貸款是購房過程中的重要環節之一，對於大多數人，尤其是第一次買房的人來說真是摸著石頭過河，一不小心不定遇到什麽意外呢。有了買房時的貸款經曆，重貸時會輕鬆許多。
我這裏講的前提條件是：
A 信用比較好
B 獨立自住房
C 沒貸款保險
D 各個州具體情況具體分析
第一：選銀行還是貸款經紀公司
選擇銀行的好處是信譽信得過，明碼標價出入不大，個例的處理不會有很大的個性化。
選擇貸款經紀公司做起來靈活性大，但是必須找到信譽好的，會省去很多麻煩。
第二：貸款的種類
我認為選擇貸款期限30年，鎖定前5年，或前7年為固定利率這種比較好。
原因有三：
A 由於工作或其他原因我們流動性還是挺大的，選擇5，7年fix rate這種利率會比30年固定利率低。
B 如果到期利率降低，可以重新貸款。幾次的經驗好象都是低走向。如果高走向，隻能到期在調整了，要具體看貸款合同時的條款決定。
C 根據個人經濟情況，有的會一次到期付清，或一次付出一部分本金，這樣5，7年時便於靈活調整。
利率的高低變化這些年都有些經曆，我們原來的美國經紀人說的好，最好不要把注意力放在利率上，沒有巨大的區別。但是我們好象已經習慣了有低的絕不找高的。
第三：鎖定利率
我的選擇是，沒有任何費用的zero cost貸款利率。
更好地解釋是，所有有關的費用都加到利率裏了，Closing時，你不需付任何現金。在此提一下怎麽比較各個公司的利率，最簡單的辦法就是讓各公司提供無費用good faith estimation ，使你有一個一目了然的比較。
是否要付points換取低利率呢。本人覺得沒必要。一般要1%左右本金的費用買下0.125%的利率。你要住在此房5，6年以上才能持平，上麵已經提到貸款種類的選擇，綜合結論還是zero down比較合適。用下麵這個計算器，輸入同樣本金，不同利率（假設+1%），可以看到本息的分布。
計算器：http://partners.leadfusion.com/tools/wellsfargo/pathway/pw_home02/tool.fcs
第四：備齊需要的材料
W-2
銀行月報表
工作單位證明
近兩年的稅表
房屋保險
州裏房屋地稅
第五：關於最終提供貸款的銀行
提供貸款的大小銀行很多，具體的內部操作我們外人很難看到，也很難懂得。最終小銀行都會把貸款放給大銀行。這也就是為什麽找agent會有一定的周旋餘地。對於低利率的銀行他們不會冒大風險，但為了搶生意，賺利差，他們會主要考慮以下人群：信譽高，賬麵清。
一般利率一旦鎖定在一家銀行，如果到期了走勢更低，經紀人可以幫你選擇更低的利率，但不可能是同家銀行了，要換用另一家銀行，所以有時也要看當時的情況，做出是否要鎖，鎖多長時間的決定，這樣避免錯過好的銀行。
做為貸款人我們則要隨時與agent 溝通，提供銀行需要的帳目清單。比如，我們當時的一筆銀行轉帳被認為不明不白，查了半天，最後還是難為了我們一下，則不把那筆錢做為現金使用，導致要多貸那個數目的款項。這種機關我們預想不到，想說的是一旦讓他們找到毛病，就是他們賺錢的機會。
還有一個需要注意的是銀行的房屋評估，確保在closing之前妥當安排，有時不定誰的疏忽就會耽誤了。
總之，如果自己能掌握一定的基本知識，就會監督一下執行方，避免不必要的錯誤發生。有時即使是微小的失誤都會帶來時間，經濟上的損失。利率好時你是否要30天，60天，或90天鎖住，銀行是否已經確認執行了，如果你有一定的知識會起到提醒，督促的作用。
以上純屬個人經曆，由於理解的局限會有一定的誤差。主要是想記錄下來，希望對需要的人有所幫助，也希望大家提出更好的經驗。
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