英國房價分析1

現在是2006年底了.美國房價似乎出現了下跌趨勢.而英國房價似乎還沒有停止上升的趨勢.很多人對此感到疑惑.

我的一些碩士生作了一些相關的研究.列在這裏給大家一個參考.由於研究立項到結果出來需要時間,因此結果和現實會有一段時間距離.

我們的研究假設是:

假設一對年輕大學畢業生(22歲)在1990,1994,1997,2000,2004 開始工作.
開始時他們掙兩份英國平均工資
40歲前他們每年的收入的增長率是通貨膨脹率+3%(包括職務晉升).
40歲後他們每年的收入的增長率是通貨膨脹率+1%(職務晉升已經停止).
稅收占工資的1/3(貼近真實情況).
購房使用95%房貸.

進一步的假設包括

2臥室FLAT價格是平均房價的70%
3臥室SEMI DETACHED房屋價格是平均房價的100%
4臥室DETACHED房屋價格是平均房價的150%改革 - 和真實情況基本符合
再假設一畢業買的是2臥室FLAT,   5年以後買的是3臥室SEMI DETACHED, 再過3年買的是4臥室DETACHED
每年花在房屋修理和COUNCIL TAX 上的錢約占房價1%.

在2004年前使用英國真實銀行利率,2004年後假設利率是6%,來計算房貸占他們稅後可支配收入的百分比.

那末這對夫婦的房屋支出占稅後收入的比例可以用下圖表示,各位看官可以發揮自己的想象力來評說.

好象上不了圖. 見右側了!!?? 好象點擊圖象就可以變大!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!