曹建海：房價，讓誰歡喜讓誰憂?

曹建海：房價，讓誰歡喜讓誰憂?

――訪中國社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海
2009-8-29 中國經濟導報

　　近期房價上漲過快，高房價的擠出效應嚴重影響到了居民的日常生活和消費行為，社會各界關於房地產行業泡沫的爭論日益激烈，保持房價穩定甚至降低房價再次被有關部門提上議事日程。針對當前的房價問題，本報專訪了中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海研究員。
　　 “房價上漲的最大推手是投機資金”
　　 問：近期房價地價之間的口水戰愈演愈烈，眾說紛紜中您認為究竟是哪些因素推動了房價的上漲？
　　曹建海：2009年的房價上漲，主要因素是投機資金，即寬鬆貨幣政策下的大規模信貸投放，特別是銀行大麵積推出的住房貸款，這是房價上漲的最大推手。因為房價上漲速度明顯，很多家庭由於擔心通貨膨脹引起的貨幣縮水，紛紛拿出儲蓄購買住房，這也是今年房價上漲的重要推力。當然，根本的原因還在於國家對於房價缺乏必要調控。目前，我國繼續把房地產業作為拉動國民經濟增長的主導力量。但是曆史證明，任何國家的這種增長模式是注定要出問題的。即使是世界上經濟比較發達的日本、美國，依靠房地產拉動經濟的最終還是會因為房價的回落，而導致嚴重的經濟危機和金融危機。
　　 問：您覺得是什麽原因造成了我國要依靠房地產來拉動經濟的增長？
　　曹建海：因為我們國家居民收入差距過大，居民消費能力不足，所以我國主要經濟增長力量是依靠外部需求，也就是出口，依靠美日、歐盟等國家對我國產品的進口，而在國內主要就得依靠房地產。
　　 問：您覺得房價上漲，地價在裏麵占有多大的比例？
　　曹建海：我覺得一線城市、二線城市都占到了90%，地價裏含大量的暴利。比如說一套房子的成本是15000元/平方米，期中造價占到1500元/平方米，剩下的都是地價。其實在這裏麵一些地方的政府和開發商都成了“炒地皮的”，因為他們不是勞動者，地方政府把地征來轉手就賣了，開發商經過一個周期開發，隻是提供了一些資金和管理。對土地投機的放任，實際上是由一些地方政府開始的，然後到開發商，再到各個房屋投機者，他們的本質其實都是在變相炒地皮。
　　 問：現在有些專家認為土地是不可再生的資源，很稀缺，所以地價才會越來越高，您認同這種看法嗎？
　　曹建海：我不這樣認為，現在土地的供給是沒有問題的。例如北京市政府就儲備了幾千公頃的住房建設用地，隻要向外擴張，還有很多地。東京的GDP產出大約是上海的10倍，土地麵積是上海的1/3，按理說其地價和房價應該為我國上海市的30倍，但是目前上海市的中心區如陸家嘴的地價、房價已經超過了東京中心5區價格水平，這說明泡沫有多麽嚴重。即使在東京這個全球最富裕、寸土寸金的城市，地價在1991年的時候，曾經超過了全美國的地價。當時的理由就是土地具有稀缺性，在政府擴張性財政政策和寬鬆貨幣政策的刺激下，整個東京的地價在很高的基礎上又上漲了3倍左右。當然最終還是崩盤了，東京的地價持續了20年的回落狀態。可見，地價上漲不是一個必然現象，更多的情況是政府政策、人為推動的。
　　 “房價將於今年年底回落並深度下行”
　　 問：我國房地產當前是否存在“泡沫”？未來房價的走勢如何？
　　曹建海：判斷房地產是否出現泡沫有很多指標，例如房價-家庭收入比、房價-租金比、房屋空置率等。但我認為房價中地價所占比例，就是一個非常直觀的指標。所謂房價中的地價部分，就是房價扣除施工造價之後的餘額。一般而言，施工成本在房價中所占的比例低於50%，或者說地價在房價中的比重超過了50%，就可以認定出現了房地產泡沫。現在在我們的一些一線城市，地價甚至占到了房屋銷售價格的90%以上，可以說已經出現了非常嚴重的泡沫。如果商品房的建造價格連售價的1/10都不到，可以肯定這是極度的暴利，也是極度的泡沫。目前很多人擔心“地王”對房價上漲產生推動，我認為“地王”對房價的推動是暫時的，目前金融、貨幣政策是影響房價不正常上漲的關鍵因素。一旦信貸收縮，那些拿到“地王”土地的房地產公司將成為“裸奔”的笑話。
　　關於房價什麽時候出現拐點，我認為房價將於今年年底回落並深度下行。做出這一預測的原因有三：一是信貸微調和收緊二套房政策對房地產投機打擊非常大；二是中國經濟長期不景氣的局麵難以改善，三是全國城市房地產供過於求的現象非常嚴重。
　　 問：解決房價問題還是要從政府著手嗎？政府政策該如何轉變？
　　曹建海：是的，解鈴還須係鈴人。政府是推高房價的主要力量，降低房價、解決高房價問題主要還是要依靠政府。目前貨幣政策已經失去了操作空間，事實證明大規模的信貸資金投放並未有效地促進經濟的實際增長，反而由於投機資金泛濫，使得政府債務和信貸資金風險大大增強，金融風險的危險加劇。要解決高房價問題，需要政府對現有政策做大幅度調整。例如，應該允許農村的房屋跟城市一樣擁有同等權利，政府要做好城市規劃，多提供經濟適用房及廉租房，同時加強對棚戶區的改造。
　　 問：現在像北京、上海這樣的大城市，麵對這麽多的外來人口 ，您覺得怎樣去解決這樣的一種供需矛盾呢？
　　曹建海：每年都會有很多外來人口，但是這些湧入的外來人口隻有少量的人有買房能力。我們假定有一半的人有買房能力，這個需求量也遠遠跟不上新建項目的供給量。所謂的房屋緊缺其實都是炒作出來的，根據我的觀察，目前全國各地市場上的房屋供給量，完全能夠滿足消費者的需求。
　　“消費者要理性麵對房市”
　　問：麵對目前的高房價您覺得消費者要如何應對？
　　曹建海：兩個字――“理性”。目前在北京市的月租金和售價相比，有的達到了1/800，而國際水平一般在1/100左右，所以無論從哪個層麵看，目前租房比買房便宜。在北京，如果你把一套房子買下來，除去一大筆首付，剩下的每個月的月供至少是租金的兩倍；但是同樣的房子，如果你一直租下來住上幾十年，你自然得到了房屋的全部使用價值，實際上是賺了。現在房子的供應是很充足的，不是由於結婚、小孩讀書等必須要購買，就先不要買房；必須要住的話，也要優先選擇租房而非買房。在一些城市，如果規模足夠大，我認為小產權房也是個比較好的選擇。
　　問：但是中國人的傳統觀念認為，要在一個城市落葉生根，一個必要的條件就是要有套屬於自己的房子，而且這是一個身份的象征，對於這種說法您怎麽看？
　　曹建海：這種想法是不對的。我的朋友時寒冰從來就不買房，他一直是租房住的。因為在他看來，如果買了一套房，遇到了不好的鄰居，就失去了它居住的選擇性和靈活性。人們之所以願意持有住房，主要原因在於，2000年以來房價一路再漲，有些人認為買了房子就可以“坐地日行八萬裏”，跟著房價的上漲而使財富得以升值。假如說一個月跌兩萬，連續跌5年，我覺得他們誰都不會再喊著要買房子，也不會再說我就是想要個家，即使每月虧兩萬那也值。其實房價不斷上漲才是推動他們想要買房的一個最主要的原因。
　　 問：很多消費者為了緩解經濟上的壓力，都會把郊區作為買房的首選，您認為哪些人群適合在郊區買房？
　　曹建海：雖然郊區的房子要比城區便宜些，但是如果不是急需用房，工作在市區的盡量不要在郊區買房，因為交通很不方便。郊區的住房比較適合就地工作，或是工作的地方離郊區很近的人群。比如說畫家啊，藝術家啊之類的，但是在郊區買房首先也要考慮是否靠近城鐵，交通是否便利等。政府應大力發展公共交通，提高城市運轉的機動性。
　　 問：對於被拆遷的原住民要如何應對目前房市？
　　曹建海：因為原住居民他們之前就有住房，拆遷後肯定還是得買房，所以房屋被拆遷者應該在拆遷時一定要以集體協調的形式跟政府及開發商進行談判。回遷必須是一個必要的條件，不要接受貨幣形式的安置或補貼，這就需要居民的集體意識，要團結起來，都要求回遷，並且回遷所得的房屋應跟商品房有同樣的質量、朝向、樓層等，跟商品房應該是無差異的，這樣才能受到最大的利益。
　　問：我們之前在我愛我家房產中介做了一些了解，在現在房價持續高升的情況下還是有一部分消費者寧願買房也不租房，您怎樣看待這種“追漲”心態？
　　曹建海：這是一種本能，是人逐利的本性決定的，他們買房的根本原因就是想要等著房子升值。人在心理學上有一個巨大的缺陷，就是容易受到“羊群效應”驅使。大家都去追逐某一東西的時候，理性的人倒像瘋子了，其實“追漲”是種不理性的心態。如果現在房價在跌，買了房子是有損失的，他們肯定不會再這樣想。拿2008年來看，很多人都會選擇觀望的態度，就因為大家都怕買回來的房子轉眼就縮水了，所以二手房的成交量是非常少的。
　　 問:是什麽原因導致消費者堅持認為房價會居高不下？
　　曹建海：因為人們的適應性預期，就是根據過去來推導未來。如果所有消費者都這樣看待未來的房價，那麽大家都去買，房價肯定會一直保持這種上漲的態勢；反之如果大家買了房子都拋掉的話，房價就會降下來，就像股票一樣。
　　 問：您認為投資房地產最好的時機是什麽時候？現在已經投資房地產的群體又該如何理性麵對樓市？
　　曹建海：最好的時機已經過去，目前來說根本不適合投資。短期的話什麽時候都行，比如你今天買明天賣。但如果作為一個長期投資的話現在不是個好時機。我推斷在年底之前房價還會呈現緩慢上升的態勢，但房屋的交易將越來越難，最終必然出現房屋下跌。房價一旦下跌，就可能出現恐慌性拋盤，引起房價更深的回落。這次房價下跌將不僅限於北京、上海這樣的大城市，在全國都一樣，隻是說在一些中小城市受的影響小一些而已。對此，消費者一定要保持清醒的頭腦，否則到了後悔的時候就為時已晚。
　　 問：您對於消費者目前存在的盲從心態有何建議？
　　曹建海：希望消費者看到房價上漲時一定不要盲從，因為房價漲了肯定還是要落的。多數學者認為房價還是要漲，但消費者還是應該多把投資放到家庭醫療保險、孩子教育上去。而且像現在北京富餘的空房很多，囤房現象也很嚴重，早晚要跌下去，所以目前消費者最好還是不要去買房，不要急於擴大住房麵積，無房的盡量通過租房解決居住問題。