易憲容：住房不是財富 無抵禦通貨膨脹的功能

易憲容：住房不是財富 無抵禦通貨膨脹的功能

2009年09月01日

　　中新網8月31日電對於房地產開發商打出“買房子能夠抵禦通貨膨脹”的口號，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在《香港經濟導報》上撰文指出，住房不是財富，它沒有抵禦通貨膨脹的功能。投資住房未來的結果是相當不確定的，投資者密切關注，中國股市是最好的參照。

　　“買房子能夠抵禦通貨膨脹”，這是最近房地產開發商號召民眾進入房地產市場的一個口號。在這個口號下，國內房地產市場的價格在4~7月份確實出現最大幅度的上漲，而且這種價格上漲已經開始在全國絕大多數城市蔓延。

　　易憲容指出，在房地產開發商的思路中有幾個問題值得思考。一就是當金融市場出現大量的流動性時，會不會出現通貨膨脹，特別是會不會出現過高的通貨膨脹？二是假定人民幣的通貨膨脹出現了，人民幣是貶值還是升值？三是居民購買住房是消費品還是投資品，對於兩種不同的產品，其財富效應是不是一樣？四是如果住房是投資品，購買住房一定能夠抵禦通貨膨脹嗎？

　　對於上述的問題，易憲容分析指出，首先，對於當前或下半年的物價水平，房地產開發商認為市場上對通貨膨脹上升的預期理由是上半年信貸投放過多，金融市場流動性過大。如果從佛裏德曼的貨幣主義來看，通貨膨脹是一個貨幣現象，貨幣發行過多，通貨膨脹自然而來。但流通性過多是否會引起通貨膨脹是相當不確定的，這隻不過是房地產開發商忽悠居民湧入房地產市場的一種利器。

　　因為，從當前的經濟形勢來看，今年下半年，國內通貨膨脹水平仍然會處於2%以下的水平。在中國當前的情況下，盡管信貸政策很寬鬆，大量貨幣流向了金融市場，由於目前仍然處於通縮及當前通貨膨脹形成機理發生了變化，通貨膨脹在短期內是不會發生，隻不過這些大量的貨幣隻是會流向資產，推高資產的價格。短期內房地產開發商所指的通貨膨脹上升的市場預期不會發生。

　　其次，從中國上一輪經濟增長的情況來看，或最近幾年世界發生的情況來看，如果通貨膨脹出現了，那麽資產價格泡沫快要破滅了。中國通貨膨脹在2008年2~4月為最高點，但國內股市在2007年10月就開始下跌。樓市的調整各個地方不同，但是在深圳，2008年2~4月則是價格調整最深的幾個月。如果購買住房是為了保值，那麽等通貨膨脹出現時，從經驗上來看其結果隻能是適得其反。而且，在這個時期，盡管國內通貨膨脹不低，但是人民幣不僅沒有貶值，反之處於快速升值態勢上。也就是說，在當時，人民幣對內貶值對外則是升值。如果人民幣是升值的，購買住房要達到保值的預期隻能是適得其反。

　　第三，再回到住房的本身來看，由於住房是一種兩棲產品，它既是消費品，也是投資品。對住房的基本價值來說，它的變動隻會引起財富的轉移，而不會產生財富效應。對於住房的泡沫部份來說，住房價格上漲通過居民按揭貸款的方式有助於家庭消費信貸，從而使得把未來消費能力轉化現期的實際消費。因此，“住房不是財富”。

　　也就是說，當住房作為耐用消費品時，如果住房價格上漲但沒有進行交易，其使用價值沒有變化，居民對住房消費並不由於房價變動而產生財富效應。

　　易憲容指出，不少人應該知道，1994年左右進入深圳房地產市場不少居民，他們進入住房市場不僅沒有達到保值增值的目的，反之被套牢近十年才解套，其資產損失巨大。當前，國內不少地方的房價已經上漲到一個十分高的水平，投資者進入這個市場價格水平如何，是相當不確定的。因此，在這種情況下，購買住房是否能夠抵禦通貨膨脹是相當不確定的，並非是購買住房就可以保值增值。

　　對於住房市場的預期變化，易憲容表示是個相當不確定的東西。特別是在中國的住房市場，它基本上是一個政策市，市場預期變化很大程度上取決於政府的政策。而政府政策如何變化更是不確定。不過，當前國內最為緊迫的經濟問題，是大量的信貸資金湧入房地產市場、投資者利用銀行金融杠杆推高房價。這種情況的出現，它可能成為阻礙中國經濟下半年甚至明年經濟的複蘇及穩定增長的巨大障礙。如果中國房地產下半年泡沫吹大時，整個中國經濟發展的進程一定會中斷。在這樣的一種情況下，政府一定會密切關注國內房地產市場的價格變化，一定會采取適當的方式不讓中國的房地產泡沫吹大，因此，如果房地產泡沫再吹大，房地產政策也是必然，麵臨房地產政策如此之大不確定，這種情況下購買要抵禦通貨膨脹是根本不可能的。

　　易憲容最後指出，住房不是財富，既然住房不是財富，它就沒有抵禦通貨膨脹的功能。投資住房未來的結果是相當不確定的，投資者密切關注。中國股市是最好的參照。