義，今天的一塊錢跟一年後的一塊錢都不是一回事。所以人類看得
見摸得著的東西都會大漲，無論是食物、房子、石油等等。我們這一代親眼看到過惡性
通脹如何將父母一生的積蓄在他們臨退休的時候化為烏有，對這方麵特別敏感。我家不
僅在新中國被通脹吃光積蓄，再上一代在國民黨末期一樣經曆過濫發金圓券將積蓄洗劫
一空。但金圓券這種惡性通脹不會在美國發生，因為美國軍事實力超然，自然資源也足
夠，捍衛自己利益沒有問題，然70年代的每年15%-20%通脹完全有機會重臨。

至於說彎曲的競爭力，這點我倒不擔心，因核心技術完全沒有外包的跡象，高端人才在
美國仍然是回報最好的地方，更何況中國印度本身都有不少經濟泡沫，影響他們的成本
與競爭能力。我們長期居住彎曲以此為家的，也不希望彎曲大漲大跌，更加不希望房屋
成本影響我們吸納最好的人才，因為房屋始終是彎曲科技產業的副產品，隻有產業更加
興盛，才能有長久的繁榮。所以看到彎曲遠一點的地方有很多新區，新房都在發展商那
裏，對於我們長遠來說是好事，因為這些發展商不跟房子談戀愛，等到經濟衰退的時候
，這些新區不會有prop 13曆史包袱，發展商為了資金回籠降價更猛，讓新來彎曲的人
才都能很塊居者有其屋，長期留下來。

Chapter 14
我還想提醒一下買房租房的人小心兩層房，特別是新起的三層房，設計很不安全。如公
寓、condo則無礙，後兩種多采用鋼筋，耐震，而房屋則很少采用鋼筋，太貴。我親曆
過89大地震，至今想起仍有餘悸，89年後的7、8年內起房非常審慎，因大地震的記憶尤
深。到了現在，很多起房的搬進來的根本沒有概念，所以即使有building codes，還是
會防範少了很多。

當年兩層的房屋，我親見幾個上層倒塌，但是兩層房屋屬於非常少數，不像今天那麽普
遍。89的房子幾乎都是rancher，不然傷亡要慘重得多。特別是這幾年業主自己請人加
蓋的，就算完全拿了permit，通過檢查，要偷工減料還是不難。

彎曲的房子，最好素質的是40年代、50年代的，因為當年都是相對高薪的白人建築工完
成，不像今天都是10美元一個小時毫無教育的墨西哥非法移民。以前的白人建築工有多
年木工建築訓練，而且選用原塊木頭，不像今天的pressed board。所以看起來舊，拆
開外麵裏麵都實心實誠。60年代也好就是式樣比較難看，到了70年代中期是美國的高通
脹年代原料飛漲，偷工減料大規模發生。87年到90年是房屋高峰到低潮的年份，因為前
幾年隨便起就會有人買，市場不要求高質量，所以房子素質比較差。房產低潮一直到99
年的素質又變好了，因為房產低潮期新房不起得好沒人買。

2005年應該是市場最熱的時候，如果以前的規律也適用，當時的新房素質又會變成一個
低點。等到新房不容易賣出去了，房產素質又會上升。