ZT美國的房價（下）時寒冰

美國的房價（下）

發表於 2009-11-14 11:41:19

美國的房價（下）
——美國訪問、交流之六
   時寒冰

    《美國的房價》上和中發出後，引起的反響出乎意料。一位朋友告訴我說，地產界幾位“胖子”（重量級人物）私下閑聊時，評價說“姓時的最近表現很不好”。其實，對於某些人而言，我何曾“表現好過”？我隻是寫下美國之行的一點見聞而已，真不明白何以惹得那麽多人“忍無可忍”，以至於有人興致勃勃地上門叫陣，被我慈祥地摸一下頭又回去洗洗睡了——當然，摸腦袋的事情不能常幹，畢竟，搶神父的飯碗是很不厚道的，所以，再出現這類事情希望大家伸出援手幫我一把，隻當做慈善了。
    對於我前麵拍攝的照片，有人說美國的那些房子都是木頭房，以便於隨時拆遷。你當我和那些帶我去看房的在美國生活了30年以上的華人，都是吃泡泡糖長大的麽？你當美國是中國，人們時刻準備著離開家園為城市改造獻青春嗎？美國的憲法和法律不是僅供觀賞的。而且，在美國，由於標準要求高，木結構的房屋成本並不低，對防火、防潮、防蟲、透氣等的規定是非常嚴格的（比如，用來建造美式木屋的木材的平均含水率隻有17％），否則，一旦因房屋質量出現問題而被告上法庭，所麵臨的賠償可能令其傾家蕩產。即使在中國，木結構房屋的造價也並不低。為此，我專門谘詢了幾位開發商，並查詢了相關資料。資料顯示：木結構房子全部完工後的總成本與混凝土等其他結構房相當，甚至更貴一些，獨立木結構住宅每平方米的總建造成本甚至能達到6000元左右。    
    整體而言，即使從絕對值上比較，中國的房價也超過了美國，更不用說像北京、上海這種一線城市的房價了。如果從房價收入比來看，中國的房價絕對是全世界最高的。大家不妨參看一下曾在美國生活過的多位財經人士寫的中美房價的比較文章，更可以參看中國和歐洲的房價對比——這種對比更直觀。至於物業稅，我走訪過的住宅小區，物業稅一般在1%（劉廣宇先生所在區域）至1.2%（Jack家所在區域）之間，由於政府通過很多優惠措施減輕自住房者的負擔，實際支付的稅收要遠低於這個規定值，更何況，物業稅都有明確的支出項目，繳納稅收換取了優質的服務，這是美國公民自願繳納物業稅的重要原因。
    在《美國的房價》上和中發出後，我也收到幾位在美國工作的朋友的來信，他們提供的資料與我在美國了解到的情況相吻合。 

    我們今天不妨從簡單的數據入手做做一下比較吧。
    2008年，美國人均年收入（全美國民）為3.76萬美元（世界排名第4）、中國2008年人均年收入（全國居民）僅1100美元（世界排名109位），美國人均收入是中國的34倍。當然，這樣算可能會讓一些人不爽，脾氣大點的可能會“忍無可忍”，伸長腦袋讓你摸，以折磨你善良的內心。
    我們退讓一步比較吧。中國城鎮居民的收入差距很大。2008年，全國城鎮居民人均收入15781元，約折合2300美元；2008年，全年全國農村居民人均收入4761元，折合700美元。顯然，即使拿中國城鎮的人均收入與美國（含農村）的人均收入對比，中國城鎮居民的人均年收入也僅相當於美國的6%，或者說，美國（含農村）的人均收入是中國城鎮居民（不包括農村）人均年收入的16.3倍。另外別忘記了，美國有健全的社會保障，並且，物價水平低於中國——這一點下篇文章介紹。
    這樣比較讓開發商們平衡點了吧？
    那麽，美國目前的房價是多少呢？
    2009年10月28日，美國商務部公布的最新數據顯示，美國9月份的新房銷售中間價為每套20.48萬美元，折合人民幣約140萬元（美國所發布的房屋中間價是比平均價更能反映房屋平均價格水平的指標）。換句話說，在美國每套約20萬美元的房子，是絕對的主流。需要強調的是，這指的是美國的新房價格，二手房價格的中位數一般要比新房中間價低4萬美元左右。
    美國的新房指的是什麽樣的房子呢？上海社科院經濟景氣與預測研究室主任劉熀鬆先生曾經撰文指出：美國的房屋麵積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。
    這樣計算出來，美國住房的單價折合成人民幣大約6800元/平方米。
    其實，這樣算並不嚴謹。因為，美國的住房不像中國這樣按照所謂建築麵積計算，美國是按照使用麵積計算的，而且，諸如車庫、陽台、地下室、儲藏室這樣的都不算入麵積，綜合折算下來，美國200平方米的房子差不多相當於中國400平方米左右的房子（這也顯出中國既得利益者用建築麵積計算房價的高明）。即便這樣，還沒有考慮前後院，美國住房的前後院也是不算入麵積的。另外，還有四點不同：其一，美國的房子在中國被稱為別墅，而中國被稱為房子的住房在美國隻是公寓。嚴格說來，美國的房價與中國的別墅價格相比才是恰當的。那樣的話，差距就更離譜了——中國公寓的價格遠遠超出了美國的別墅價格。其二，中國的房子不包括土地，相當於一次繳納了70年的租金，而美國的房子是包括土地的，永遠歸其所有。其三，中國的是毛胚房，美國的是精裝修房。其四，美國的住房質量和品質更好，美國的住宅平均壽命是80年——100年，而中國是30年（這個數字連開發商自己都“供認不諱”，不妨看看他們此前寫的文章）。
    在中國，許多普通人，用花費畢生心血積累的財富，換取的是價高質次的商品房。美國中低收入者花費幾萬美元就可以買一套房，房屋質量雖然不能跟幾十萬美元的房子相比，但有院子，可以種花草，是一片屬於自己的世界。而且，位置稍遠一些的房子，幾萬美元的照樣舒適地令人感慨！在洛杉磯的時候，我們開車去看一位朋友，導航儀把我們帶進了一個同名的街道，那裏居住的是中低收入者，一套住房的價格也就4萬美元左右，院子美化得花園一般。
    正因為美國的房子品質好價格低，所以，才有那麽多的官員、商人，悄悄地在國外買房，心甘情願地把家人送到水深火熱的資本主義國家體驗生活，基本上都是“一去不複還”。最聰明的當屬開發商，他們一邊說中國的房價低，美國的房價高，一邊又悄悄地把財富轉移走，去國外買房。據一位開發商職業經理人估計，至少超過一半的有實力的開發商，把財富和子女轉移到了國外。他們自己則既不買也不住他們所聲稱的由他們自己建造的“絕對物有所值”的房子。
    美國的住房政策對建設美國特色（原諒我用這種表述）的和諧社會做出了重要貢獻。
    美國對公眾購房尤其自住房有很多優惠政策。通過媒體的報道，國內的讀者一般都知道，美國自住房住滿兩年以上出售時享有增值稅減免優惠，自住房貸款利息可抵消個人所得稅等等政策。其實，還有更多。據《Housing Policy in the United States》一書介紹，美國建立住房體係過程中，有兩大主題：一是自有房。為了讓民眾買得起房，美國政府采取補貼等措施，幫助民眾買房。“聯邦和州政府長期以來一直通過降低抵押貸款的利率來減少自有房的費用。更近些的辦法對低收入住戶的本息還貸支出進行補貼，使得他們可以獲得購房所需的抵押貸款……到1972年為止幫助40萬戶家庭成為了有房戶。”（該書第265、266頁）後來，聯邦政府又通過發行抵押貸款收益券等方式，為購房者提供補助。“除了住房抵押貸款利息支出免交個人所得稅之外，其他針對有房者的稅收政策還包括不動產稅減免、出售住房所得的資本收益減免，以及由免稅債券資助的麵向首次購房者的低利率貸款……除稅收支付之外，聯邦政府為低收入者提供的資助主要有三種形式：一是支付具體住房工程的建設；二是幫助租房者獲得私人市場的住房；三是為州及地方政府提供資金，使其發展自己的項目。”（第6頁）根據《Housing Policy in the United States》一書的介紹，美國自有房住戶的住房支出絕大部分（接近80%）在其總收入的30%以下，而且，美國的社會保障健全，這使得民眾有更多的資金用於消費，所以，很少聽到美國拉內需，人家一直是超前消費。與美國的情況相比，中國由於社會保障不健全，相當一部分收入要用於彌補社會保障不足的缺口（教育、醫療、養老等等），能夠用於買房的收入應該占到總收入的10%是合理的，但是，所有的人都知道，這個比例在中國到底有多麽令人觸目驚心！不然也不會有“房奴”這樣的詞產生出來。
    在美國，對於買不起房的人，政府通過提供房租補貼等方式幫助他們。“總的說來，目前有將近690萬低收入家庭接受某種形式的房租補貼，其中，受政府工程補助的私人所有出租房是最大的補助項目，提供了200萬套廉價住房。租房券作為第二大項目，提供塞180萬套廉租房。公共住房排名第三，提供了120萬套住房……剩下的190萬套廉租房由低收入住房稅收補貼、免稅多戶住房債券和Home項目資助。絕大多數受資助的住房獲得了多種渠道的補助……住房政策不隻局限於提供項目資助和稅收激勵，它還涉及與住房有關的融資、開發、租賃、銷售等各個方麵。換句話說，所有致力於為低收入和少數族裔住戶提供住房的製度、法規與實踐都是住房政策的中心。”（該書第7頁）而在中國，最大的問題是住房的最大受益者是地方政府，他們為了力推房價以把地賣個好價錢，建設保障性住房的動力嚴重不足。保障性住房跟不上，任何調整房價的措施都必然失敗。實際上，許多調控手段被巧妙地扭曲成了推高房價的手段。
    美國建立住房體係的第二大主題是收入融合（Income Integration），簡言之就是化解貧富對立，建設和諧社會。兩個辦法，一是“分散”，幫助公共住房居民和其他極低收入住房搬入中等收入、通常位於郊區的社區，二是“收入融合型住房”，即把不同收入階層的住房置於同一建築或同一開發項目中。（全書第269頁）
    寫這篇文章的時候，我不想再像前兩篇那樣，用自己拍攝的照片作為說明，免得有人繼續說我不客觀。在拉斯維加斯的時候，我拿了兩本當地出版的售樓指南，本想找個掃描儀，從第一頁到最後一頁全部掃描出來，讓大家看看，20萬美元以下的房子，在美國是不是主流，讓大家明白，“美國9月份的新房銷售中間價為每套20.48萬美元”到底是一個什麽概念。但是，我們偌大一個報社，居然沒有掃描儀，我隻好用數碼相機翻拍下來代表主流的信息，讓大家看個大概。由於才疏學淺，時間匆忙，不當之處請指出，本人即更正。
    再說明一點，這隻是我在美國的一些見聞。美國不是天堂，但是，我們要汲取它好的一麵，經常對照別人的優點才能更清晰地看到自己的不足，這樣做的目的，是為了促使各級官員從諸如“釣魚”這樣的繁雜事務中擺脫出來，認清腐朽、墮落的資本主義執政者通過重視諸如住房這類民生欺騙、麻痹人民的可恥伎倆，認真執行中央的各項民生政策，正確落實科學發展觀、建設和諧社會，以使民眾擺脫房奴的枷鎖，在生活質量上趕超英美，使萬惡的資本主義社會露出猙獰的麵孔，遭到全世界人民的唾棄，使中國特色的執政理念成為各國效法的典範，在人類曆史上寫下最光輝的一頁。